Памятка для владельцев загородной недвижимости
Прямо сейчас в нашей стране меняется ответственность за самовольное строительство и реконструкцию: разработан проект нового Кодекса об административных правонарушениях, впервые предусматривающего штрафы даже для ИП; московская госинспекция в пять раз увеличивает парк беспилотников, которые будут летать над поселками и выявлять незаконные постройки, а в Крыму вообще готовятся ввести уголовную ответственность за строительство без разрешительных документов. Видно, что государство берется за самостойщиков всерьез: самое время привести свою собственность в соответствие с законом и строительными нормативами.
1. Какая постройка считается самовольной?
Признаки самовольной постройки перечислены в Гражданском кодексе. В переводе с юридического языка, это постройка, возведенная
- без разрешения (или уведомления о соответствии);
- на участке, целевое назначение или ВРИ которого не предусматривает строительства таких объектов;
- с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (чаще всего проблемы с соблюдением расстояний).
2. Могут ли снести самовольную постройку?
В Гражданском кодексе сказано, что такая постройка «подлежит сносу или приведению в соответствие» с градостроительными документами, правилами землепользования и т. п., причем за счет застройщика, но решение в большинстве случаев принимает суд. И практика показывает, что обычно самостройщиков все же обязывают привести постройку в соответствие с требованиями закона и дают на это какое-то время. Если дом и так «в соответствии», просто построен без разрешительных документов, как раз сейчас его можно зарегистрировать по новой Дачной амнистии – в упрощенном порядке, без судебных процессов (это касается зданий, стройка которых началась до 4 августа 2018 года, до того, как отменили Разрешение на строительство).
3. Что будет, когда дом приведется «в соответствие»?
Если участок, на котором построен дом, находится в собственности, то "лицо" приобретает право собственности.
4. Какой срок дают на снос постройки или на приведение ее в соответствие?
Решение принимается индивидуально, но в таких временных рамках:
- на снос от трех месяцев до года;
- на приведение в соответствие от шести месяцев до трех лет.
5. Когда суд принимает сторону владельца самостроя?
Право собственности на самовольную постройку может быть установлено, если:
- Участок в собственности или у самостройщика есть законные права строиться на этом участке;
- Самострой приведен в соответствие всем установленным требованиям (это актуально на день обращения в суд);
- Дом не создает угрозу ничьей жизни, ничьему здоровью и не нарушает ничьих интересов.
6. Могут ли органы местной власти снести самовольную постройку без суда?
Самострой снесут, если:
- он построен на участке, не оформленном в собственность;
- строительство дома на участке не допускается его ВРИ;
- дом построен в ЗОУИТ, условия ее использования таковы, что этого дома там быть не должно;
- дом построен в ЗОУИТ, и на его строительство нужно было получать разрешение, а оно получено не было;
- дом находится на законном и надлежащим образом оформленном участке владельца, но представляет угрозу для жизни и здоровья.
7. Есть способ сделать постройку неуязвимой для претензий местной власти?
Да. Они не могут решать судьбу вашего имущества, если право собственности на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом. Модераторы юридического раздела нашего портала считают, что не регистрировать дом, чтобы не платить налоги – плохая стратегия и сомнительная экономия; законы в нашей стране меняются непредсказуемо, и оформленные по закону права собственности во многих случаях позволяют обезопасить свою недвижимость.
8. Как оформить в собственность дом по новым правилам?
Сейчас, после отмены разрешения на строительство, предусмотрен такой порядок: сначала нужно подать в муницпалитет Уведомление о планируемом строительстве, обязательно на бумаге. В нем указать свои паспортные данные, кадастровый номер участка и его ВРИ, сведения о собственнике, сведения о будущем доме (параметры), свой электронный или почтовый адрес. Обязательно написать, что дом не будет делиться на квартиры.
Через неделю вы должны получить ответное Уведомление – о соответствии или несоответствии, срок его действия – 10 лет. Если вы ничего не получили, это нужно расценивать как положительный ответ, можно начинать стройку. Не позже, чем через месяц после завершения стройки нужно послать второе Уведомление, о завершении строительства, с таким же набором сведений, как в первом (только пишете, что дом УЖЕ не поделен на квартиры). В течение недели муниципалитет должен проверить вашу стройку и вы должны получить Уведомление о соответствии построенного объекта. Муниципалитет должен сам направить документы в Росреестр для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности, но практика показывает, что быстрее будет отправить их самостоятельно, через МФЦ.
9. Какие документы нужно прикладывать к Уведомлениям?
К первому можно не добавлять никаких документов: нужна копия правоустанавливающих документов на землю, но муниципалитет сам запрашивает ее в Росреестре. Единственное – если ваш участок в исторической охранной зоне, то нужно описать, как будет выглядеть дом и приложить «графическое описание». Ко второму Уведомлению прикладывается целый пакет документов: техплан (но строго или на бумаге, или на диске), соглашение о долях, если дом в долевой собственности и квитанцию, которая подтверждает оплату госпошлины. В МФЦ могут сказать, что размер госпошлины 2000 рублей – нет, Налоговый кодекс прямо говорит нам, что всего 350 рублей.
10. Кому могут отказать в Уведомлении о соответствии?
В Уведомлении о соответствии могут отказать тем, кто погорячился с параметрами дома: индивидуальный дом может быть только одноквартирным, не более трех этажей (и это вместе с мансардой и цокольным этажом) и не выше 20 метров от земли до конька. Отказывают, когда уведомление подает не тот, в чьей собственности находится участок, и если категория земли и вид ее разрешенного использования не подходят для строительства дома.
Нажмите палец за подробный обзор темы!
По теме также можно прочитать статью о подробностях оформления дома в собственность, а также узнать экспертное мнение по вопросам проблем с оформлением. В видео дом для многодетной семьи по технологии несъемной опалубки.
