Уважаемые наши читатели и подписчики, мы продолжаем наш цикл статей «Все, что важно знать про покупку и регистрацию объектов загородной недвижимости». В данной статьи мы расскажем, что нужно знать, на что обратить внимание и какие совершить действия до подписания договора купли-продажи земельного участка. Для чего необходимо обращаться за услугами кадастрового инженера.
Итак, Вы нашли земельный участок, съездили на местность посмотрели его, обсудили интересующие Вас вопросы с продавцом и пришли к выводу что Вас абсолютно все условия такие как цена, месторасположение и дальнейшее использование земельного участка устраивают. Приобрести земельный участок можно как в границах СНТ (ДНТ), коттеджных поселках так и в границах населенного пункта (город, деревня). Отличие как правило заключается в следующем:
если земельный участок расположен в границах СНТ (садовое некоммерческое товарищество), то приобретая такой участок Вы автоматически становитесь членов этого СНТ, и соответственно на Вас возлагается обязанность об уплате членских и иных взносов, спорные вопросы, связанные с хозяйственной деятельностью членов СНТ решается на общем собрании СНТ. Если участок расположен в границах населенного пункта (город, деревня) то уплата членских и иных взносов сразу отпадает, вопросы, связанные с хозяйственной деятельностью, уже решаются на уровни администрации района, округа, в границах которого расположен приобретаемый земельный участок.
Что касается строительства и регистрации жилых и садовых домов то законодательством РФ допускается строительство жилого дома на земельном участке, предназначенном как для садоводства (п.12 ст. 70 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020) и п.1 ст.3 Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"), так и для личного подсобного хозяйства (индивидуального жилищного строительства). Но в отношении жилых и садовых домов, расположенных на земельных участках, предназначенных для садоводства до 1 марта 2021 года действует упрощенный порядок регистрации таких объектов. Для строительства и регистрации жилых домов, расположенных на земельных участках в границах населенного пункта (город, деревня) требуется получение всех необходимых разрешений (подача уведомлений) и согласований (при необходимости) (ст. 51.1 "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.12.2019)).
Выбор в данном случае за Вами.
Определились? Идем дальше.
Первое и самое важно что Вы должны знать при покупке земельного участка это то что земельный участок должен стоять на кадастровом учете, ему должен быть присвоен кадастровый номер, и соответственно в сведениях ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), в Росреестре, должны содержаться сведения о правообладателях Вашего будущего земельного участка, в противном случае сделка как и регистрация договора купли продажи считается ничтожной, договор купли продажи в данном случае как и переход права собственности зарегистрировать невозможно, так как отсутствие кадастрового номера земельного участка означает отсутствие объекта как объекта права для дальнейшего его распоряжения. Достоверность сведений о Вашем будущем земельном участке на сегодняшний день проверить достаточно просто. У продавца земельного участка вы должны попросить кадастровый номер земельного участка, далее посредством интернет-сайта Росреестра (https://rosreestr.ru/site/) заказать Выписку из ЕГРН (желательно расширенную, об этом чуть позже), либо обратиться лично в любое отделение МФЦ «Мои Документы», уплатить необходимую государственную пошлину, установленную Налоговым Кодексом РФ и ожидать срока ее получения. Пока мы ждем выписку из ЕГРН мы заходим на сайт Росреестра и открываем Публичную кадастровую карта. Мы всегда рекомендуем использовать только официальные справочные ресурсы, в нашем случае это ресурс Росреестр (https://rosreestr.ru/site/), и не забывать что сайт это как никак технически справочный ресурс, который не всегда может корректно работать из за огромного количества пользователей, некорректное отображение справочной информации так же не является поводом для паники, помните, официальную и достоверную информация можно получить только путем запроса сведений из Реестра недвижимости в виде Выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта.
Раздел публичная кадастровая карта (https://pkk5.rosreestr.ru/), вводим кадастровый номер нашего будущего земельного участка как показано на скриншоте 1 и нажимаем найти.
