Восточно-Европейская Ассоциация Прогнозирования Строительства (EECFA) презентовала результаты исследования строительной отрасли 8 восточноевропейских стран с прогнозом развития до 2021 года. Обзор тенденций развития строительного комплекса России представлен в этой статье.
Макроэкономическая ситуация в стране в настоящий момент остается не вполне благоприятной, а прогнозы экономического развития пересматриваются в сторону понижения и предполагают минимальный рост основных макроэкономических показателей в 2019-2020 гг.
Запланированные качественные изменения и переход национальной экономики к росту возможны лишь в более отдаленной перспективе, при условии реализации всех запланированных реформ, риски невыполнения которых оцениваются как значительные. В подобных условиях не приходится ожидать интенсивного развития строительной отрасли, которая, однако, в 2019 г. в целом завершила адаптацию к новым условиям существования, сформировавшимся после кризиса 2014-2015 гг.
Ключевым фактором влияния практически во всех сегментах российского строительного рынка на сегодняшний день является государственное участие, которое в формате различных национальных проектов определяет и поддерживает отдельные направления строительной отрасли. Наибольшие объемы государственного финансирования в период 2020-2024 гг. придутся на жилищное и гражданское строительство. В целом динамика развития строительного рынка в ближайшие годы в значительной мере будет зависеть от общих успехов российской экономики, постоянности объемов финансовой поддержки от государства, а также от общей эффективности реализации профильных национальных проектов в отрасли.
В сегменте жилой недвижимости продолжает сказываться эффект законодательных изменений и перехода на новые «правила игры», которые подходят далеко не всем застройщикам. Количество строительных компаний на рынке сокращается, а объемы ввода жилья не имеют положительной динамики. Усугубляет ситуацию и замедление активности покупателей. Постепенное увеличение доступности ипотечного кредитования уже фактически не способно стимулировать рост числа сделок. Главной проблемой сегмента остается сниженная покупательская способность граждан и относительно невысокая доступность жилья. Однако в среднесрочной перспективе можно ожидать постепенного улучшения ситуации и некоторого роста в сегменте строительства жилой недвижимости. Этому будет способствовать положительный эффект от реализации национального проекта «Жилье и городская среда», в рамках которого ставка по ипотечным кредитам продолжит снижение, а также ожидаемая положительная динамика реальных доходов населения, что в совокупности увеличит доступность жилой недвижимости. Целевые показатели национального проекта на сегодняшний день можно оценить как излишне оптимистичные (в частности, объем ввода жилья на уровне 120 млн кв. м в год к 2024 г.) и они, вероятнее всего, будут снижены в ближайшем будущем, однако, общий позитивный вектор развития жилого сегмента сохранится в период 2019-2021 гг.
Благоприятные прогнозы касаются также и всех сегментов коммерческой недвижимости, для которых текущий год стал переходным периодом от длительной фазы снижения, пик которого пришелся на 2018 г., к фазе роста. В сегментах торговой, офисной и складской недвижимости на сегодняшний день можно наблюдать схожие тренды: увеличение девелоперской активности, рост объемов ввода, положительная динамика ставок аренды и более интенсивное появление новых проектов. Это стало возможным благодаря общей стабилизации рынков в данных сегментах, а также росту спроса и снижению доли вакантных площадей в период 2018-2019 гг. В ближайшие годы можно будет наблюдать сохранение рыночной ситуации в состоянии баланса: рост объема предложения будет происходить пропорционально спросу на фоне высокого уровня заполняемости и умеренной положительной динамики арендных ставок. Это будет способствовать росту объема строительного рынка во всех трех рассматриваемых сегментах. Однако важным условием для реализации этого благоприятного сценария является общая стабильность развития российской экономики и улучшение ключевых индикаторов: доходов населения, оборота торговли, объемов производства, деловой активности и пр. В общем, рынки офисной, торговой и складской недвижимости в большей степени подвержены рискам, поскольку это - одни из немногих составляющих строительного рынка в России, которые не входят ни в один национальный проект и в ближайшие годы не будут иметь прямой или косвенной финансовой поддержки от государства.
В тоже время сельское хозяйство, а также сфера образования и здравоохранения будут практически гарантированно демонстрировать увеличение объема строительного рынка именно за счет господдержки, в том числе нацпроекта по экспорту сельскохозяйственной продукции, а также программ по строительству школ, детских садов и различных медицинских учреждений.
Одним из локомотивов российской строительной отрасли в 2019-2021 гг. останется и сектор гражданского строительства, в рамках которого на смену многим завершающимся крупным и знаковым проектам постепенно приходят новые, не менее масштабные. В среднесрочной перспективе государство планирует активно развивать транспортную и энергетическую инфраструктуру. Основные направления этого развития определяются принятым в 2019 г. «Планом модернизации и расширения магистральной инфраструктуры до 2024 г.» с запланированным объемом финансирования на уровне свыше 6 трлн руб.
