Как будут развиваться события в ближайшее время?
Очевидно, что летом текущего года, когда наконец предприятия выйдут из режима «выходных дней», ситуация проявится: часть бизнесов не сможет оправиться от 2-х месячной потери выручки, отпуска сменятся увольнениями, арендодатели начнут выселять арендаторов, начнется волна судебных тяжб и чуть позже банкротств. Прогнозы в 5-7-10% снижения ВВП по итогам 2020 года вполне реалистичны.
Будучи экспертом в первую очередь в жилье и обладая пятнадцатилетним опытом реализации жилых проектов в разных регионах России, скажу, что рынок первичного жилья конечно пройдет через фазу падения. Мой прогноз — это сокращение объема продаж на 20-30% по итогам года.
По сути, два основных фактора определяли самочувствие рынка: доступность ипотеки и доходы или скорее ожидания населения. Правительство быстро вспомнило лучшие практики поддержки строительной отрасли, которая обладает большим мультипликатором в экономике. Инициировано субсидирования ипотечных ставок. Подгоняемые планами продаж крупнейших банков и сниженной учетной ставкой ЦБ РФ ипотечные ставки опускаются даже ниже 6,5% годовых. С большой долей вероятности программа субсидирования будет продлена на год-два, как это было в 2015-2016 гг.
Наиболее пессимистичные аналитики прогнозируют одновременное и снижение средней цены на рынке на те же 20-30% как результат войны за клиента. В значительное снижение цены, т.е. на уровень более 10% я как эксперт, понимающий экономику девелопмента, не верю. Это возможно только на высококонкурентных и высокомаржинальных рынках Москвы и Санкт-Петербурга, где себестоимость строительства и управленческих расходов, включая себестоимость продаж и банковского финансирования, составляет от 30 до 50% цены продаж.
На региональных рынках, даже в крупных городах, уровень цены продаж редко обеспечивает столичную маржинальность девелоперским проектам. С учетом неизбежной инфляции себестоимости в строительстве, увеличивающейся доли проектов с расчетами по эскроу, а также относительно невысокой конкуренции, считаю, что в среднем цены в регионах практически не изменятся. Восстановление же объемов рынка стоит ожидать в 2021-2022 года в связи с ростом стремительно упавшей экономики и снижением кризисных ожиданий.
В связи с общим экономическим спадом падение доходов ждет многих собственников и рантье. Здесь речь идет не только о торговых центрах, многие из которых и раньше фиксировали снижением трафика и среднего чека, а теперь столкнутся с повальным уходом арендаторов и переходом их в онлайн.
Редевелопмент промышленных территорий - самое время задуматься!
Многие старые промышленные территории, собственники которых сдавали в аренду разнокалиберные цеха под малые бизнесы, также столкнутся с оттоком арендаторов. И с учетом сжимающейся экономики спрос на такие помещения и территории со стороны арендаторов будет оставаться низким довольно продолжительное время. Ставки аренды упадут на 50%, да и платежеспособность мелкого бизнеса будет восстанавливаться не быстро.
Перед собственниками таких территорий, зачастую расположенных недалеко от центра города и солидных по площади, всегда стоял выбор: высокодоходный, но рискованный и затратный редевелопмент под качественный современный продукт или сохранение пусть небольшого, но устойчивого денежного потока от аренды. Сегодня в условиях падения спроса на аренду самое время взвесить все «за» и «против» редевелопмента.
Одним из самым доходных и эффективных методов монетизации земельного актива при условии хорошего расположения является реализация жилого или смешанного по функции девелоперского проекта. Такие территории всегда рассматривались крупными девелоперами как наиболее перспективные. При этом зачастую самим владельцам крупные компании оставляют роль пассивного наблюдателя и забирают у него 70-80% прибыли. Простым основанием войти в партнерство с крупным девелопером был не столько его опыт, сколько способность проинвестировать в проект и снять административные барьеры.
Воодушевленные задачей подтолкнуть развитие строительной отрасли, которую, как выражается курирующий стройку вице-премьер М. Хуснуллин, никто не отменял, сегодня и банки, и региональные власти во многом благоволят новым строительным проектам. Субсидирование ипотеки и расширение ее доступности, планы по расширению прямого выкупа жилья под госпрограммы, субсидирование ставок по кредиту и снижения требований к заемщикам, – все это позволяет очень позитивно оценивать перспективы выхода отрасли из кризиса.
Опыт работы нашей команды показывает, что качественная концепция проекта и продуктовые решения, правильно сформированная финансовая модель, правильно подготовленный пакет документов позволяют в течение 9-12 месяце подготовить проект редевелопмента к старту. Этот срок сегодня видится оптимальным для запуска нового проекта. Именно такие проекты получат возможность поймать рынок в нижней точке и воспользоваться ростом и сниженной конкуренцией, при этом сохранить мобильность в продукте и объемах строительства, а также возможность управлять стоимостью проектного финансирования в проекте.
Развитие промышленных территорий требует разработки градостроительной документации, учета большого количества нюансов в работе с городскими службами и ресурсоснабжающими компаниями, правильной оценки конкурентной среды и выработки индивидуальных продуктовых решений, корректировки финансово-правовой схемы, уверенной работы с банками над фазированием проекта и условиями кредитования. Однако в результате такой работы у многих собственников появляется возможность монетизировать свой актив и заработать прибыль кратно большую, чем ожидаемый арендный поток в периоде.
Александр Лефель, Директор по развитию Smart Management
