Очень часто и отовсюду стало звучать слово «кризис». Не только в политическом и экономическом контексте, но и в нашей повседневной жизни. Любые негативные колебания в общественной среде для повышения эмоциональной окраски события моментально подогреваются словосочетаниями с этим словом: экономический кризис, кризис власти, кризис общественного сознания, кризис сферы образования, медицины, строительства и т.д. и т.п.
Так в чём же основная суть понятия «кризис»? Полагаю, вполне очевидно – в отсутствии возможностей дальнейшего развития и необходимости скорейших и значительных изменений.
Стоит ли сегодня говорить о кризисе на рынке новостроек – не уверен. Да, мы, безусловно, наблюдаем снижение покупательской активности, связанной с введением режима самоизоляции. Но, та аудитория, которая сегодня не готова выходить на сделки, в своём большинстве, сформирует отложенный спрос и после снятия ограничений воспользуется ситуацией и приобретёт планируемую недвижимость. Возможно даже с некоторым дисконтом. Конечно, в полной мере рынок до конца года не отыграет потерянные позиции, но и существенного провала для большинства девелоперов и застройщиков ожидать не стоит. Полноценно экономические последствия борьбы с COVID-19 нам ещё предстоит оценить, пока же можно говорить о различных прогнозных сценариях. А как все знают – занятие это весьма неблагодарное.
Любые кризисные события важно рассматривать и с точки зрения возможностей. Правильно сделать выводы, оценить последствия и внести корректировки в свою деятельность и стратегию - всё это может позволить не только безболезненно или с наименьшими потерями преодолеть этот самый кризис, но и использовать его для дальнейшего быстрого роста и развития. Текущие события покажут на сколько устойчивы и эффективны оказались проекты к сегодняшним вызовам. На сколько быстро они смогут вернуть свои позиции зависит во многом и от того, на сколько корректны были заложены исходные данные и продуктовые решения.
Из собственного опыта!
Профилируясь на региональных рынках жилья и, в частности, проводя анализ конкурентного окружения участков под дальнейшую застройку, мы достаточно часто сталкиваемся с крайне низкоэффективными проектами, в том числе это выражается в квартирографиях и планировочных решениях. Во многих проектах по-прежнему предпочтения отдаются сомнительным архитектурным решениям. В некоторых проектировщики без исходного задания самостоятельно формируют облик будущих квартир с оптимальным, с их точки зрения, соотношением, площадью и планировкой. В-третьих, всё же проведённые исследования и выявленный повышенный спрос на однокомнатные квартиры трактуется как необходимость максимальной их представленности в проекте – в результате чего жилой комплекс больше становился похож на коммунальный гетто.
Проваленная подготовка – это подготовленный провал! Задание на квартирографию!
Конечно, при планировании будущего проекта стоит оценить не только текущий спрос и потребительские предпочтения, которые в некоторых городах, кстати, могут отличаться в силу ограниченности предложения. Но и учесть текущие остатки и объёмы, которые запланированы к выводу на рынок в краткосрочной и долгосрочной перспективах. Кроме того, разнообразие аудиторий потенциальных покупателей формируют свои требования и к типологии квартир, и к планировочным решениям. Современный же проект в любом сегменте должен формировать благоприятную и дружелюбную среду для всех его жителей. А они отличаются по своим интересам, возрасту, составу семьи, приоритетам и другим параметрам.
Соответственно задача коммерческого блока при формировании исходного задания на квартирографию проектируемого дома – аккумулировать множество факторов потребительских предпочтений и правильно перевести это в цифры. При этом важно не только сформировать процентную разбивку по типам квартир, но и указать дополнительные параметры: площади типов, доля «евроформатов», наличие/отсутствие кладовых, наличие отсутствие балконов и лоджий и пр.
О каких предстоящих изменениях уже можно говорить?
Думаю уже многие давно наблюдают выраженный тренд приоритета покупателей в пользу увеличенной кухни или кухни-гостиной в том числе в Комфорт и Эконом сегментах – полагаю, текущие события в определённой мере «подстегнут» повышение спроса на такие форматы. Не разделяю мнение некоторых специалистов, которые говорят о предстоящем значительном снижении спроса на квартиры и студии площадью 25-35 м2 – не стоит забывать кто является основной аудиторией таких форматов и сомневаюсь, что у них вдруг появятся дополнительные возможности по увеличению бюджета покупки в текущих условиях и ближайшей перспективе. Таким образом, считаю, что не стоит говорить о каких-то принципиальных изменениях предпочтений покупателей, серьёзных предпосылок к этому нет.
Что же касается балконов и лоджий – для многих столичных застройщиков вопрос их наличия/отсутствия ранее также был спорным, но в дальнейшем, уверен, многие наконец начнут склоняться в их пользу. И, более того, могут и должны появиться различные предложения по оснащению летних помещений – что это будет? Не знаю! Но, уверен, что это среда для новых возможностей и появлению новых продуктовых преимуществ.
Если же говорить о региональных проектах, то собранная нами статистика и обратная связь в различных городах, расположенных в разных климатических условиях, однозначно говорят о необходимости наличия балконов/лоджий в любом случае. При чём, если ранее они заменяли кладовые помещения и служили местом хранения для множества различных вещей, то последние несколько лет мы наблюдаем стремление жителей создать там «атмосферную», уютную зону отдыха.
Таким образом, становиться очевидным факт необходимости ещё более тщательно анализировать рынок и комплексно подходить к вопросу реализации и формату будущего проекта. А также правильно трактовать собранные данные, чтобы более достоверно прогнозировать развитие ситуации и закладывать максимально эффективные решения в будущий продукт.
Виталий Андреев, Коммерческий директор Smart Management
