Бурный рост высотности домов впервые пошел на спад с начала нулевых годов
Власти города и области начали борьбу с двадцатиэтажками в спальных районах. Вместе с новыми жилыми квадратами они приносят слишком высокую плотность людей, очереди в лифты и другие неприятности бюджетного жилья. Спросили у экспертов, согласны ли они с таким давлением сверху.
С января 2018 года в Ленинградской области ввели высотный регламент. По нему в регионе запретили строить жилые дома выше 12 этажей. А в местах, имеющих статус сельского поселения, и того ниже — всего девять. В Петербурге запреты ужесточаются по мере приближения к центру города. Но даже на окраинах, в зонах средне- и многоэтажной застройки фоновая высотность теперь должна быть не больше 40 м, то есть тех же 12 этажей. В порядке исключения застройщик может согласовать высоту до 75 метров, но только в качестве доминанты квартала. Все новые проекты должны строиться по этим правилам.
Кроме того, уменьшилось количество жилых помещений, которые можно строить на земельном участке. «За последние четыре года средняя этажность домов действительно снизилась и в Петербурге, и в Ленобласти. Причина — конечно, изменение законодательства», — уверен Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI.
«Например, за последние годы изменился коэффициент использования территории — это то количество жилых площадей, которое можно построить на земельном участке определенного размера. Коэффициент стал ниже. Также ужесточились нормы по машиноместам, по площади озеленения. То есть ты не имеешь права построить на участке больше жилья, чем то количество, которое можешь обеспечить парковками и зеленью», — пояснил Михаил Гущин.
С ним согласна и Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. «Рассматривая новые жилые комплексы в ретроспективе 10 лет, можно увидеть, что этажность жилья снизилась в среднем на два этажа как в городе, так и в административно-подчиненных районах Санкт-Петербурга», — подтвердила эксперт. Однако по ее версии снижение высотности может оказаться «общей температурой по больнице». «Понижение высотности может быть связано с сокращением предложения жилья за КАД и в отдаленных локациях в черте города, где застройка представлена домами в 20–25 этажей», — считает Светлана Московченко.
Тенденция заметна и по всей стране. Исследование Единого реестра застройщиков показывает, что средняя высота жилых единиц в новостройках, которые получили разрешение на строительство в 2018 году, составляла 18,6 этажей. В 2019 — уже 16,8.
Не боятся высоты
С начала нулевых Петербург и его окрестности активно росли ввысь. Со времен советской застройки жилые дома в городе увеличились на 7,4 этажа, с 90–2000 — на 4,7 этажей. Средняя высота жилья на июнь 2019 года в бывшем Ленинграде составила 18,2 этажа. Однако, Ленобласть обогнала и своего ближайшего соседа. По данным исследовательского центра «Domofond.ru», новый город Кудрово занимает третье место в России по высоте новостроек — 22 этажа. И первое — по этажности жилья на вторичном рынке. В среднем, 18 пролетов.
По данным аналитического центра ЦИАН, в Петербурге сильнее всего вырос Невский район — до 21, 3 этажей. Почти в два раза с советских времен. Следом за ним идет Калининский и Фрунзенский районы — соответственно 21 и 19 этажей.
Самые высокие новостройки в Петербурге все же «перепрыгнули» бюджетные башни Кудрово и Мурино. В Невском районе — это ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая», где высотка одного из корпусов достигнет 32 этажей. В Выборгском районе — «Лондон парк», 30–34 этажа. ЕРЗ отдал второе место в России по количеству квадратных метров петербургскому ЖК «Дефанс». В нем 124 м² жилья. Больше только у многоквартирного дома Level Амурская в Москве — 145 м².
А что в регионах
По средней этажности строительства из расчета на м² следом за Москвой идет Приморский край, Свердловская и Рязанская области. Больше всего региональных новостроек выше 30 этажей — в Екатеринбурге. Их в городе девять, включая 52-этажную башню «Исеть». Во Владивостоке строится один жилой небоскреб «Аквамарин», зато в нем 42 этажа. Башня стоит прямо на берегу Амурского залива.
В целом по России больше всего жилых единиц приходится на новостройки высотой от 18 до 24 этажей. В таких высотках возводят 28% квартир. А домов в стране до сих пор больше всего малоэтажных. 1–3-этажки составляют 23% всех новостроек.
Пентхаус или головная боль
А как сами покупатели относятся к жилью на высоте 25 плюс? По результатам исследования ГК «ФСК», 61% покупателей квартир предпочитают квартиры на этажах с 5 по 7. На 8–9 выбирают жилье 22% клиентов компании. И только 9% хотят обитать выше 10 этажа.
По словам Михаила Гущина, за последнее десятилетие нелюбовь к последнему этажу растворилась. «Раньше последний этаж наряду с первым считался неудобным для проживания. Покупателей могли отпугивать проблемы с кровлей, с инженерными коммуникациями. Но при современном качестве и технологиях строительства эти опасения уже не актуальны. Мы видим по нашим проектам, что квартиры на верхних этажах часто активно раскупаются уже на старте продаж. Особенно в проектах элитного сегмента, где покупатели ценят возможность получить эксклюзивный вид, а выбор квартир меньше, чем в проектах комфорт-класса», — поделился эксперт.
Однако за виды из окон покупателем приходится доплачивать. «Жилье на верхних этажах, как правило, стоит дороже, чем на нижних. Разница в цене аналогичных квартир на нижних и верхних этажах может составлять 20 или 30%, а первого и последнего этажа — до 50%. На верхних этажах лучше видовые характеристики квартир, считается, что там меньше уличного шума, пыли и загрязнения», — объясняет Михаил Гущин.
Получается, снижая этажность домов, застройщики лишаются самых дорогих и лакомых для покупателей квартир? Не совсем так. Видовое жилье чаще всего продается в комплексах комфорт- и бизнес-класса. В этих проектах хороший вид обычно обеспечивает удачная локация, а не 25-й этаж. Такие дома чаще всего строят не выше 12 этажей, поэтому проблема снижения высотности для них неактуальна. А вот дома бюджетной застройки редко могут похвастаться выдающимся панорамами даже с двадцатых этажей. Поэтому разница в цене между верхними и нижним этажами не такая разительная. И потеря двух-трех верхних пролетов не так больно ударит по карману застройщика.
В целом, застройщики согласны, что покупателям квартир комфортнее жить в домах гораздо ниже, чем новостройки Мурино и Кудрово. Девелоперы готовы идти на уступки, даже в ущерб собственным заработкам.
«Текущие ограничения, установленные действующим высотным регламентом, я считаю корректными. Для каждой локации они разные, например, в центральных районах, как правило, допускается высотность не более 8–9 этажей. При этом на практике возможно строительство локальных высотных доминант по согласованию с градостроительным советом и главным архитектором», — рассуждает Михаил Гущин.
