Очередников и собственников по программе реновации смогут переселять в нежилые помещения?
Квартирный вопрос рано или поздно встает практически перед каждой семьей, и многие вынуждены для его решения брать ипотеку. Поскольку стоимость квартиры на стадии «котлована» значительно ниже, чем готового жилья, для значительной части россиян – это единственная возможность приобрести свой собственный уютный уголок в мегаполисе.
На стадии заключения договора, покупателя или дольщика подстерегает много опасностей. Они связаны не только с плутоватостью застройщиков или путаностью российских законов, но и зачастую - с отсутствием у покупателя элементарной осмотрительности.
Рассмотрим очень распространенную ситуацию. Вложившись в продукт с красивым названием «апартаменты», дольщик нередко лишь после новоселья неожиданно осознает, какого кота в мешке приобрел «для долгой и счастливой жизни».
Дело в том, что апартаменты представляют собой НЕЖИЛЫЕ помещения. Чем это чревато для будущего собственника?
1. Высокой стоимостью обслуживания апартаментов, которая может в два и более раз превышать размер платы за «коммуналку» в квартире такой же площади;
2. Размером налога на недвижимость, который для апартаментов также существенно выше налоговой ставки на жилые помещения той же площади;
3. Невозможностью в апартаментах, как и во всяком нежилом помещении, «прописаться» (иными словами, оформить для себя и членов своей семьи постоянную регистрацию);
4. Кроме того, на нежилые помещения не распространяются требования по качеству коммунальных услуг. Например, для жилья существуют обязательные требования к температуре в комнатах в холодное время года (18-20 градусов С), тогда как для апартаментов таких требований нет. Аналогичная ситуация – и с другими параметрами.
Как видим, отличия двух видов предлагаемых помещений – не пустая формальность. Но именно сейчас в Госдуму поступил законопроект, которым предлагается приравнять нежилые апартаменты к полноценному жилью. Однако у этих нововведений есть существенные изъяны:
Под количество проживающих городских жителей нормируется число мест в больницах, детских садах, школах. В этих расчетах никак не учитывается количество людей, постоянно находящихся в нежилых зданиях. Это логично – ведь апартаменты не предназначены для постоянного проживания!
В застроенных микрорайонах возводить объекты инфраструктуры под увеличение плотности застройки, как правило, уже негде.
В случае перевода апартаментов в жилой фонд, её собственники, наконец, получат возможность зарегистрироваться в них. Но должной инфраструктуры от этого не появится, она просто не предусмотрена, ведь здания с апартаментами возводились не в качестве жилья. От этого будут и огромные очереди, и записи в больницы, в детсады, в школы на годы вперёд.
Обязательное, согласно нормативам, число мест в районной больнице, в близлежащей поликлинике, в детском саду, в местной школе не может быть сохранено при появлении «домов-оборотней».
Важно понимать: установленные требования к проектированию и строительству многоквартирных домов – принципиально иные, чем нежилых зданий. Для нежилых апартаментов необязательно наличие кухни, характеризующейся повышенной гидроизоляцией. По-иному сформулированы требования к устройству вентиляции, к пожарной безопасности, к планировке самих помещений.
В квартире же должно быть обеспечено естественное солнечное освещение. Это не пустая формальность - строгие требования к инсоляции основаны на том, что солнце должно проникать в жилье не менее определенного времени в сутки. Это делается для обеспечения естественной защиты от ряда возбудителей заболеваний. Например, от стремительно возвращающегося в нашу страну туберкулёза, от различных короновирусов и других инфекций.
Если нежилые здания вопреки строительным документам вдруг будут Госдумой объявлены жилыми – они «отберут» социальные блага, предназначенные для других горожан.
В этом случае будут попросту «перепроданы» обязательства государства, ранее исполненные в отношении определенного круга лиц (уже проживающих в жилых домах квартала). Приобретая квартиры, они заплатили и за развитие своих кварталов, тогда как апартаменты всегда продавались дешевле жилья такой же площади, поскольку не предполагали вложений в инфраструктуру (в школы, медучреждения, спортплощадки и т. д.).
Как видите, аргументация против принятия законопроекта – более чем серьёзная. В случае его принятия внакладе, пожалуй, не останутся лишь застройщики, возводящие апарт-отели, многофункциональные комплексы и транспортно-пересадочные узлы (где нынче принято размещать апартаменты), а не многоквартирные дома. А также те, кто приобрел апартаменты, заплатив за это ощутимо меньшую цену, чем в случае покупки квартиры той же площади.
Прошлые попытки «сделать» апартаменты жильём не увенчались успехом, поскольку во власти нашлись противники подобного подхода. В качестве примера можно привести правовую позицию Верховного суда, который ранее высказывался против их приравнивания к жилым помещениям. В отзыве главного судебного учреждения страны на прошлую версию подобного законопроекта говорится следующее:
«... законодательством предъявляются особые требования к безопасности жилья и пригодности для постоянного проживания граждан в таком жилом помещении. Вместе с тем, как представляется, существующие апартаменты, как правило, не будут отвечать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в контексте Жилищного Кодекса РФ, поскольку такие помещения проектировались в соответствии с требованиями, предъявляемыми к нежилым помещениям... строительство апартаментов не требует возведения объектов социальной инфраструктуры, в связи с чем апартаменты по стоимости ниже жилых помещений в многоквартирных домах. Следовательно, в случае придания апартаментам статуса жилых помещений, их собственники будут пользоваться всей социальной инфраструктурой наравне с гражданами, приобретшими жилые помещения в многоквартирных домах по более высокой стоимости, поскольку она включает и расходы на возведение объектов социальной инфраструктуры, что, полагаем, приведет к нарушению прав последних и к дополнительной нагрузке на уже работающие социальные учреждения».
Вот такой правовой ликбез от судей. Если депутаты пойдут по другому пути, можно прогнозировать заселение в апартаменты не только добровольных приобретателей таких квадратных метров, внезапно объявленных «полноценным жильем».
Нельзя исключить, что в изначально не предназначенные для постоянного проживания нежилые помещения будут массово переселять граждан из аварийных домов, очередников и тех, кто попал под программу реновации.
