Недвижимость за рубежом – цель многих инвесторов, но проблем с её достижением не мало. Ниже разберёмся, как можно инвестировать в зарубежную недвижимость, даже если в кармане нет значительной суммы денег, узнаем, что за зверь такой REIT и с чем его едят.
Потратить кругленькую сумму на домик в Италии и Канаде может далеко не каждый человек. Но даже если эта сумма и есть, нужно понимать:
- В какой стране вы купите квартиру или дом
- Куда обращаться, если сломался кран или затопили соседи
- Где найти надёжного посредника для покупки
- Как провести юридическую проверку
- Как и в каком банке открывать счёт
REIT – Real Estate Investment Trust
REIT позволяет инвестировать, не тратя огромных сумм. 20000 рублей в кармане? Можно начинать.
У американцев REIT довольно популярны. Это фонды, которые строят или покупают дома, торговые центры, рынки и т.д. Они сами ищут арендаторов и освобождают вас от многих других сложностей, которые могут появиться, если вы сами покупаете дом или квартиру.
Многие думают, что REIT схожи с ПИФами. Я так не думаю. Нужно понимать, что инвестирование REIT – это та же самая покупка акций, только узкоспециализированных.
При этом REIT – это не сама недвижимость, а компания. Просто покупаем её акции на бирже.
На российском рынке REIT не найти, но простой инвестор всё-таки может их покупать. Пока давайте поговорим о видах.
Разновидности REIT
Есть два основных типа REIT:
- Фонды физической недвижимости. Они составляют основную часть. Работают они так:
- Компания дома, квартиры, офисы и т.д.
- Сдаёт их
- Получает арендную плату
- Делится частью своего дохода с инвесторами
- Фонды ипотечных ценных бумаг. Люди берут ипотеку, а компании выкупают право получать по этим кредитам проценты.
Некоторые фонды покупают и недвижимость, и право на проценты с ипотек.
REIT можно различать по внутренним отраслям:
- Офисы, заводы
- Госпитали, больницы и т.д.
- Дома престарелых
- Торговые центры и рынки
- Хостелы, отели, гостиницы
Плюсы REIT
- Вы инвестируете со смешным по меркам недвижимости начальным капиталом, при этом в любой момент можете продать и купить акции в любой стране.
- Размер дивидендов даже выше доходов по купонам от облигаций. Если вы не знаете, что такое облигации и как они работают на российском рынке, то у нас есть отдельная статья про ОФЗ.
- Предсказуемость. Выше рынок – выше REIT. Иногда можно защититься от кризиса, если это не кризис конкретно рынка недвижимости. В 2000-х при кризисе доткомов недвижимость не пострадала, а вот в 2008 рухнула вместе со всем рынком.
Риски REIT
Квартира или дом – достаточно надёжный актив? Как бы не так. REIT – рисковый актив. Относиться к нему нужно точно так же, как и к акциям других компаний. Волатильность велика. Будьте особенно осторожны, если собрались спекулировать, лучше вообще забудьте об этом.
Как правильно выбрать REIT
Это не просто, нужно уметь проводить фундаментальный анализ, хотя и для покупки акций нужно иметь такой подход. Внимательно изучайте документацию, смотрите на способность управления вести бизнес правильно.
Порядок действий:
- Изучение отчётности
- Мультипликаторы:
- Обращаем внимание на долговую нагрузку
- P/E, про него у нас есть отдельная статья
- Выручки, доход, EBITDA. Как разбираться с этими показателями у нас тоже есть статья.
Потребуется скрупулёзное изучение, если вы хотите инвестировать в REIT в ручном режиме.
Как купить REIT
Есть четыре способа купить REIT:
- Открываем счёт у американского брокера или брокера интересующей страны и покупаем REIT.
- Торгуем через Санкт-Петербургскую биржу. Многие наши брокеры позволяют это делать. Там можно найти много крупных компаний, например Boston Properties или American Tower Corp, но здесь есть и минусы:
- Не получится в случае чего быстро скинуть активы.
- Вам всё равно нужно будет платить повышенные налоги на доходы. У нас есть статья, про то, как покупать зарубежные активы: какие есть способы и чем они отличаются. Ниже будет табличка REIT, входящих в индекс S&P 500.
- ПИФЫ, которые инвестируют в ETF на REIT. Вот тут внимательнее, если есть непонятное слово – читайте отдельные статьи. На сегодня есть ПИФ «Открытие – Зарубежная собственность». Хороший вариант, если не хочется вручную анализировать и выбирать компании. Из минусов – вам накинут комиссию за управление.
- ETF на REIT. Актуальная тема, даже у Vanguard «их есть». Освобождает от комиссии за управление, но всё равно нужен иностранный брокер.
Стоит ли инвестировать в REIT?
На малую часть портфеля – да. Это всё-таки недвижимость, всё-таки доллар. Стабильные растущие дивиденды, и не маленькие, как для рынка США. До пяти процентов в свой портфель такому инструменту можно выделить. Эта статья больше обзорная по инструменту, если вам будет интересно, то будем копать глубже. Безусловно, есть о чём поговорить, и на живых примерах посмотреть можно. Пишите в комментариях, чего бы хотелось узнать подробнее.
Оригинал статьи находится здесь.
