Вопрос, как погасить ипотеку, интересует практически каждого заемщика. Ведь пока не выплачен долг, существует риск потери имущества. Также заемщику вряд ли комфортно от мысли, что распоряжаться недвижимостью без согласия банка-кредитора нельзя — сдавать в аренду, делать перепланировку и т.д. Разумеется, должник начинает искать возможности быстрее рассчитаться по кредиту.
Как начисляются проценты
Чтобы понять, как быстрее расплатиться с ипотекой, нужно сначала разобраться, из чего состоит ежемесячный платеж и что влияет на уровень переплаты. Итак, каждый клиент обязан выплатить банку: тело кредита; начисленные проценты. Здесь стоит отметить прямую связь: чем больше тело кредита, тем больше размер начисленных процентов. А это значит, что заемщику нужно акцентировать внимание на погашении именно тела кредита. Второй важный момент — это график погашения займа.
В банковской практике применяются две схемы начисления процентов:
- аннуитетная;
- дифференцированная.
Обе имеют как плюсы, так и минусы. Какая же из них более выгодна для клиента?
Аннуитетная схема
Выбрав аннуитетный график погашения долга, заемщик будет ежемесячно до конца действия договора отдавать банку фиксированную сумму. Она рассчитывается по специальной формуле, суть которой сводится к тому, что в начале кредитования клиент в основном погашает проценты, а не тело кредита. Это, соответственно, увеличивает общий размер начисленных процентов, в результате растет переплата. Однако в сравнении с дифференцированным графиком ежемесячные платежи по такой схеме в начале кредитного периода меньше, что снижает нагрузку на бюджет заемщика. Также преимуществом аннуитета является возможность взять в долг больше денег на покупку жилья. Стоит отметить, что эта схема погашения применяется большинством российских банков, так как она для них более выгодна – приносит больше дохода по процентам.
Дифференцированная схема
Как выплачивается ипотека по дифференцированному графику? В отличие от предыдущей схемы, в этом случае заемщик ежемесячно выплачивает разные суммы. Преимущество дифференцированного графика заключается в том, что должник в первую очередь погашает тело кредита, значит, быстрее уменьшаются проценты. Важно отметить, что при дифференцированном графике объем переплаты меньше.
Минусами же данной схемы являются:
- больший размер ежемесячных платежей в начале кредитного периода;
- заемщику доступен меньший размер кредита, чем при аннуитете.
Так как эта схема выплаты долга невыгодна финансовым учреждениям, заемщику придется потратить много времени, чтобы найти банк, оформляющий ипотеку с дифференцированным графиком.
Как быстрее погасить долг
Однако какую бы схему погашения не предложили клиенту, важным остается вопрос, можно ли платить ипотеку больше, чем по графику. Ведь, быстрее закрывая задолженность, заемщик экономит на процентах, страховке жизни и недвижимости, а также на других платежах в пользу финансового учреждения и третьих лиц.
Платить больше
Самая простая схема быстрого погашения – это платить больше, чем по договору. Для этого заемщику нужно искать дополнительные денежные ресурсы, экономить на расходах. Сразу, может, и не будет заметен положительный эффект от таких действий, но постепенное увеличение переплаты уменьшит размер начисляемых процентов и существенно сократит срок пользования кредитом.
Воспользоваться государственной поддержкой
Еще несколько схем, как быстро погасить ипотеку, доступны для заемщиков-участников программ господдержки. Например, ускорить процесс выплаты можно с помощью средств материнского капитала. По состоянию на 2019 год размер помощи установлен в сумме 453 026 рублей. Однако эти деньги доступны только после рождения второго ребенка. Чтобы воспользоваться сертификатом, необходимо взять справку в банке об остатке задолженности и открыть специальный счет. Затем заемщик должен обратиться в Пенсионный фонд и написать заявление о перечислении средств на погашение кредита. С собой нужно принести паспорт, кредитный договор, справку с остатком задолженности, справку с реквизитами счета для зачисления денег.
Рассчитывать на деньги госбюджета могут также участники социальной ипотеки. Суть данной программы: людям, купившим жилье, соответствующее конкретным критериям, положена субсидия для погашения части долга.
Однако погашение социальной ипотеки выплатой из бюджета доступно только определенным категориям граждан:
- инвалидам;
- ветеранам боевых действий;
- родителям детей-инвалидов;
- многодетным семьям;
- родителям несовершеннолетних детей или их опекунам.
Льготы предоставляются только при условии, что совокупный семейный доход заемщика уменьшился на 30% в связи с ухудшением материального состояния либо на 30% выросли платежи по кредиту (возможно, по валютной ипотеке). Также погасить часть кредита можно за счет денег налогового вычета. Им можно воспользоваться, когда заемщик понес расходы: при покупке жилья или же во время его строительства; при выплате процентов по ипотечному кредиту. Должник может рассчитывать на возмещение государством 13% подоходного налога (но не более 260 тысяч рублей), либо работодатель не будет проводить этот налоговый вычет из зарплаты. Таким образом увеличится доход, который можно будет направить на погашение ипотеки.
Увеличить свой уровень дохода
Этот способ подойдет заемщикам, у которых есть не только кредитная недвижимость. Жилье можно сдавать в аренду, а деньги, полученные от арендаторов, направлять на скорейшую выплату кредита. Кстати, ипотечную квартиру тоже можно сдать в аренду, только на это нужно согласие банка-кредитора.
С помощью рефинансирования
Ускорить процесс погашения можно также с помощью рефинансирования. Целесообразно прибегнуть к такому способу, когда остаток задолженности по ипотеке небольшой, а банк требует и дальше страховать жизнь и имущество. Поэтому, оформив потребительский кредит и погасив остаток долга, можно избавиться от лишних платежей в пользу третьих лиц и к тому же снять обременение со своей квартиры. Но при этом стоит провести калькуляцию: что обойдется дороже — переплата по процентам по потребительскому кредиту или проценты и страховые платежи по ипотеке.
Источник: https://schetavbanke.com/ipoteka/obshhaya-informaciya/kak-pogasit-ipoteku.html
