Выйдя с продолжительных праздников наши аналитики наконец-то произвели расчеты средневзвешенных цен на рынке новостроек Новосибирска. Правда пока это цены ноября прошлого года. Как я и предполагал, пока мы наблюдаем вполне предсказуемый умеренный рост цен. В периоде 12 месяцев динамика продолжает измеряться двузначной цифрой. Но предлагаю подождать данные о декабрьских ценах, и только после этого сделаем окончательный вывод.
Средневзвешенная цена 1 кв.м. новостроек на территории Новосибирской агломерации в ноябре 2019 года составила 68 761 рублей. Если смотреть ежемесячные приросты, то это одна из самых низких прибавок в текущем году, всего 0,3%.
По всей видимости застройщики почувствовали, что выбрали весь потенциал в прошлом месяце. Напомню, в октябре 2019 года был поставлен рекорд месячного роста цены «квадрата». Тогда динамика составила 1,66% или 1 121 рубль.
Но если анализировать период 12-ти месяцев, и сравнивать текущие показатели с ценой ноября 2018 года, то рост цены 1 кв.м. строящегося жилья составил 10,51%. За этот период средняя цена подросла на 6 542 рубля.
Официальные оценки инфляции за 2019 год определены в 3%. Соответственно, рост цен на рынке новостроек Новосибирска опережает официальный рост индекса потребительских цен за 2019 год более чем в три раза. То есть, за вычетом инфляции, «чистая капитализация» строящегося жилья составляет в моменте 7% годовых.
Тут нужно отметить, что рост в 10% относится к рынку в целом, на который влияют цены застройщиков, которые в силу своего положения просто не могут себе позволить повышение цен. А самые успешные девелоперские проекты, демонстрируют инвестиционную эффективность в 30% годовых и более.
Например, ЖК «Грибоедов», авторами которого выступила наша компания, обеспечил профессиональному инвестору доходность в размере 38% годовых.
Такие кейсы и сохраняют у застройщиков аппетит к новым проектам. Пока, рынок новостроек Новосибирска предлагал довольно привлекательные инвестиционные инструменты для полупрофессиональных игроков. Но в новых законодательных условиях, и в новом формирующемся спросе, частные спекулятивные сделки будут становится все менее привлекательными.
А вот для прихода профессиональных игроков пока не готовы сами компании-застройщики, и есть подозрение, что абсолютное большинство просто не сможет кадрово обеспечить такое сотрудничество. Хотя со стороны таких инвесторов определенный интерес проявляется. Интерес к двузначной доходности, в первую очередь. И рынок новостроек ее пока предлагает.
В первой половине года я прогнозировал, что двузначная динамика темпов роста цен в период 12 месяцев, продлиться как минимум до сентября. Поскольку в 2018 году именно с сентября и до конца года мы наблюдали активное повышение цен новостроек Новосибирска. График роста цен этого года довольно схож с прошлогодним. Но в ноябре, как я уже сказал, мы видим некоторое торможение. При условии, если застройщики заигрались с предновогодними скидками в декабре, и не смогли показать роста около 1%, есть риск, что результаты года окажутся чуть менее 10%.
Но это мы узнаем чуть позже.
На сайте ГК «ЁЛКА девелопмент» всегда можно найти:
- Самые полные данные о рынке новостроек Новосибирска
- Предложения для профессиональных инвесторов
