Или нет? Разбираемся.
Ставки по ипотеке достигли рекордно низких значений за всю историю современного рынка недвижимости России. Выгодно ли покупать квартиру сейчас? И что нужно оценить перед покупкой.
Еще лет десять назад ипотечные ставки в некоторых банках находились на уровне 17–18% годовых. После такой «кровожадности» цифры даже на уровне 10 % годовых стали восприниматься населением как манна небесная. Изменчивость ипотечных ставок эксперты объясняют зависимостью от уровня ключевой ставки ЦБ.
В 2019 году на фоне низкой инфляции ключевая ставка снижалась пять раз, достигнув рекордно низкого значения — 6,25%, говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. В результате низкая ключевая ставка повлекла за собой снижение ипотечных ставок, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», — к декабрю прошлого года средняя ставка достигла исторически минимальных 9,19% (данные ЦБ РФ).
Многие покупатели жилья уверены, что делается все это ради стимулирования продаж застройщиков, а вовсе не потому, что наша страна приближается к уровню цивилизованных западных государств, где любой гражданин может взять ипотеку под 3–5% годовых. В России воспользоваться низкими ставками могут только определенные категории граждан, например, льготная ипотека действует для семей, в которых с 2018 по 2022 годы родился второй или следующий ребенок.
Банковская ставка по этой госпрограмме в основном составляет 6% годовых — именно до такого уровня государство предоставляет кредитным организациям субсидии. Ипотечные кредиты под
2% годовых доступны жителям Дальнего Востока. Остальные покупатели жилья все еще отдают банкам в виде уплаченных процентов почти всю стоимость купленной квартиры.
Опять проклятая неизвестность
Эксперты считают, что снижая ключевую ставку ЦБ РФ — сейчас она на минимальном уровне с 2014 года, — власти пытаются оживить слабый экономический рост. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, говорит, что снижение ипотечных ставок не вызвало резкого увеличения количества ипотечных сделок. Дело в том, что за последний год «квадрат» в столичных новостройках подорожал на 5–10%, и теперь для стимулирования спроса недостаточно просто вернуть ставки на прошлогодний уровень — требуется еще большее снижение стоимости кредита.
Тем не менее, напоминает Мария Литинецкая, Банк России может изменить вектор своей политики,перейдя к повышению ключевой ставки. «Тогда ипотека вновь начнет дорожать. Поэтому нельзя сказать, что текущая политика ЦБ имеет цель стимулировать кредитование покупателей жилья,— считает эксперт.
Напротив, чиновники из ЦБ постоянно говорят о возрастании рисков из-за «дешевой» ипотеки, которую могут получить финансово неустойчивые домохозяйства». Стоит отметить, что эти опасения не случайны — достаточно вспомнить, с чего начался мировой финансовый кризис в 2007–2008 гг. В целом чем ниже первоначальный взнос, тем выше риски невозврата кредита.
В условиях неопределенности может показаться, что сейчас, в период низких ставок, самое время воспользоваться моментом для покупки жилья в ипотеку. Несмотря на то, что после снижения ставок на рынке недвижимости не случилось ипотечного бума, по мнению экспертов, ход верный. Однако нужно взвесить и учесть несколько факторов.
Размер имеет значение
Первый — размер первоначального взноса. Сегодня в России из топ-30 банков только два готовы выдавать ипотеку вообще без него: Промсвязьбанк и Совкомбанк. В других крупнейших финансовых организациях — Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, Райффайзенбанке, Альфа-банке, «Открытии», Банке «Санкт-Петербург» — одним из основных условий является наличие у заемщика первоначального взноса в размере как минимум 10–15%. От размера первоначального взноса зависит, какая ставка будет предложена конкретному заемщику.
Банк указывает ставку «от» (например, заявляет, что ипотечная ставка от 8% годовых). Но эти условия могут распространяться только, скажем, на зарплатных клиентов, у которых есть сумма на первоначальный взнос в размере 60% от стоимости квартиры.То есть на деле, когда человек захочет взять ипотеку, банк может предложить ему ставку 10–11% — чем меньше у покупателя денег на момент оформления договора, тем по более высокой ставке этот договор оформляется. Нужно быть готовым к быстрому принятию решения: ведь банки могут повысить не только процентную ставку по ипотеке, но и порог первоначального взноса. Также учитывайте, что на размер ипотечной ставки влияет срок кредитования и размер ежемесячных выплат.
Чем раньше, тем лучше
«Ожидание более низких ставок приведет к удорожанию объекта недвижимости, в итоге покупка может оказаться менее выгодной,— говорит Ирина Доброхотова и не советует привязывать приобретение квартиры к банковскому проценту.— Если есть потребность, следует покупать, ведь ипотека — это только инструмент для приобретения квартиры».
С учетом последней реформы на строительном рынке, призванной создать механизм защиты покупателей жилья (речь о размещении денег дольщиков на банковских (эскроу) счетах с госгарантией вместо прямых инвестиций в пользу застройщика), недобросовестных застройщиков должно становиться все меньше, следовательно, инвестиции в собственное жилье на этапе фундамента становятся более безопасными и этим стоит пользоваться, пока ставки на минимальном уровне. Главный плюс использования эскроу-счетов в том, что риски потерять деньги сводятся к минимуму: суммы в размере до 10 млн рублей попадают в систему страхования вкладов.
Если застройщик обанкротился, то покупатель может забрать деньги со счета эскроу в любой момент, так как стройкомпании теперь возводят жилье не на деньги дольщиков, а на кредитные средства от банков. Соответственно, им выгоднее быстрее достроить дом, чтобы заплатить меньше процентов банку.
Поскольку точно предсказать развитие событий невозможно, общая рекомендация может быть следующей. «Раз вы готовы сейчас приобрести квартиру в кредит, то лучше сделать это в период низких ставок. Даже если стоимость кредита в будущем существенно сократится, ипотеку можно будет рефинанси- ровать по более низкой ставке»,— напоминает Мария Литинецкая. Причем сделать рефинан- сирование можно попытаться даже в другом банке, если вас больше устраивает именно его процентная ставка.
Поэтому, какими бы неопределенными ни были внешние условия, оценивайте не только их, но и собственную жизненную ситуацию, и пользуйтесь благоприятным моментом. Главное — принимать решения взвешенно.
Данный материал размещен так же в газете «Вам везет»! Весь выпуск и все предыдущие вы можете скачать по ссылке Петрович.
Если Вам нравятся наши полезные советы, подписывайтесь на канал «Петровича». Еще больше интересных историй про недвижимость, ремонт и строительство ждут вас!
