Генеральный план определяет основные направления развития определенного населенного пункта. В нем прописываются:
- границы населенного места;
- ключевые функциональные территории;
- транспортные магистрали;
- строительные объекты и многое другое.
На его основе создаются локальные правила использования земельных угодий, которые определяют высотность и площадь строений, возводимых на данной территории, локальные требования и параметры.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) устанавливают не только границы, но и важнейшие характеристики будущих строительных объектов. В них обобщается содержание различных нормативных документов, поэтому с их помощью можно получать справочную информацию.
Правила использования и застраивания участков, а также генеральный план, необходимы для регулирования множества строительных вопросов, среди которых:
- формирование условий для оптимальной планировки земельных угодий;
- учет экологических факторов и сохранение объектов, имеющих статус культурного наследия;
- представление интересов физических и юридических лиц владельцев земельных участков.
Цель ПЗЗ – это упорядочивание градостроительной деятельности и оптимизация использования земельных угодий.
С помощью документа определяются условия развития функциональных зон города, выделяются особые территории и заполняется генеральный план земельного участка (ГПЗУ).
Чем генеральный план и ПЗЗ отличаются друг от друга
По факту, правила дополняют генеральный план, являются более развернутой его вариацией с описанием ключевых положений.
Основные моменты, позволяющие определить существенные различия двух документов:
- Генеральный план отвечает за вопросы долгосрочного планирования территорий и развития их социально-экономической жизни. Он определяет будущее инфраструктуры населенного пункта.
- Правила землепользования и застройки отражают существующее землепользование и уже состоявшиеся имущественные земельные отношения.
- ПЗЗ устанавливают градостроительные регламенты, которые будут использованы в проектах Градкодекса.
- Правила регламентируют порядок развития территориальных зон.
Таким образом, цель генерального плана – определить будущее развитие поселения, а правила землепользования и застройки послужат механизмом для ее будущей реализации. Одной из важнейших проблем является устаревание генеральных планов и, как следствие – неэффективные подходы к планированию экономики населенного пункта.
Неразрешенным вопросом является неполнота сведений, представленных в правилах: зачастую случается так, что графические разделы противоречат текстовым. Кроме того, участились случаи ущемления прав владельцев земельных участков. Сегодня регионы имеют возможность разрабатывать и улучшать локальный генеральный план и соответствующие ему ПЗЗ в соответствии с тенденциями собственного развития.
Больше полезных статей вы найдете в блоге на сайте компании «Максард»!