Долгое время застройщики и их отделы продаж любили прихвастнуть тем, что на площадке Жилого Комплекса ещё не вбита ни одна свая, а у них уже 3 этажа распродано и это всё так называемые инвесторы, которые идут с компанией из проекта в проект не первый год.
Что это же это были за инвесторы и куда они делись в такие непростые для рынка времена?
Во-первых, нужно отделить инвесторов от спекулянтов.
- Инвестор – частный предприниматель, организация или государство, осуществляющие долгосрочные вложения капитала в какое-либо дело, предприятие с целью получения прибыли.
- Спекулянт - лицо, занимающееся рискованными операциями с целью получения прибыли от разницы между покупной и продажной ценой.
Так что, не погружаясь в детали, мы точно понимаем что задача покупки квартиры на котловане - это спекуляция, и инвестицией это могли называть только беспробудные неучи, не знающие значения слов, которыми они пользуются.
Во-вторых, часть этих продаж всегда были “под подрядчиков” и аффилированных со структурами строительной компании организации (то есть живых денег там на самом деле не было). И да, львиная доля заранее выкупленных квартира принадлежала тем самым инвесторам-спекулянтам.
В-третьих, большинство крупных застройщиков давно уже научились управлять своим портфелем и строить стратегию продаж так, чтобы не вываливать весь квартирный фонд строящегося ЖК в моменте на рынок. Ибо, а) соразмерно этому предложению спрос на рынке не увеличивается в моменте и продажа все равно растягивается на цикл полтора-два года, б) так проще подгонять покупателей байками “осталось всего 100 квартир” (реально остальные просто временно в шахматке прикрыли), в) это позволяет на заходить в тупиковую ситуацию через год - на старте распроданы самые вкусные варианты и перед сдачей торгуем неликвидом.
Так вот, даже тех инвест-спекулянтов на рынке заметно поубавилось.
Последние год-полтора история про то, что вложить денег на котловане и продать через два-года, на сдаче, и поднять 20-25% чистыми - потеряла смысл.
Квартиры в новых очередях у застройщиков на старте стОит дешевле чем предыдущий дом. Прайс такой же или выше - здесь всё правильно, но реальные цены сделок, с акциями, со скидками и прочими фокусами, снижаются. А это значит “выйти” из такого объекта в кэш будет не просто, а главное не прибыльно.Этот же тренд продлится в ближайшие полтора-два года. Более того, ближайшем году мы увидим стабилизацию реальных удельных цен новостроек и их корреляцию с ценами вторички в их локации, т.е. значение фантиков и приписок на буклетах “комфорт-класс”, “дом со своей территорией” сильно будет снижаться; всё большее влияние на цену будет иметь именно локация, как ключевой параметр ликвидности объекта.
Долгое время рынок недвижимости был заполнен спекулянтами, которые вкладывали деньги на небольшой срок. Многие считали что это было настоящее благо - кто то приобретал у них квартиру перед самой сдачей дома на 5% дешевле и оставался доволен. На самом деле именно эти люди раскачивали рынок и придавали ему волатильность.
Отдельные сделки с ними кому-то были визуально выгодны, но никто не считал как бы выглядел рынок без накачки спекулятивного спроса и его его планомерном распределении по мере стройки. На самом же деле спекулятивные сделки на котловане не давал ценам снижаться, поддерживая спрос, авансируя доверие к новому ЖК, которое у реального конечного потребителя еще не сформировано.
Новая реальность заставит вкладываться в недвижимость на период от трёх-четырёх лет и привязываться не к бренду застройщика, а к локации, плану развития микрорайона и инфраструктуры. А истории про то что застройщик эконом сегмента пришел комфорт или собирается строить премиум класса (а цены на старте такие это просто чтобы привлечь первых покупателей, ага..) больше не пройдут.
В рынке недвижимости приближается время осознанного выбора объектов. И больше всего в этой истории пострадают те собственники квартир, инвесторы, которые купили псевдо бизнес-класс тебе просто потому что в описание объекта на буклете была приписка “эко”.
Спустя 30 лет рынок недвижимости наконец то станет не спекулятивным инструментом сверх-прибыли, а инструментом сохранения денег с меньшими рисками чем в банке (право собственности у нас в стране вызывает больше доверия чем финансовое право) и соответствующим уровнем доходности, на 1,5-2% выше средней ставки по депозитам.
