ПРЕДЫСТОРИЯ ВОПРОСА
02 апреля 2020 г. Правительство России приняло постановление № 423, которое было принято в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
Данным постановлением введены следующие меры поддержки застройщиков:
- До 2021 года разрешено не включать в реестр долгостроев дома, не сданные в срок.
- До 1 января 2021 года власти будут не вправе обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановке деятельности застройщика.
- Также до 1 января 2021 года не будет начисляться неустойка (пени) за неисполнение обязательств по договорам долевого участия.
- По всем перечисленным санкциям, требования по которым были предъявлены к застройщику до вступления в силу постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 года.
Дольщики и юристы считают, что данные меры:
- Непропорциональны относительно учета баланса интересов застройщиков и дольщиков (потребителей, более слабой стороны по договорам);
- Предоставляют огромные возможности для «законных» нарушений прав дольщиков недобросовестными застройщиками;
- Необоснованны с точки зрения того, что согласно Конституции РФ (статьи 56, 88), органами власти до сих пор не введен режим чрезвычайного положения, чтобы таким образом вмешиваться в частные взаимоотношения между застройщиками и дольщиками;
- Приняты против населения страны, людей, которые оказались наедине со своими экономическими проблемами.
Данным постановлением временно отменены нормы, составляющие основу защиты прав дольщиков - нормы о финансовой ответственности застройщика за просрочку передачи объектов долевого строительства, что оставляет дольщиков фактически без правовой защиты гражданских прав.
Содержание постановления носит неоднозначный характер, например, широкое толкование нормы об отсрочке в исполнении обязательств застройщиками по выплате неустойки в совокупности с другими положениями данного документам может привести к тому, что суды будут отказывать в рассмотрении исков дольщиков, поданных после принятия рассматриваемого постановления, так как обязательство по передаче объекта долевого строительства не наступило.
Вследствие этого правоприменительная практика будет разная, такая ситуация будет нарушать принципы гражданского права и полностью нарушит гражданский оборот.
Дольщики, которым еще не переданы квартиры и по которым уже идет просрочка в передаче объекта долевого строительства, в настоящее время вынуждены тратить денежные средства на аренду жилья. Получается, что мы будем нести эти траты вплоть до 1 января 2021 года и никто нам эти траты не компенсирует, так как у застройщиков не будет мотивации раньше этого срока передавать квартиры, с них же вся ответственность, которая установлена законом, снимается вышеуказанным постановлением Правительства.
Аналогичная ситуация складывается с дольщиками нежилых помещений, бизнес понесёт огромные потери, которые никто не собирается компенсировать.
Принятые Правительством меры усугубят проблему обманутых дольщиков. Это бумерангом вернется к государству и станет проблемной повесткой на протяжении нескольких лет, не решение данной проблемы несет в себе серьезные политические риски. В конце концов, почему эту будущую проблему государство должно решать опять из кармана граждан-налогоплательщиков? Получается, что государство, поддержав застройщиков, создает проблемы для дольщиков, решать которые государство будет из кармана населения.
В действующем законодательстве имеется норма, которая способна защитить добросовестных застройщиков. Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ застройщик может доказать, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Этого более чем достаточно в условиях, когда в стране не объявлено чрезвычайное положение, иные правовые инициативы нарушают баланс интересов и носят необоснованный характер.
Именно поэтому мы считаем недопустимыми действия Правительства России в части принятия постановления № 423 от 02.02.2020 г., настоятельно просим отменить данное постановление!
Лучше в настоящее время вовремя успеть отменить данные нормы и разработать альтернативные наиболее эффективные меры поддержки добросовестных застройщиков, нежели давать «лазейки» для недобросовестных и подвергать экономическим, правовым рискам граждан России!
