Малый и средний бизнес оказался в тупиковой ситуации не только из-за приостановки деятельности и решения судьбы персонала. Ежемесячные фиксированные платежи по арендной плате за неиспользуемые платежи – это дополнительная проблема
Рассмотрим основные варианты решения этой проблемы. Для начала необходимо решить: расторгать договор или вести переписку об уменьшении арендной платы. Исходя из ваших целей, нужно внимательно изучить договор аренды.
1. Форс-мажор
В договоре может быть раздел «Форс-мажорные обстоятельства», которые освобождают от исполнения обязательств. Однако, зачастую это касается лишь освобождения от ответственности в виде неустоек. При этом ваша деятельность должна быть отнесена к отраслям, которые наиболее пострадали от ограничительных мер и вы ни при каких обстоятельствах не можете использовать помещение. О форс-мажоре нужно письменно уведомить арендодателя. Если стороны не придут к соглашению, то доказывать право не оплачивать арендную плату придется в суде.
2. Требование об отсрочке и уменьшении арендной платы
Постановлением Правительства РФ № 439 от 03.04.2020г. определены случаи и условия отсрочки арендных платежей, в том числе, для частной собственности (за исключением жилых помещений).
- деятельность арендатора должна относиться к отраслям, в наибольшей степени пострадавшим от ситуации, связанной с распространением коронавируса (список отраслей периодически пополняется и изложен на сайте Федеральной налоговой службы)
- отсрочка оплаты арендной платы до 01.10.2020г.
- отсрочки по оплате коммунальных услуг нет (если только арендодатель не освобожден от оплаты этих услуг)
- задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды
- штрафы и неустойки не применяются
- - отсрочка оформляется дополнительным соглашением
- - арендодателям рекомендуется уменьшить арендную плату с учетом фактического неиспользования помещения арендатором.
Если вам все эти критерии подходят – письменно обращайтесь к арендатору. Право требования вам предоставлено ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ, а на арендатора возложена обязанность заключить дополнительное соглашение в течение 30 дней.
3. Требование о пропорциональном уменьшении арендной платы
В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования ухудшились. Этот довод можно использовать, например, если вы арендуете помещение в крупном торговом центре, деятельность которого официально запрещена. Соответственно, доступ к помещению ограничен со стороны арендодателя. Также применяется ст. 451 ГК РФ на основании который, вы имеете право требовать пересмотреть условия договора из-за существенного изменения обстоятельств.
4. Полное прекращение обязательств, в связи с невозможностью исполнения.
Данное основание отражено в ст. 416 ГК РФ. На первый взгляд, такое основание применимо, так как неисполнение вызвано обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Однако, в данной ситуации арендатору придется доказывать не столько отсутствие возможности использовать помещение, сколько невозможность оплатить арендную плату. Судебной практики пока нет. Время покажет. Начало подтверждения применения этого основания положено в п.7 Обзора Президиума ВС РФ № 1 от 21.04.2020г.
5. Полное прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Основание отражено в ст. 417 ГК РФ. Поскольку ситуация с коронавирусом для современной юриспруденции уникальна, то и соответствующей судебной практики нет. Но как вариант отстаивания своих прав, считаю, можно рассмотреть. Также можно сослаться дополнительно на п.7 Обзора Президиума ВС РФ № 1 от 21.04.2020г.
Не ограничивайтесь телефонными разговорами с арендодателем. По любым вопросам обращайтесь к арендодателю письменно по адресу, указанному в договоре.
Подписывайтесь на канал ПравоКачалка
Вы научитесь быстро ориентироваться при возникновении любой проблемы и достойно защищаться САМОСТОЯТЕЛЬНО!
