В сегодняшнем мире разыгрываются нешуточные бои между арендодателями и арендаторами за право вывоза товара. Одни хотят вывезти из закрытого помещения то, что можно продать через онлайн, либо сохранить до лучших времен (в случае принятия решения о закрытии магазина), другие же препятствуют в этом, прекращая доступ в помещение, в расчете получить задолженность по арендной плате и прочим платежам по договору аренды.
Зачастую в бою задействованы не только представители конфликтующих сторон, но и представители ЧОП, а также сотрудники правоохранительных органов.
Правомерно ли такое удержание, и что делать, если мира нет, я попросила помочь мне разобраться своего приятеля, юриста по арендным отношениям (специализация: ритейл, торговая недвижимость).
Ниже изложены юридическая справка, выдержки из законодательных актов и судебная практика.
Открытый конфликт является причиной разногласий между обеими сторонами, но что делать, если других вариантов получения законной платы за временное владение и пользование, кроме как шантаж, у арендодателя не осталось?
При обсуждении данного вопроса во внимание брался факт наличия в договоре аренды пункта о праве арендодателя о временном ограничении доступа в арендуемое помещение и право удержания товара арендатора.
SAVA FM: Может ли арендодатель удерживать товар в качестве залога при задержках оплаты аренды? Насколько это правомерно?
АЛ: Здесь все совсем неоднозначно. Арендодатель вправе удержать имущество Арендатора, если договор прекратился, а имущество не вывезено. Если же договор действует, Арендатор пользуется помещением, то удерживать нельзя, поскольку такое удержание может быть расценен как захват чужого имущества. Удержание может применяться только в отношении того имущества третьих лиц, которое правомерно поступило к тебе во владение или было создано тобой.
SAVA FM: Большинство договоров аренды предусматривают ограничение доступа в помещение в случае наличия задолженности по оплате арендной платы или иных платежей по договору. Что делать, если вход в помещение опечатан Арендодателем?
АЛ: Прекращение доступа не равно удержанию. Прекращение доступа - это невозможность использования помещения по назначению, указанному в договоре. Доступ для вывоза имущества должен быть предоставлен.
SAVA FM: Что арендатор должен предпринять, чтобы вывезти свое имущество из помещения?
АЛ: Направить Арендодателю письменное уведомление о неправомерности действий и требовать вернуть имущество.
Вот выжимки из нормативных документов:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой":
"Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение."
"Спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ."
"В соответствии со ст. 359 ГК РФ кредитор, У КОТОРОГО НАХОДИТСЯ ВЕЩЬ, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником (т.е. вещь в этот момент должна быть в правомерном владении арендодателя) , вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Удержанием вещи могут обеспечиваться также ТРЕБОВАНИЯ хотя и НЕ СВЯЗАННЫЕ С ОПЛАТОЙ вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, НО ВОЗНИКШИЕ ИЗ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, СТОРОНЫ КОТОРОГО ДЕЙСТВУЮТ КАК ПРЕДПРИНИМАТЕЛИ.
Незаконное удержание имущества арендодателем может быть расценено как самоуправство, и в этом случае в отношении виновного лица предусмотрена уголовная ответственность по ст. 330 УК РФ (Постановление Президиума Верховного суда Чувашской Республики от 25.03.2016 N 44У-13/2016)."
На практике более частыми являются случаи взыскания с арендодателя убытков, вызванных незаконным удержанием имущества арендатора (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.09.2017 N Ф01-4153/2017 по делу N А79-9323/2016 (Определением Верховного Суда РФ от 18.12.2017 N 301-ЭС17-19815 отказано в передаче дела N А79-9323/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления)) либо обращения арендатора в суд с виндикационным иском на основании ст. 301 ГК РФ (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.09.2018 N Ф07-9625/2018 по делу N А56-87120/2016).
Встречаются случаи, когда арендатор заключает с подконтрольной организацией договоры купли-продажи удерживаемого имущества, чтобы избежать удовлетворения требований арендодателя за счет удерживаемого имущества. Целью арендатора является доказывание в судебном процессе уже от имени подконтрольной организации того факта, что имущество принадлежит третьему лицу, не имеющему обязательств перед арендодателем, а это, в свою очередь, исключает право арендодателя удерживать имущество.
"Пункт 2 статьи 359 ГК РФ устанавливает, что кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом. То есть после того, как имущество арендатора попало во владение арендодателя, продажа этого имущества арендатором не лишает арендодателя права удерживать такое имущество. Однако же в том случае, когда арендатор продает имущество задним числом, могут действительно возникнуть сложности."
