Сдача квартиры в аренду – один из способов получения дохода. Закон говорит нам, что с дохода надо заплатить налог. Разбираемся, сколько мы должны государству.
В нашей инструкции "Найм (аренда) жилой недвижимости" мы коснулись вопроса необходимости уплаты налогов с аренды квартиры. Величина налога может быть разной. Все зависит от того, какую из опций вы выберете:
- заплатите налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%;
Да-да, за сдачу квартиры можно заплатить не только 13% НДФЛ, но и более низкий процент. А вот если вы проигнорируете обязанность по уплате налога, и налоговая-таки узнает о ваших доходах от сдачи, тогда взыщет по-полной: 13% + пени.
НДФЛ - это то же самое, что платит за вас работодатель. Только в случае сдачи квартиры все придется сделать самостоятельно – заполнить и подать особую декларацию. Декларация заполняется по установленной форме 3-НДФЛ, в ней вы указываете величину дохода и сами считаете налог в размере 13%. Подать можно как бумажную версию декларации в налоговую по месту жительства, так и заполнить и подать электронную декларацию на госуслугах. Подать декларацию надо до 30 апреля, а заплатить налог – до 15 июля.
Сдача квартиры в аренду – вполне себе деятельность, направленная на систематическое получение прибыли. Поэтому можно зарегистрироваться в качестве ИП и сдавать квартиру как ИП. Удобнее всего при регистрации выбрать упрощенную систему налогообложения: 6% от всех доходов или 15% от разницы между доходами и расходами. Вряд ли у вас будут какие-то расходы в связи с такой предпринимательской деятельностью, поэтому обычно выбирают 6% от всех доходов.
Помните, что ИП – это уже посерьезнее, чем «физик». Придется сдавать отчетность, платить налог 4 раза в год – каждый квартал – и платить страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование. В 2020 г. минимальная сумма таких взносов составляет 40 874 рубля. Тут, конечно, минус.
Поэтому пока история про 13% НДФЛ звучит дороже, но проще.
Разберемся с самозанятыми. Обещали, что такой налог будет супер простым в использовании. В целом, так и есть. Достаточно скачать приложение "Мой налог", зарегистрироваться минут за 15, и готово. Самозанятость гораздо проще, чем ИП: нет отчетности, а обязательные взносы вычитаются из суммы уплаченного налога. Даже сумму налога приложение рассчитывает само: вы вбиваете полученный от арендатора доход, приложение пишет, сколько надо заплатить. И сумма налога невысокая – 4%, если квартиру вы сдали физическому лицу, 6% – юридическому. Важно иметь в виду, что такой налоговый режим касается только жилой недвижимости. То есть если вы сдаете апартаменты, платить налог как самозанятый вы не сможете. В планах, кстати, распространить этот налог на всю Россию. Пока он действует только в 23 регионах.
Налог уплачивается каждый месяц не позднее 25 числа. За апрель 2020 года вы должны заплатить налог не позднее 25 мая 2020 года.
Многие арендодатели не сдают налоговые декларации и не уплачивают никакие налоги, считая, что налоговая их не накроет. Но налоговая умнее, чем кажется: информация может быть получена из миграционных органов и риелторских агентств, из объявлений о сдаче квартиры в аренду и от физических лиц. В случае выявления недоимки налоговые органы доначислят налог. Логичный вопрос, какую сумму дохода они примут во внимание. Если в их распоряжение попадут онлайн переводы денег за квартиру или еще какие-то подтверждения конкретных сумм, то налоговая будет опираться на них. Но даже если таких доказательств у налоговой не будет, она рассчитает налог исходя из информации о стоимости сдачи в аренду аналогичных квартир. Кроме того, будет начислена пеня исходя из 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки уплаты налога. Сейчас размер этой ставки равен 6%. Наконец, в случае непредставления налоговой декларации подлежит уплате штраф в размере 5% неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц, но не более 30% общей суммы и не менее 1 000 рублей.
Сумму налога можно "переложить" на арендатора – включить сумму налога в размер арендной платы. Но еще есть возможность и саму уплату налога переложить на плечи арендатора. Не так давно появилась возможность уплаты налогов третьими лицами. В связи с этим наниматель жилья из своих средств может уплатить НДФЛ за вас. Но это, скорее, исключение, чем правило. По умолчанию налог платит тот, кто получает доход.