Если ваша организация осуществляет деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса, то вы в силу закона имеете право на:
1. отсрочку по аренде;
2. снижение размера арендной платы.
Напомним, что перечень отраслей, наиболее пострадавших от влияния коронавирусной инфекции (перечень ОКВЭД) утвержден Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2020 г. № 343 (с учетом изменений от 10 апреля 2020 г., утв. Постановлением Правительства РФ от 10 апреля 2020 г. № 479, изменений от 18 апреля 2020 г., утв. Постановление Правительства РФ от 18 апреля 2020 г. № 540, и изменений от 12 мая 2020 г., утв. Постановлением Правительства РФ от 12 мая 2020 г. № 657. Посмотреть список отраслей наиболее пострадавших от влияния коронавируса и проверить относится ли ваша организация к числу организаций, работающих в пострадавших отраслях, можно на сайте налог.ру.
П. 2 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», согласно которому рекомендуется юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям - арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией.
Хотя отсрочка ли снижение размера арендной платы по Постановлению Правительства, носит рекомендательный характер, Верховный Суд полагает, что арендодатель обязан предоставлять отсрочки или снижать размер арендной платы компаниям осуществляющим деятельность в отраслях наиболее пострадавших от влияния коронавирусной инфекции, поскольку эта обязанность предусмотрена ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ.
Отсрочка по уплате арендных платежей предусмотрена п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», согласно которому установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Верховный суд дал сразу несколько разъяснений:
- арендаторы недвижимости, работающие в пострадавших отраслях, имеют право получить отсрочку по платежам до 1 октября.
- вне зависимости от того, когда стороны заключат соответствующее допсоглашение, отсрочка считается предоставленной с даты введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Стороны могут установить более ранний момент;
- отсрочка предоставляется и по договорам аренды части недвижимой вещи;
- для предоставления отсрочки не требуются какие-либо дополнительные условия, не предусмотренные законом;
- суд не поддержит арендатора, требующего отсрочку, если арендодатель докажет, что арендатор ведет себя недобросовестно, в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает от ситуации, вызванной распространением коронавируса.
Снижение размера арендной платы предусмотрено п. 2 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», согласно которому размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
Верховный Суд полагает, что арендодатель в силу закона обязан снизить размер арендной платы, если арендатор из-за режима повышенной готовности и чрезвычайной ситуации не смог использовать недвижимость по назначению.
Верховный суд указал, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества. Когда было заключено дополнительное соглашение или вынесено решение суда о понуждении снизить плату, значения не имеет.
Если арендодатель добровольно не предоставил отсрочку или не снизил размер арендной платы, то обратитесь к нему официально в письменно виде с соответствующей просьбой. Если арендодатель откажет в предоставлении отсрочки или не снизит размер арендной платы, вы имеете право обраться в суд за защитой своих прав.
