Как и во всем мире, пандемия COVID-19 в Германии посеяла неопределенность относительно будущего рынка недвижимости страны и развития цен на недвижимость.
Германия — одно из самых надежных мест для иностранных инвестиций, и это должно бы сказаться на дальнейшем повышении цен в сегодняшних условиях мировой экономики.
Но в краткосрочной перспективе спад экономической активности, особенно в первой половине 2020 года, и значительная неопределенность в отношении будущего в принципе, а также психологическое давление, вероятно, приведут к снижению цен в стране.
Ожидаемый экономический спад приводит к особой неопределенности в отношении спроса на офисные помещения. Цены на офисные здания могут временно снизиться в мегаполисах. Тем не менее, они, вероятно, будут по-прежнему рассматриваться как относительно безопасные инвестиции, как это было в последние несколько лет.
В случае более затяжного периода кризиса арендная плата за жилые и офисные помещения, вероятно, расти не будет и может даже снизиться в отдельных регионах и городах. Согласно мнению экспертов рынка, кризис COVID-19 может спровоцировать структурный перелом на рынке офисной недвижимости.
Пока нет ответа на вопрос, будет ли увеличенный переход на работу из дома постоянно снижать спрос на офисные помещения. Но, поскольку ситуация привела к увеличению числа людей, работающих на дому, в итоге возможно структурное снижение спроса на офисные помещения, цен и арендной платы соответственно.
В этом случае коронавирусный кризис может спровоцировать окончание цикла офисного рынка. В целом неопределенность относительно будущего в офисном сегменте значительно выше, чем в жилом.
По мнению профессионалов рынка недвижимости в Германии, ситуацию с COVID-19 удастся решить к середине года.
Основные меры, принятые в стране — социальная изоляция — в краткосрочной перспективе значительно увеличат нагрузку на экономику, реальный ВВП, по прогнозам, сократится примерно на 12% в течение первой половины 2020 года. Игроки рынка прогнозируют самую глубокую рецессию со времен Второй мировой войны. Экономика восстановится примерно со второй половины года, но докризисный уровень, вероятно, не будет достигнут до конца 2021 года.
Эти события будут иметь значительные последствия для немецкого рынка жилой недвижимости. Пострадает сектор новой жилой недвижимости, объем строящихся объектов испытает беспрецедентное снижение в течение первой половины года. Будут задерживаться градостроительные процедуры, выделение новых участков под строительство и выдача разрешений на строительство. Кроме того, сам процесс строительства, вероятно, станет более сложным, поскольку количество имеющихся квалифицированных рабочих сокращается из-за кризиса, а сбои в цепочке поставок могут привести к нехватке запасных и изнашиваемых деталей, а это означает, что оборудование и транспортные средства не могут быть использованы на полную мощность. Это может помешать новому строительству даже после начала экономического подъема.
Местный спрос на жилые помещения тоже будет падать, так как неопределенность заставит многих сосредоточиться на обеспечении своих рабочих мест и средств к существованию. Это означает, что люди будут менее охотно переезжать или покупать жилье, поэтому общий спрос на жилые помещения среди местных и иностранных инвесторов, вероятно, значительно сократится в краткосрочной перспективе.
Спрос на ипотечные кредиты, скорее всего, также снизится.
В январе объем новых кредитов составил почти 22 млрд евро. Ожидается, что объем нового ипотечного кредитования будет сокращаться примерно на 3 млрд евро в каждом кризисном месяце. Дальнейшее снижение процентных ставок по ипотечным кредитам на 5-10 лет до новых минимумов будет стимулировать спрос лишь незначительно.
Как меры денежно-кредитной, так и фискальной политики окажут довольно незначительное влияние на ипотечный рынок — не в последнюю очередь потому, что многие клиенты по-прежнему предпочитают обсуждать условия финансирования при личной встрече со своим банковским консультантом. Сейчас это невозможно, так как банки временно закрывают свои офисы, а клиенты ограничены в передвижении.
Тем не менее, как только пандемия закончится, мы можем увидеть частичное наверстывание упущенного. На рынке жилой недвижимости будет происходить постоянная ценовая коррекция. В то же время количество сделок, вероятно, значительно сократится. В то время как цены, скорее всего, снизятся, статус страны как безопасного инвестиционного оазиса может привести к росту цен.
Как правило, относительно безрисковые активы, такие как облигации и многие другие объекты недвижимости, становятся более дорогими во время кризисов. Когда доходность государственных облигаций достигнет новых минимумов, а цены на акции упадут, немецкая жилая недвижимость, которая предлагает среднюю доходность аренды примерно в 4% годовых по всей стране, будет казаться еще более привлекательной, чем до пандемии. Напомним, что количество иммигрантов в Германию за последнее десятилетие сильно увеличилось.
Поскольку правительственный долг Германии относительно низок в международном сравнении, другие страны не имеют аналогичных резервов, а немецкая система здравоохранения относительно устойчива по сравнению с другими странами, иммиграция может еще больше вырасти в ближайшие годы. Это должно поддержать спрос на жилые помещения. Жилая недвижимость станет еще более привлекательной в среднесрочной перспективе.
Как только наступит конец пандемии, условия денежно-кредитной и фискальной политики будут определять будущий путь роста цен. Существуют значительные политические рычаги допущения более высокой инфляции, более высокая инфляция снизила бы связанный с кризисом долг в реальном выражении и не позволила бы ставкам оставаться на их низком докризисном уровне в течение многих последующих лет.
*
ЕЦБ и государства-члены в настоящее время финансируют свои антикризисные меры поддержки из традиционных источников. Однако если бы другие валютные зоны приняли нетрадиционные меры финансирования и увеличили глобальную инфляцию, то Еврозона, вероятно, не смогла бы избежать общей тенденции. Либо евро подорожает, либо инфляция ускорится и в Германии. Эти события будут способствовать росту спроса на недвижимость со стороны инвесторов, не являющихся членами евро или еврозоны, соответственно.
Более высокие налоги на богатство или налог на увеличение стоимости земли, которые уже обсуждались до кризиса, могут показаться привлекательными для политиков. Обязательные ипотечные кредиты, подобные тем, которые были введены после Второй мировой войны, также не могут быть исключены в нынешней чрезвычайной ситуации. Владельцы недвижимости должны были выплачивать эти ипотечные кредиты в течение 30 лет.
Если проанализировать историю кризисов в мире, очевидно, что после серьезного кризиса мы всегда переживаем сильный подъем. В любом случае для иностранных инвесторов в недвижимость важно всегда, тем более в сложные времена, рассматривать безопасные активы-убежища. Это означает, что спрос на недвижимость в Германии, скорее всего, превысит спрос на другие классы активов.
------------------------------------------------
Не забудьте подписаться на канал и поставить лайк, чтобы не пропустить новые статьи.
Посмотрите цены на недвижимость в Германии.
