Что такое вообще недвижимость? Хотелось бы напомнить, что больше половины всех мировых финансовых активов составляет недвижимость. Неизвестно что будет с акциями Газпрома или 1.000.000 руб. через 10-15 лет, а хороший востребованный объект недвижимости будет всегда ценен, кроме того, на его ценность существенно влияет увеличение численности людей в мегаполисах. Если некоторое время назад только треть всех людей на планете жила в больших городах, то через 15-20 лет большая часть всего человечества будет жить в мегаполисах. Это значит, что такие города, как Москва и Санкт-Петербург получат огромный приток людей, которые будут нуждаться в хорошем качественном объекте недвижимости.
Собственно, какие бывают объекты на рынке, и какую доходность они могут приносить? Я бы все объекты, существующие на рынке, разделил бы на 3 большие категории:
1 категория: жилая движимость (сюда входит вторичка и новостройки).
2 категория: апарт-отели, как сервисные, так и псевдо жильё (В чем разница дальше расскажу).
3 категория: коммерческие помещения (сюда входят офисы, стрит ритейлы и торговые центры) - об этой категории я расскажу в следующий раз.
Для начала, предлагаю пойти по вторичному рынку, так как это является одним из самых частых запросов (хочу купить готовую квартиру или хочу продать свою готовую квартиру).
Реально ли сейчас продать объект по действительно хорошим ценам? На мой взгляд, рынок вторички сейчас очень сильно «перегрет». Очень большое количество предложений появляется на рынке, все люди в последнее время решили, что они сами могут формировать ценовую политику и сами могут обработать все объекты и выступить в роли риэлтора или агента. Но каким образом они устраивают это ценообразование?
Я сфотографирую квартиру на телефон и выставлю её на Циан, Авито или на Яндекс! Но по какой цене? Я сравню с ценой соседа, квартира которого выставлена за 5.000.000 рублей, после чего я выставлю свою за 5300000 рублей, через неделю придёт ещё один сосед, посмотрит на цену моей квартиры и укажет, в свою очередь, за свою 5700000 рублей. В итоге: от реальных цен на квартиры мы далеко ушли вперёд.
К примеру, сам Циан заявляет, что рекламная цена, как правило, на 10 % выше, чем реальная цена сделок. На мой взгляд, эта цена ниже на 30 процентов.
Реальные цены сделок знают только брокеры - это те люди, которые каждый день продают и покупают квартиру и действительно видят, за какие деньги осуществляются сделки, поэтому смело идите консультироваться с хорошими специалистами. Это, как минимум, сэкономит Вам большое количество времени.
Поэтому в связи с тем, что рынок «перегрет», на нём начинает чётко действовать одно из главных правил рынка: тот, кто сейчас первый скинет цену, продаст в итоге дороже всех.
Очень большое количество объектов экспонируются на рынке недвижимости. Многие даже не собирается эту квартиру продавать, просто произвольно выставляют цену.
Собственно, есть ли необходимость покупать «вторичку» сейчас? На мой взгляд, такая необходимость есть в случае, если вам нужно решить свой жилищный вопрос прямо сейчас (к примеру, изменилась школа или место работы). Смело делайте это сейчас! Не стоит ждать падения ипотечных ставок до 5 %, не стоит ждать, что рынок рухнет куда-то.
Резюмируя: если ищите вторичку, занимайтесь этим сейчас, ходите на просмотры, не тратьте время порталы, не говорите, что Вы видели все, перебрав 1000 квартир на Циан. Вы собственными ногами пройдите хотя бы 30 квартир!
Главное - определиться с локацией: не нужно сначала искать какой-то классный дом, какую то классную планировку, а потом плеваться из-за района.
Подумайте, в этом случае возможно Вам придется добираться до метро на маршрутке или стоять в пробках, возить детей каждое утро в школу по часу.
Нет! Сначала определитесь с локацией: именно она формирует конечное ценообразование, больше, чем какие-либо другие факторы. И если Вы выберите хорошую, но «неразогретую» локацию, то эта покупка «вторички» впоследствии даже может стать хорошим инвестиционным решением.
Покупка объекта возле строящейся станции метро может смело увеличить капитализацию вашей квартиры на 15-20 % от общей стоимости.
А что же происходит с новостройками? Если на «вторичке» цена перегрета, то логично, что застройщики должны были оттягивать на себя этот спрос и выставлять свои квартиры ниже, чем квартиры на вторичном рынке. Долгое время это было так. И Вы могли купить квартиру на этапе котлована с приличной скидкой, такой же, как и готовая квартира. Иногда эта скидка могла достигать 30 - 50 % от общей стоимости.
