Покупка помещения, его ремонт и последующая сдача в качестве небольших квартир студий или апартаментов является одним из вариантов инвестиций в недвижимость в центре Петербурга. Для этих целей инвесторами приобретаются как объекты в жилом фонде (коммунальные квартиры), так и нежилые помещения, изначально предназначенные для коммерческой деятельности.
Однако, 1 октября 2019 года вступил в силу закон Хованской, который запретил оказывать гостиничные услуги в жилом фонде и вызвал беспокойство у инвесторов - законна ли сдача студий в посуточную аренду теперь? Под гостиничными услугами подразумевается не сама сдача в посуточную аренду, а предоставление дополнительных услуг: завтраки, экскурсии, трансфер. Гостиницу также определяет наличие ресепшн и вывески. В случае, если вы размещаете туристов на срок в несколько дней, ваш объект не является гостиницей и, соответственно, под закон Хованской не попадает.
Более того, приобретение помещений именно в жилом фонде имеет ряд преимуществ. Жилой фонд обеспечит вам более высокую доходность, чем коммерция. Почему? Как правило, объектов в жилом фонде больше, а стоимость за метр квадратный по сравнению у них ниже в среднем на 20 тыс рублей: если на данный момент в жилом фонде цены колеблются в пределах 104-106 тыс руб/м2, то в нежилом цифры поднимаются уже до 115-125 тыс руб/м2. Крайне тяжело найти хорошее коммерческое помещение стоимостью дешевле, чем 15 миллионов - их разбирают очень быстро, особенно в топовых локациях.
В коммерции выше как коммунальные платежи, так и налог на имущество - 2% от кадастровой стоимости объекта, в то время как для жилого фонда он составляет всего 0,1%. Допустим, вы можете купить помещение стоимостью в 3 000 000 рублей и в коммерции, и в жилом фонде, но в первом случае сумма налога составит 60 000 рублей, а во втором - всего 3 000 рублей.
За 2 года работы в сфере инвестиционной недвижимости мы брали разные объекты, и в то время как студии в жилом фонде регулярно показывали доходность в 11,2% -16,4% годовых. Для коммерции, посредством реновации превращенной в апарт-отель, эти цифры составляют уже 10 - 13%, в то время как “классическая” коммерция способна дать вам всего 6 - 7% годовых.
Что касается законности - ни один проверяющий орган не имеет права зайти в квартиру без письменного согласия собственника. В случае, если вы этого согласия не даете, прорваться внутрь можно только через суд. Тем самым, вы можете не опасаться внезапно нагрянувших проверок.
Таким образом, с финансовой точки зрения, инвестиции в жилой фонд являются более выгодным вложением. Вы можете обезопасить себя со стороны закона, переведя помещение в коммерцию - такое возможно, если оно находится на первом этаже или на втором, но располагается над коммерческим. Также, как я уже говорил выше, вы можете сдавать жилую собственность в качестве гостевой квартиры.
Однако, если вы все же сомневаетесь, стоит ли связываться с посуточной арендой в жилом фонде, могу предложить два наиболее безопасных варианта: сдавать жилое помещение в долгосрок или же вложиться в коммерцию. Подчеркну, что при наличии достаточной денежной суммы открывается отличная возможность выкупить целиком отдельностоящее здание в центре города и превратить его в доходный мини-отель.