История следующая.
Появился у меня в работе объект по продаже, причем супер неликвидный «висяк».
Обусловлено это тем, что это очень специфический район с низким спросом. Также, там присутствует безумная конкуренция: порядка тридцати двух однотипных квартир выставлено на продажу в интересующем нас ЖК.
Забирают жильё либо с хорошим ремонтом, либо то, что по низу рынка идет. У меня объект выставлен со средней ценой, а ремонт из заряда «лучше бы его вообще не было». Ну, думаю, возьму в работу, мало ли стрельнет. Всякое бывает. Но нет, опыт показывает, что всякое не бывает, всему есть своя цена.
Звонит клиент с явным акцентом.
Говорит, если состояние квартиры соответствует фотографиям, при учете торга в 50 000 рублей, то готов сегодня посмотреть, а уже завтра внести аванс. Рассказывает, что у него одобрена ипотека в каком-то «кукуевом» банке, и ему очень срочно нужно определиться с выбором объекта.
Вся эта ситуация меня насторожила, так как здесь явно было что-то не так. Но все равно решил, что съезжу на показ, а там на месте разберусь. Приезжает афроамериканец с паспортом гражданина РФ: зашел-посмотрел, поторговался и говорит — беру. Но есть нюанс, давайте, мол, укажем в договоре цену чуть-чуть повыше — на 20%. Объясняет, что хочет у банка взять побольше денег, чтобы в дальнейшем сделать ремонт. Бла-бла-бла.
В общем, суть такая.
По мнению банков, есть категория по тем или иным причинам неблагонадежных клиентов, которым именитые организации не одобряют ипотеку. В таком случае, клиенты обращаются в брокерские агентства, обещающие за определенную плату найти банк, который все же одобрит ипотеку (как правило – это «кукуев» банк), а также сопроводить сделку купли-продажи. 20% завышения цены – это первоначальный взнос по ипотеке. В момент сделки, продавец пишет расписку, что якобы получил у покупателя денежную сумму в размере 20% от стоимости квартиры. Эту расписку покупатель предоставляет сотруднику банка, как подтверждение первоначального взноса и уже после этого выдается займ. Сейчас это частая практика, причем оценщики и сотрудники банка в курсе данной схемы.
Риски для продавца понятные — в случае расторжения сделки, необходимо будет вернуть покупателю полную сумму, указанную в договоре. Можно, конечно, написать встречную расписку, мол, продавец обратно вернул эти 20% или оформить все как договор займа, но, тем не менее, это может повлечь в дальнейшем риски споров и судебных тяжб.
Я глубоко убежден, что нельзя дешево снять или купить, как и дорого сдать или продать квартиру. Всегда есть свои риски. Вопрос только в том, осознано ли мы идем на них или нет. Это закон баланса в недвижимости.