Долгое время застройщики значительно не повышали цены. Они «урезали» составляющие проекта, могли сделать чуть хуже благоустройство, чуть дешевле лифты, но глобального повышения цен не было, но за последний год вместе с повышением НДС в России ещё решили изменить правила работы на строительном рынке. Так, с первого июля 2019 г. строительным компаниям запрещено напрямую привлекать деньги дольщиков. Если раньше Вы подписывали договор, он регистрировался, после чего Вы обязаны были перевести все деньги застройщику, то сейчас Вы эти деньги будете класть на специальные Эскроу счета. Эскроу счёт будет открыт в банке, который курирует конкретно этот объект недвижимости. Эти денежные средства будут лежать там до момента исполнения застройщиком своих обязательств, а если быть точнее, то передачи Вам ключей и регистрации права на собственность.
Это должно мотивировать строительные компании соблюдать свои сроки и побуждать их быстрее передавать Вам объекты. У застройщиков есть очень хитрая лазейка, которая используется в рекламе: они озвучивают дату сдачи дома, однако это не значит, что в этот срок Вы получите свои ключи. Как правило, даже в лучшем случае этот срок отличается от срока фактической передачи ключей на шесть месяцев. Даже у крупных строительных компаний таких, как «Пик», этот срок может быть и девять месяцев, а по некоторым объектам и 12 месяцев. То есть Вы видите, что объект сдается в четвёртом квартале 20-го года, Вы планируете покупку, планируете переезд, планируете ипотеку на четвёртый квартал 20-го года, а по факту ключи получаете в четвёртом квартале 21-го года.
Всегда внимательно читайте договор: там всегда указан максимальный срок передачи ключей, не надо верить менеджерам застройщика, которые говорят, что они перестраховываются. На самом деле, они вообще не заинтересованы в том, чтобы эту квартиру вам быстрее передать.
Деньги, аккумулированные на этом эскроу счете, будут храниться в банке. И банк будет давать эти деньги застройщику в долг под «проектное финансирование» под ставку, в среднем, 7 % - таким образом банк дает гарантию, что дом будет достроен. И сам банк будет бесплатно получать Ваши деньги на время строительства дома и зарабатывать на них 7% годовых, что, согласитесь, тоже очень неплохо.
Собственно, стоит ли сейчас покупать новостройки?
На мой взгляд, если сейчас у Вас имеется такая потребность, то покупать стоит. Все очень банально: в больших городах, таких как Москва, место стремительно сокращается, если конечно не говорить про чистые поля, где строятся большие «человейники». Даже несмотря на «Редевеломпент» (переделка старых промышленных зон в зону жилой застройки), количество таких объектов всё равно мало.
Пример хорошего инвестиционного портфеля это станция метро Павелецкая в Москве. Застройщик начал строить апартаменты с низкой ценой продаж на старте, локация вообще была не разогрета: на этой территории осуществлялось строительство лишь 2-3 жилых комплексов, сейчас же их около 15, что повлекло за собой значительный прирост стоимости из-за развития инфраструктуры.
К примеру, на старте продаж цена составляла 195 000 рублей за квадратный метр, прошло 16 месяцев, и уже чуть больше года цена составляет 400.000 руб. за квадратный метр. Даже если учесть дисконт застройщику, то мы получим около 50 процентов годовых, что очень существенно.
Перейдём ко второй категории недвижимости, которая существует у нас в России, - апартаментам. Существует несколько видов апартаментов:
- Сервисные апартаменты: Вы покупаете номер гостиницы, которым занимается профессиональная управляющая компания, сдаете его в аренду и ежемесячно получаете пассивный доход в размере 15-17% годовых - мечта практически всех людей на планете. Прирост апартаментов сейчас очень большой.
- Так называемое псевдо жилье. Так что это такое? Долгое время все застройщики строили объекты на земельных участках, предназначенных для жилой застройки, но существует много участков, не предназначенных для этого: они могут быть не предназначены по причине плохого попадания света, если, к примеру, участок развернут на север, по причине находящегося рядом производства, либо близко проходящих дорог, магистрали. Застройщики пытались перевести эту землю для жилой застройки и строить там квартиры, пока кто-то не понял, что стоить те же самые квартиры просто по статусу будут как апартаменты.
Из плюсов: эта земля дешевле по кадастровой стоимости, не нужно нести социальную нагрузку (строить школу, поликлинику).
Долгое время люди боялись покупать апартаменты, но сейчас в Москве даже больше половины премиальных объектов - это апартаменты. Застройщик больше не переживает по этому поводу, да и мы сами прекратили переживать.
Главное возражение, которое было раньше, - что нельзя прописаться, но сейчас там можно сделать временную регистрацию, а по ней Вы получите школу, детский сад, поликлинику. Также есть некоторые нюансы с налогообложением: налог на нежилое помещение несколько выше, однако разница в кадастровой стоимости объекта будет практически нивелировать эту величину, так что размер налогов на покупку точно вообще не должен влиять.
Рынок очень большой и интересный, на нем можно и нужно зарабатывать.