Появились четкие границы и точное месторасположение земельного участка, это означает что межевание земельного участка (установление границ земельного участка путем внесения сведений о координатах фактического расположения забора в Росреестр) было проведено (о том совпадают ли сведения о координатах земельного участка содержащиеся в Росреестре с фактическим расположение забора на местности мы расскажем чуть позже). На публичной кадастровой карте в режиме онлайн можно посмотреть не попадает ли земельный участок в зону с особыми условиями использования земельных участков при условии, что такие сведения внесены в Реестр недвижимости. Как это сделать пошагово изображено на скриншотах 2, 3, 4, 5.
В случае если у Вас не отразилась информация о местоположении земельного участка и в описании под строкой куда Вы вбивали кадастровый номер земельного участка появилась надпись БЕЗ КООРДИНАТ подсвеченная желтым цветом, то это означает что в отношении данного земельного участка не проведено межевание в установленном законом порядке (скриншот 6).
Раздел справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн на сайте Росреестра, вводим кадастровый номер земельного участка, внизу вводим цифры, указанные на картинке и нажимаем найти, появляется информация об объекте недвижимости, скриншот 7.
Нажимаем на объект чтобы раскрыть подробную информацию и в первую очередь смотрим раздел который обозначен на скриншоте 8.
Это статус земельного участка. Иными словами, мы с Вами получили предварительные сведения о земельном участке, который собираемся приобрести. Теперь ждем получение официальной выписки из ЕГРН.
Кстати очень важный момент как для продавца, так и для покупателя: абсолютно не стоит расстраиваться если на земельный участок отсутствует кадастровый номер и сведения о таком участке отсутствуют в ЕГРН. При наличии у продавца свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок старого образца (может выглядеть как книжечка розового цветы, либо один лист голубого цвета, ниже представлены скриншоты) нужно обратиться в МФЦ вашего региона в котором расположен земельный участок и заказать из Архива Постановление (Решение) о предоставлении земельного участка (либо оно называется о выдаче свидетельства о праве собственности на землю), как правило реквизит данного документа указан в свидетельстве о праве собственности на землю.
Получаем данное Постановление (Решение) и здесь же сразу в МФЦ подаем второе заявление, но уже в Росреестр со следующей формулировкой: «Внесение земельного участка в реестр недвижимости как ранее учтенный объект с одновременной регистрацией права собственности». Особое внимание следует уделить тому что при создании данного заявления Вы должны уплатить государственную пошлину за государственную регистрацию права собственности (размеры государственных пошлин приведены в Налоговом Кодексе РФ). Если по какой-то причине Вам не предложили заплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности за земельный участок, то необходимо выяснить правильно ли было составлено заявление сотрудником МФЦ, правильно ли вас понял сотрудник МФЦ. Через установленный законом срок Вы получаете выписку из ЕГРН в которой уже содержится информация о присвоении кадастрового номера земельного участка, его основные характеристики и соответственно сведения о правах, после чего Вы полноправно вправе распорядиться, а в нашем случае продать (купить) данный земельный участок. По сути это и является упрощенным порядком в отношении постановки на кадастровый учет и регистрации прав собственности на ранее учтенные земельные участки, но нельзя забывать, что в таком случае границы земельного участка не определены и информация об описании местоположения в части координат земельного участка в сведениях ЕГРН отсутствуют. Вышеуказанные сведения вносятся в ЕГРН на основании только межевого плана, подготовленного кадастровым инженером, актуальные сведения о которых содержаться на сайте Росреестра в разделе Реестр кадастровых инженеров.
В следующей статье Вы узнаете на что обратить внимание в полученной Выписки из ЕГРН, для чего необходимо вызвать кадастрового инженера до момента покупки и приобретения земельного участка, приобретение земельного участка без проведенного в установленном законом порядке межевания (подводные камни) и соответственно несколько рекомендаций от наших опытных кадастровых инженеров.
Подписывайтесь на наш канал и следите за публикациями.
Индивидуально получить консультацию кадастровых инженеров вы так же всегда можете на сайте либо по телефонам, указанным на нашем сайте https://goskadastr.com/ .
Спасибо за уделённое внимание.
кадастровый инженер росреестр межевой план технический план как зарегистрировать дом кадастровый учет межевание участка кадастровые услуги как исправить границы участка как уточнить границы участка