Применительно к данной ситуации интересный спор рассмотрел ФАС МО в Постановлении от 12 августа 2014 г. по делу N А40-118755/13-105-1094 <4>. Арендодатель обратился в суд с иском об обращении взыскания на удерживаемое им имущество арендатора, однако арендатор предоставил соглашение, которым он передал это имущество в счет погашения долга третьему лицу. Суды первой и апелляционной инстанций вынесли судебные акты в пользу арендатора и отказали арендодателю. Однако ФАС МО не согласился с выводами судов. ФАС МО верно установил, что представленное соглашение заключено с целью предотвратить наложение взыскания на имущество арендатора. Со ссылкой на пункт 3 статьи 1, статью 10 ГК РФ и п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 ГК РФ" <5> указал, что никто не вправе действовать в обход закона с противоправной целью, и посчитал соглашение недействительным.
Не следует смешивать владение имуществом с правом собственности на него. Владение имуществом предполагает нахождение имущества у лица, в то время как право собственности - это титул, дающий лицу право распоряжаться имуществом, владеть и пользоваться, титул, подтверждающийся правоустанавливающими документами.
Согласно п. 1 ст. 605 ГК РФ <7> по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. То есть, когда лицо сдает в аренду имущество, это лицо хоть и остается собственником, но не владеет им. Это обстоятельство важно понимать с целью удержания имущества арендатора по той причине, что владеющий зданием владеет и находящимся внутри своим имуществом. А, как указано выше, для удержания имущества необходимо, чтобы арендодатель владел имуществом.
Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике. Например, Восьмой арбитражный апелляционный суд в своем Постановлении от 10.11.2014 N 08АП-10222/2014 указал, что арендодатель незаконно удержал имущество должника, поскольку имущество находится во владении арендодателя без описи. Суд указал буквально следующее: "...имущество арендатора без описи находится во владении арендодателя. Закон не регулирует права и обязанности лица, завладевшего чужим имуществом и ссылающегося при этом на ст. 359 ГК РФ (удержание)... Законодательное регулирование залога основано на определенности по поводу предмета залога (его идентификации, выделении из состава аналогичных вещей), его стоимости, ответственности за сохранность... В данном же случае, отстранив истца от владения и пользования своим имуществом, ответчик не допустил истца ни к фиксации его состава, стоимости, ни к принятию необходимых мер к обеспечению его сохранности".
Важно:
Если условие об ограничении доступа в арендуемое помещение в связи с неуплатой арендатором арендных платежей предусмотрено в договоре аренды, то такое действие со стороны арендатора является правомерным и не может быть расценено как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную плату за указанный период:
-Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2016 года № 303-ЭС16-3057:
«по состоянию на 28.10.2014 Общество имело непогашенную задолженность по арендной плате, поэтому Союз, временно ограничив ему с 15.12.2014 доступ в арендуемое помещение, действовал в соответствии с пунктом 4.3 договора, предусматривающим право арендодателя на прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение при несвоевременности внесения арендных платежей; в этом случае, временное прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную плату за указанный период, предусмотренную условиями договора»;
-Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 апреля 2017 года по делу №А56-37518/2016:
«Факты наличия задолженности и несвоевременного внесения арендных платежей подтверждаются материалами дела и являются основанием для правомерного применения арендодателем последствий, которые указаны в пункте 4.2. и являются мерой дополнительной гражданско-правовой ответственности арендатора. При наличии задолженности по арендной плате такое ограничение доступа нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную плату»;
- Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19 сентября 2016 года N Ф09-8415/16 по делу N А50-20622/2015:
«таким образом, в рассматриваемом случае препятствование обществом "Либор" в пользовании помещением арендатору названным способом являлось целесообразным, так как истец действовал в соответствии с п. 3.9 договора, предусматривающим право арендодателя на прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение при несвоевременности внесения арендных платежей. Как согласовано сторонами в отмеченном пункте, в этом случае, временное прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную плату за указанный период, предусмотренную условиями договора»;
Это про приостановление доступа в помещение (если такая санкция за просрочку оплаты аренды или за иные нарушения предусмотрена договором). Арендодатель вправе начислить и требовать от арендатора оплаты аренды за период, когда доступ в помещения был ограничен. То есть, пользования нет, но оплата есть."
Какие рычаги использовать безусловно каждый решит сам, но пусть даже неглубокое погружение в юридическую составляющую вопроса "товар-деньги-товар" подтолкнет стороны к мысли, что плохой мир лучше хорошей войны.
Я благодарю Аркадия Лобанова в помощи при подготовке данного материала.
