Себестоимость строительства квадратного метра жилья в Москве и в Петербурге укладывается в диапазон от ₽55 тысяч до ₽95 тысяч. ₽62 тысячи — средняя себестоимость, взвешенная по объему продаж, наибольшее влияние на эту величину оказал лидера рынка — группа компаний ПИК.
Чем крупнее застройщик, чем масштабнее проекты, чем меньше доля привлеченных от финансовых институтов средств, чем дальше от центра города строится жилой комплекс, тем ниже удельная себестоимость.
Самое дорогое
Наибольшую долю в себестоимости многоквартирных домов занимают строительно-монтажные расходы (СМР), то есть все прямые расходы связанные с возведением дома: зарплаты строителей, взносы во внебюджетные фонды, аренда оборудования и т.п.
СМР могут достигать в некоторых случаях трех четвертей себестоимости, но это из ряда вон выходящие случаи, обычно — 50-65% себестоимости.
Вторая по значимости статья расходов в структуре себестоимости — земля. Ее доля колеблется от 2 до 20%. Величина зависит от стоимости земли и масштабов проекта. В себестоимости квадратного метра шушарских гетто или человейниках на намывных территориях Васильевского острова доля земли не столь велика, как в объектах, возведенных в центральных и примыкающих к ним районах Петербурга, где действуют жесткие высотные регламенты.
Что характерно, удельные расходы на сырье и материалы у всех застройщиков значимо не различаются — все строят дома из одних и тех же говна и палок. Так что все разговоры о том, что «наш дом элитный, построен из лучших материалов» — это в пользу бедных. Возможно, там есть что-то особенное, но в общем объеме себестоимости доля этого особенного ничтожно мала. Правды никогда не узнаете. Есть застройщики, которые уверяют, что у них «цемент шведский»!
А теперь посчитаем маржу
Купить квартиру без наценки не получится. Прибавка к себестоимости (маржа застройщиков) по итогам прошлого года возросла и колеблется в подавляющем большинстве случаев, в пределах от 50% до 100% себестоимости. Есть, конечно, примеры и в 200-300%, и даже выше, но это все редкостная редкость, просто исключительная — какие-то малоквартирные клубнопремиальноэлитные дома для избранных.
Маржа покрывает управленческие расходы, расходы связанные с продажей жилья, в частности рекламные, а также — финансовые расходы (часть процентов по кредитам, которые застройщики не относят на себестоимость) и обеспечивает чистую прибыль. У некоторых норма прибыли достигает 20%. В большинстве случаев ниже, но редкий застройщик готов зарабатывать чистой прибыли меньше 15%.
Все перечисленные выше накладные расходы напрямую никак не связаны с объемом производства. Поэтому снижение продаж квартир негативно сказывается на прибыльности: денег поступает меньше, а офисный планктон требует столько же, как и до снижения продаж.
Самый прожорливый класс
В некоторых компаниях (весьма крупных) многомиллиардные фонды оплаты труда немногочисленного генералитета с обслуживающей его хотелки челядью сопоставима с суммой зарплат армии гастрабайтеров, вкалывающих на стройплощадках почти круглосуточно за копейки.
Одни из самых высоких административные и коммерческие расходы в «ЛенСпецСМУ», они (в части относящейся на жилищное строительство) примерно на треть ниже, чем в группе ПИК, которая продает почти в три раза больше жилья, чем «ЛенСпецСМУ». Собственно, этим объясняются относительно высокие цены на квартиры «ЛенСпецСМУ» и низкая рентабельность бизнеса — на уровне банковского процента.
В пылу конкурентной борьбы с дефолтным ипотечным жильем и друг с другом за стремительно уменьшающийся кусок сладкого пирога, из-за необходимости поддерживать положительный денежный поток от операционной деятельности, застройщики, скорее всего, начнут снижать цены вслед за обанкротившимися ипотечниками.
В среднем, достаточно безболезненно, многие застройщики могут опуститься в цене на 15%, до уровня начала 2019 года, что вполне вероятно, и произойдет — похожая динамика была в кризисном 2015 году.
