В конце прошлого года я занялся инвестициями в недвижимость.
Вся информация актуальна для декабря 2019 года.
Были выбраны следующие критерии выбора недвижимости:
- однокомнатная квартира
- площадь от 30 кв. м. - после анализа рынка принял решение, что 30 квадратов вполне достаточно
- ипотека до 30 тыс/мес при расчете на 30 лет и первоначальный взнос 800 тыс. рублей
- стоимость аренды такой квартиры должна быть равна или больше платежей по ипотеке
- развивающаяся транспортная доступность, планирование развития и обустройства района в будущем
Одним из моих вариантов был ЖК Скандинавия.
При подсчете были использованы не оптимистичные данные. То есть если похожие квартиры стоили от 6 500 000 р. до 7 200 000 р. я использовал при расчетах 6 500 000 р.. Итак цифры:
- стоимость 1-комнатной квартиры в ЖК на этапе постройки была около 5 млн руб.
- срок сдачи: начало 2022
- первоначальный взнос планировался в 700 тыс. руб., т. е. в ипотеку надо было брать 4 300 000 р.
- процентная ставка на тот момент была (субсидированная ипотека) - первые два года 5.6%, последующие 28 лет - 9%, для моих целей подходила идеально, т. к. больше двух лет держать квартиру я смысла не видел
- платеж по ипотеке 25 тыс./мес.
- документы + страховки выходили в районе 300 тыс. рублей за полтора года
При оценке вторичного рынка было выявлено, что подобные аналогичные квартиры в соседних домах стоят около 6 500 000 р. Соответственно доход был бы равен 6 500 000 - 5 000 000 = 1,5 млн за пол года, что меня полностью устраивало.
Расходы:
- первоначальный взнос = 700 000 р.
- за полтора года я выплатил бы ипотеку на сумму = 420 000 р.
- документы + страховки = 300 000 р.
итого 1 420 000 р.
Расчеты:
После продажи по переуступке на руках я бы имел 2 200 000 р.
за вычетом расходов остается = 900 000
По итогу имеем прибыль в 900 000 за полтора года.
На данный момент я закончил свои не требующие отлагательств дела и продолжаю изучать рынок. Как же я был удивлен, когда увидел что подобные квартиры в выбранном ЖК поднялись в стоимости на 400 000 - 500 000 р. за 3 с небольшим месяца. Вначале я расстроился, т. к. посчитал, что упустил шанс, но тогда я еще не понимал главного: смысл в том, что я его нашел и выбрал. И я был прав!
Всем добра и верьте в себя!
