В начале года курс рубля по отношению к доллару и евро совершил стремительное пике.
Обе валюты прибавили в среднем по 30% к своей прежней стоимости, причинами называют падение стоимости нефти усугубившиеся общемировой паникой от пандемии коронавируса.
Как это отразиться на рынке недвижимости, что делать?
Покупать или продавать?
Давайте вспомним, как проходили прежние кризисы в 2008 и 2014 годах.
Недвижимость это стабильный инструмент фиксации капитала, даже если в краткосрочной перспективе стоимость упадет, то на средней дистанции все равно выйдет в плюс.
Но, даже здесь не вовремя решив сберечь деньги или вывести их можно значительно потерять.
Как же влияет на рынок недвижимости падение курса рубля?
За последние 12 лет, это уже 3 кризисный скачек валют. И если, к примеру, в 2014 году северо-американская валюта прибавила около 50% к стоимости, сейчас наблюдался рост на одну треть.
Классический сценарий, отражающий турбулентность на валютном рынке, в продажах недвижимости выглядит так:
В первое время идет высокий спрос на покупку, цена продаж не может упасть, ибо покупатель, подстегиваемый паническими настроениями, создает значительный ажиотаж, участники рынка со стороны продавца это замечают, что приводит:
✓ Цена не падает или же возрастает на 5/10%, что диктуется спросом, до момента пока покупательная способность не начнет угасать
✓ Снижается или вовсе исчезает торг, что понятно никто не будет делать скидку, если на квартиру «очередь»
✓ Скорость продаж возрастает, поэтому если так случилось, что вы сейчас ищете себе жилье долго думать не надо – уйдет «рыбка».
Бывают случаи, когда квартиру продают с первого показа и это не всегда эконом. Средний срок продаж сокращается до одной двух недель
Так что если покупка недвижимости не стаяла у вас в планах, то не надо лезть в рынок, в надежде сохранить деньги. А если же вы продаете, такой период хорошее время для продажи.
2014 году в самом пике однокомнатная квартира в среднем состоянии в Москве стоила 5,3 млн без балкона и совмещенным с/у в спальном районе у МКАД, в то время как буквально через пол года, такая же квартира в более престижном районе продалась за 4,85 млн. Хотя по всем оценка цены их продаж надо бы переставить между друг другом. Но как говориться вошел вовремя и снял сливки.
Так на опыте в пики продаж 2014 года стоимость эконом сегмента рынка недвижимости уходили с 10% переоценкой объектов, торга не было, даже наоборот покупатель был готов заплатить дополнительно, что бы сорвать сделку и купить самому, другое дело, что порядочный агент, своих договоренностей не меняет.
Даже появлялись покупатели на заведомо переценённые и не никому до этого не нужные квартиры, к примеру, бизнес класс в неудачном районе, со специфическим ремонтом. Возможно, для их хозяев это единственный шанс, схватить удачу за хвост и избавиться от неликвида, еще и по выгодной цене. В случаях, когда жадность берет верх, то можно продавать квартиры десятилетиями, особенно не пользующиеся спросом. В этом случае хозяин отказался продавать за 25 млн, сейчас таких цен никто даже не предлагает, где-то года 2 назад предлагали 20. Но это откровенный неликвид, по завышенной цене, тут всегда все сложно.
Такой ажиотаж продолжался в течение полугода, рынок не останавливался на новогодние праздники.
После такого насыщения спросом, происходит застой и ожидаемое за ним падение цен на недвижимость:
• Покупательная способность полностью реализована
• Объекты начинают стоять, телефон молчит
• А продавать надо
Как следствие цены начинают спускаться вниз, и так как за это время они успели раздуться, от показателей которые были до кризиса, то падение цен даже в эконом сегменте может достигать 15/20%. Сюда еще плюсуем сезонность рынка, если откат цен приходит на лето, что дополнительно подстегнет снижение.
Такой кругооборот цены в кризис, делает цикл за 10/12 месяцев.
В дальнейшем спрос начинает приходить к стабильным цифрам и рынок работать в своем прежнем темпе. Обычно в начале осени начиная оживать.
Так было и в 2008/2009 года. В конце падения цен однокомнатную квартиру можно было купить за 3,7 млн руб в спальном районе Москвы.
Те же, кто занимается разменом одной площади на другую, могут спокойно разъезжаться или съезжаться, для них это не имеет большого значения.
Ну, а кто готов к риску, может продать на пике и купить в момент падения. Это выбор зависит от возможности покупателя переждать, когда покупка или продажа не единственная недвижимость для проживания.
Если вам была интересна статья, ставим палец вверх. Пишите свои вопросы, можем обсудить или найти новую тему для публикации
Фото взяты из открытых источников.
