Достаточно часто в нашей практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда к нам обращается собственник с просьбой подготовить технический план на дом, но при этом на участке уже есть зарегистрированное строение с кадастровым номером - оно стоит на учете.
При этом дом, который зарегистрирован или очень старый, или ненадежный и небезопасный, сколоченный из подручных материалов, или совсем небольшой (20-30 кв.м.), в общем, категорически непригодный для жилья, так как вы себе его представляете.
Возможно, это то, что досталось в наследство, возможно, это недавно купленный участок, возможно, у собственника просто изменились планы, и он хочет перебраться из квартиры на дачу насовсем.
Делать реконструкцию такого здания не имеет смысла. Естественно и логично, что эту ветхую постройку хочется снести и поставить добротный дом, в котором будет безопасно, уютно, комфортно, надежно и просто по-человечески хорошо.
Так вот, по сути физические действия собственника сводятся к: 1. Снос. 2. Строительство.
Но что касается именно регистрации вновь возведенного дома в кадастре, то здесь есть два пути. И тот, и другой имеют место, и заказчик всегда выбирает сам, как ему поступить, в зависимости от конкретной ситуации.
1.РЕКОНСТРУКЦИЯ. Получение уведомления на реконструкцию, снос старого строения, возведение на его месте нового жилого дома с учетом всех градостроительных норм, подготовка техплана, получение уведомления о завершении реконструкции и подача в Росреестр на учет изменений.
Этот вариант больше всего подойдет в том случае, если изначально зарегистрированное строение и ваш дом не будут сильно отличаться по площади, и при подаче уведомления на реконструкцию у архитектуры не возникнет сомнений, что это действительно она. Например, дом, стоящий на учете - 100 кв.м., но при этом он просто разваливается на глазах, а вы собираетесь поставить не намного больше - 200-250 кв.м.
Хотя на практике были случаи узаканивания реконструкции и с сильно отличной площадью от изначально поставленной на учет. Но были и реальные прецеденты отказа местной архитектурой в выдаче уведомления о реконструкции по этой же причине. К сожалению, предугадать на 100% невозможно, так как во всех ведомствах/государственных учреждениях в России очень большую роль играет конкретный исполнитель, к которому попадает ваше дело.
Обращаю ваше внимание, что вариант с реконструкцией подразумевает уведомительный порядок на всех видах участков , в том числе находящихся в СНТ/ДНТ/СТ.
2. НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. Снос старого строения, снятие его с кадастрового учета с помощью акта обследования и впоследствии регистрация нового жилого дома с присвоением ему нового кадастрового номера.
Если это ИЖС или ЛПХ – то через уведомительный порядок, если СНТ/ДНТ/СТ – то просто техпланом.
Когда выбирают этот путь:
- если участок в СНТ . Это значительно быстрее, по-крайней мере, пока действует дачная амнистия, так как не требуются уведомления и согласования. Подготовка акта обследования кадастровым инженером занимает неделю, потом собственник подает его в МФЦ, пишет заявление на снятие с Кадастрового Учета. Далее занимается строительством, на конечном этапе вновь обращается к кадастровому инженеру за техпланом, получает его и несет в МФЦ для постановки на КУ.
- если старое здание было построено с нарушением градостроительных норм (в основном, это маленькие отступы), то лучше снести и построить дом уже с соблюдением всех правил немного в другом месте (если участок позволяет, конечно).
- если на участке (например, в СНТ) было зарегистрировано строение с назначением нежилое, а вы хотите жилой дом, при этом площадь участка не позволяет возвести новое здание в другом месте с соблюдением всех норм и отступов. Актом обследования сносится предыдущее строение, на его месте регистрируется жилой дом. Если бы зарегистрированный нежилой дом был еще пригоден для жилья или для реконструкции, то можно было бы заказать экспертизу на предмет перевода из нежилого в жилое, но в данном случае это не наш вариант.
- если площадь первого строения маленькая, например, 30 кв.м. , а у вас в планах построить кое-что раз в 10 больше, то есть 300 кв.м. Тогда если вы выберете 1й путь, то местная архитектура вправе засомневаться, что вы реконструировали вашу избушку до дворца с помощью пристроек. Поэтому только снос через акт обследования.
Теперь вы в курсе возможных вариантов действий, если хоть одна из ситуаций выше похожа на вашу. Но все-таки, чтобы узнать как лучше поступить именно в вашем конкретном случае, предпочтительно обратится к специалисту кадастровой компании, который изучит ваши документы и посоветует план дальнейший действий.
Больше информации и комментариев к статьям и услугам, а также бесплатная консультация на сайте «Геомер групп».
