Вы не помните, но в 80-е годы прошлого столетия, нам, детям в Советских школах, рассказывали о невозобновляемых ресурсах. Например, о нефти, запасы которой обязательно иссякнут в ближайшие 70 лет. С широко раскрытыми глазами дети взирали на учителя. Аргументы железобетонные. Все, что ездит и летает, все, черт возьми, на нефти. Бензин, дизель, авиационное топливо, нефтезаводской газ, мазут, кокс, сжиженный газ, моторное масло и даже свечки - все это нефть!
Видимо следуя именно этой логике, все, что смогла построить Россия за 30 лет - это экономика на тех самых «невозобновляемых ресурсах», которые, упс, оказались не столь невозобновляемыми.
И вот, мировой экономике наносится невиданный ранее удар. Тройной. Удар по спросу, предложению и по энергоносителям. Очень скоро это приведет к масштабному уничтожению капитала и, как следствие, к структурной безработице. На нашем веку миру еще никогда не приходилось сталкиваться с подобным.
Теперь России придется переступить через себя и договариваться с саудитами, с ОПЕК+ и даже с чертом лысым, если потребуется. Но как отреагирует на эту договоренность рынок теперь? Сегодня нефтяные котировки вновь пошли вниз, несмотря на все дипломатические усилия. В состоянии недостатка спроса и падения предложения этот сегмент стоит на грани выживания. Финансовые потоки 2020 года уже указывают на глобальные убытки сильных и на банкротства слабых. На какую-то секунду рынок оценил и показал, сколько действительно стоят энергоносители. А стоят они дешевле, чем портвейн.
Самым дорогим сегодня оказался кэш. Центробанки спешат на помощь, вливая в рынок ранее невиданную ликвидность. Печатные станки, должно быть, уже начали дымиться. Разумеется, это курс на высокую инфляцию. Но помогают ли эти действия Центробанков экономике? Рынку акций - точно нет. На этом рынке стоит паническая обстановка делевереджинга или закрытия рискованных позиций. Сейчас на продажу выставлено абсолютно все, даже такое дерьмо, которое в нормальной обстановке никто бы и не подумал продавать. Обстановка финансовых рынков напоминает переполненный цирк с взбесившимися животными и одной дверью на выход. Перестают работать ранее принятые рыночные механизмы. Меняется отношение к дозволенному риску.
Корреляция недвижимости и нефти.
У этих рынков нет прямой корреляции. Но только не для России. В России все зависит от нефти. А нефтяные котировки явно полетят в ад. Ад для России - это меньше 40 дол/баррель. Сегодня МИР договорится о снижении нефтедобычи на 10%. Но спрос упал на 20%, а по некоторым оценкам - на 30%. Нефтехранилища очень скоро будут заполнены и как только все, что стоит и плавает, будет до краев заполнено этой субстанцией, произойдет неизбежное – котировки снова рухнут в зону, когда добывать себе дороже.
Все бюджеты России, на всех уровнях, от Федеральных до местных, будут трещать по швам. Федеральные – впрямую. Местные – от падения поступлений НДФЛ.
Какова средняя рентабельность строительных проектов? Вы удивитесь, но при прогнозировании финансовых потоков, при IRR менее 30% проект строительства в России в работу не идет. Если внимательно проследить источники финансирования и конечного сбыта, с удивлением можно обнаружить первоисточник в виде основного богатства России. В ситуации общего коллапса в усмерть закредитованные Застройщики будут выходить из проектов хотя бы «по костам». Ждите падения рынка до 30% в среднем.
Рынок недвижимости.
Банки ужесточают условия ипотечного кредитования и кредитования застройщиков, несмотря на все попытки Центральных Банков смягчить их за счет снижения ставок по всему миру. Банки пришли в себя. Сейчас их интересует, прежде всего, возможность обслуживания кредитов. В цену ипотечных кредитов вкладывается не только риск банкротства заемщика, но и риск дефолта Застройщика.
Денег на рынке недвижимости больше нет. Простые покупатели теряют работу, а ,следовательно, окончательно тает надежда на одобрение банковской ипотеки. Инвесторы отвернулись от недвижимости как от ярма на шее, кэш дороже. Рынок в паническом делевереджинге избавляется от высоко рискованных бумаг, к которым, без сомнения, относятся корпоративные долги, ИЦБ и остальная финансовая дрянь. Застройщики стонут и скоро начнут выбрасываться из окон. Удар по спросу и по предложению.
Помните закон Сэя в экономике? Это предположение о том, что предложение само создает спрос. Но старые модели больше нежизнеспособны. Арендаторы торговых помещений требуют перехода к моделе расчета арендной платы от выручки, физических лиц больше привлекает доступная аренда квартир (поколение миллениалов, черт!). Ну, и какие новые модели рынок недвижимости может предложить нам?
Весьма вероятно, что продажа жилых и нежилых помещений через механизм аренды с правом выкупа и есть искомая новая модель.
Пока те, у кого есть кэш, запаслись попкорном и собираются вволю позлорадствовать рождению новых реалий, мы пытаемся предугадать, как во время масштабной рецессии можно продавать и покупать недвижимость. Пандемия закончится, но не рецессия.
Тот рынок недвижимости, который вы знали вчера, завтра должен трансформироваться или он умрет. Рынку придется научиться продавать или сдавать вам недвижимость так, чтобы вы смогли ее купить, снять в аренду без банка, без ипотеки, риэлторов, и не имея особых накоплений.
Пристигните ремни, нас ждет незабываемое приключение. Мы станем свидетелями изменений правил игры на всех аренах. От политической до самых маленьких экономических сегментов. И, разумеется, нас ждут новые правила игры на рынке недвижимости. Надеюсь, первой жертвой станут безмозглые «профессиональные» участники риелторского рынка, повторяющего мантру «недвижимость – тихая гавань во все времена».
А пока, мы создали для вас площадку, где удобно мониторить недвижимость по всему миру, которую продают на аукционах недвижимости. Именно через этот механизм будут продаваться огромные залоговые объемы недвижимости, которые совсем скоро будут буквально вывалены на рынок по всему миру.
Также мы предлагаем вашему вниманию недвижимость, реализуемую через механизм аренды с правом выкупа. Если вы не понимаете, как это работает, знакомьтесь здесь. Если понравится, присоединяйтесь, возможно , это и будет новым трендом, так давайте его развивать вместе.
Хотите продать недвижимость через конкурс? Тоже к нам. И нам совсем не важно, где именно юрисдикция местонахождения вашего объекта недвижимости, и что он из себя представляет. Благодаря нашим механизмам можно эффективно продавать недвижимость даже во времена рецессии.
И, конечно, подписывайтесь на наш Телеграм канал: @myeasysell.
