Бизнес, связанный с реконструкцией старых частных домов в США популярен как среди крупных компаний, так и среди физических лиц. Участвовать в нем можно как через инвестиции в профильные структуры или ETF, так и напрямую, выкупая и реконструируя старые здания.
Логика предельно проста. Стоимость старого здания + стоимость реконструкции значительно увеличивают стоимость объекта. И плюсы тоже очевидны
1. Вложения краткосрочные
2. Объекты вложения ликвидные
3. Возможна высокая доходность (об уровне доходности расскажем ниже при описании бизнес-модели)
4. Не требует глубоких навыков управления бизнесом
5. Возможны варианты без погружения в процессы и совмещения с постоянной работой или другим бизнесом
6. Можно обойтись без постоянного штата
7. Можно финансировать кредитными деньгами
8. Не обязательно знание языка
Этапы:
1. Покупка здания.
Такие объекты часто продаются с аукционов, в том числе "слепых". Поэтому необходимо понимание рынка, либо наличие проверенного риэлтора, который сможет обеспечить быструю оценку потенциала объекта. Принимать решение покупать или нет нужно будет быстро!
2. Реконструкция
Обычно речь идет о капитальном ремонте, однако на практике многие довольствуются косметическим, не исправляя, а скрывая часть выявляемых дефектов. Увы это общая практика. Реконструкцией можно заниматься как самостоятельно, так и привлекая профильных подрядчиков. Если говорить о сценарии профессионального инвестирования, то это несколько профильных компаний, либо собственная строительная бригада, которая будет переходить у Вас с объекта на объект. Какой вариант выбрать напрямую зависит от масштаба деятельности. Если это 1-2 объекта в год, то держать собственную команду будет неоправданно дорого.
3. Реализация объекта
В США не стоит планировать продать объект самостоятельно. Это область деятельности профессиональных риэлторов. И такой специалист Вам обязательно потребуется. Поэтому его комиссию следует сразу заложить в бизнес-модель.
Итак рассмотрим бизнес-модель на примере частной компании, а не физического лица. Сразу важно отметить, что создание компании не обязательно, но налоговая модель будет очень сильно зависеть от множества параметров семьи и льгот, на которые Вы имеете право. Поэтому рассмотрим именно в формате юридического лица.
Стоимость приобретения объекта, как и его реконструкции, зависит от места расположения проекта. На перегретых рынках Калифорнии стоимость стоимость как самого объекта, так и необходимых работ будет значительно выше. В рамках данной статьи мы решили рассмотреть бизнес модель на примере "обычной" Америки.
Себестоимость покупки объекта
При текущих показателях рынка стоимость старого дома составит от 70 до 100 тысяч USD. Но с учетом спада на рынке, в ближайшее время стоимость будет снижаться, причем значительно. Поэтому многие, кто вложился в конце 19 - начале 20 года и еще не успел продать объекты, врядли получат прибыль с этих сделок. Ее предстоит получить тем, кто будет покупать после спада уже в новой экономической реальности. Поэтому для расчета возьмем стоимость в 60 000 USD.
Вложения в реконструкцию
Наиболее вероятно Вам потребуется косметический ремонт внутри здания,
- Замена окон
- Замена кухни, так как старая будет в плачевном состоянии
- Замена покрытия и, возможно, конструкций кровли.
- Замена или ремонт полов
а также наружные работы:
- Ремонт гаража (как непременного спутника любого дома)- это может быть и ремонт полов, и частичная замена конструкций/облицовки, и окраска
- Ремонт или частичная замена плит подъездной дороги к гаражу и тротуара на участке вдоль дома (во многих городах его содержание - ответственность владельца дома
Наружная окраска дома
Для дома заявленной соимости нужно быть готовым инвестировать в реконструкцию порядка 40 000 USD
Таким образом мы получаем 60 000 + 40 000 USD. Стоимость продажи такого дома составит около 140 000 USD. К этому остается добавить комиссию риэлтора (5-7%) 9 000 USD и налоги, которые нужно будет заплатить по результатам деятельности.
Федеральный налог 21% или 6 500 USD
Налог города 3-5% - 900- 1 500 USD
Налог штата, который может составлять от 0% (Техас, Огайо) до 9% (Калифорния, Делавэр)
В рамках рассматриваемой модели мы исходим из деятельности в одном из штатов с нулевым налогом.
Также важно отметить, что Ваш капиталл, вкладываемый в данный бизнес, за год может сделать 2-3 оборота. Поэтому доходность необходимо умножать на количество циклов. Важно, чтобы процесс носил непрерывный характер. Одни объекты находятся в стадии реконструкции, другие выставляются на продажу и одновременно ведется закупка новых.
Применим ли данный бизнес для бизнес-иммиграции?
Да, безусловно, причем по всем основным визовым категориям, пригодным для бизнес-иммиграции. Соответственно от выбранной визовой категории будет зависеть и масштаб необходимых инвестиций. И если для Е-2 достаточно одного-двух небольших объектов в обороте, то для ЕВ-5 необходимо оперировать достаточно большим количеством объектов, в зависимости от региона.
Да, для подобного бизнеса нужно меньше навыков, но при этом очень желательно разбираться в текущем рынке хотя бы своего штата, чтобы не зависеть от мнения сторонних специалистов и независимо принимать решения. А также важно понимать, что чем масштабнее проект, тем больше вовлеченности он от Вас потребует. От Вашей вовлеченности будет зависеть и прибыльность дела. Получение лучших предложений от подрядчиков потребует компетентного ведения переговоров - здесь важно уточнять все нюансы. Также крайне желательно знание языка, так как тогда Вы не будете зависеть только от русскоязычных подрядчиков. В случае в ЕВ-5 все эти функции на себя может взять нанятый управляющий, а в случае с L1-A/EB1-c те самые менеджеры и специалисты, наличие которых в штате Вашей компании так необходимо для успешного одобрения петиции.
Оставайтесь с нами! Подписывайтесь на канал! А палец вверх поможет большему числу читателей увидеть наши материалы! Удачи во всех Ваших начинаниях!
