Часто слышу фразу: «жизнь в новостройках полна сюрпризов». Но в наших реалиях настоящим сюрпризом является получение или неполучение квартиры. Да и это еще не главное, ведь обмануть застройщики могут по-разному, даже при продаже готового жилья. Это самая жесткая «классика жанра», когда девелопер собрал деньги и объявил себя банкротом.
Бывает так, что квартиру вы получили и в собственность оформили… а легче все равно не стало. Потому что проблем у этого жилья больше, чем у помещения в обшарпанной хрущевке. В общем, расскажу из личного опыта, как можно максимально обезопасить себя от обмана со стороны застройщика.
Первым делом – на объекты, а документы уже потом
Часто в материалах с советами по выбору застройщика рекомендуют начинать с документов. Я, конечно, не говорю, что они не нужны. Но, во-первых, разрешительные и проектные бумаги можно посмотреть на сайте объекта или компании. А во-вторых, сегодня с документацией манипуляции проводят только самые «подозрительные» девелоперы. Компании с опытом и репутацией такие вопросы решают достаточно быстро и эффективно. Хотя к документам я еще вернусь в других публикациях. А сейчас начну с более важного – что строит компания?
На всякий случай, напомню: новостройкой считается дом (МКД) на этапе возведения, в финальной стадии (когда ключи уже выдают, но ввода в эксплуатацию еще нет) и готовые квартиры, в которых еще никто не жил.
Так вот, как мы обычно покупаем квартиры в новостройках:
- По рекомендации риелторов или других специалистов.
- Сами находим объекты через тематические порталы, а затем на сайтах застройщика.
Далее мы изучаем всю возможную информацию по девелоперу и самому объекту в интернете или от экспертов.
Относительно застройщика обязательно стоит выяснить:
- Сколько лет существует на рынке.
- Что компания уже построила.
- Какие были проблемы на других объектах.
- Как продавались квартиры на других объектах.
- Какими банками аккредитованы.
Вот с этого и начинаем. Соответственно, желание покупать что-либо у данного застройщика должно пропадать при следующих факторах:
- Цены на квартиры очень соблазнительные.
- Компания недавно зарегистрирована.
- Организация существует давно, но сама ничего не возводила или занималась строительством чего-то другого, но не МКД.
- В портфолио уже имеются построенные ЖК, но продажи там идут крайне вяло.
- Сотрудничество по ипотекам и рассрочкам осуществляется с небольшим количеством банков или вообще не проводится.
Как я смотрю квартиры на сайтах застройщиков
Итак, из вышеперечисленного я делаю вывод о надежности представленного жилья. По ценам, все достаточно просто: чем «слаще» предложение – тем больше в нем подвохов.
Конечно, если крупные компании имеют свои предприятия по стройматериалам, то могут немного контролировать себестоимость квартир. Но, все равно, далеко от рыночных цен отойти не смогут.
К тому же крупные компании через СМИ, аналитиков и еще кого угодно всячески повышают рыночную стоимость квартир в новостройках. Поэтому выгодным предложением является не цена, а качество того, что вы купите.
Относительно срока существования компании, нужно помнить, что строительный бизнес очень сложный и дорогостоящий. Поэтому приобретать жилье у таких фирм – то же самое, что отправиться в путешествие по Сирии. И чтобы потом не стоять с плакатом и не требовать вернуть деньги, лучше сразу отказаться.
Я периодически просматриваю предложения от «новичков на рынке», и у меня создается впечатление, будто они сами до конца не понимают, что делают. Главный козырь у таких застройщиков – низкая цена, про которую я уже сказала.
Ну и самое забавное, когда застройщик пишет: «Мы на рынке уже 10 лет, успешно построили 150 объектов, общей площадью более 2 млн. м. кв.». Смотрю, что же реализовал данный девелопер. И тут оказывается:
- Был лишь подрядчиком (выполнял отдельные работы для застройщиков). Это значит, что единственным опытом является выполнение поставленных задач для «галочки», просто чтобы отработать деньги. По тому же принципу будет возводить и свой МКД.
- Строил коммерческую недвижимость, коттеджи или малоэтажки. Первые два – это вообще не опыт по МКД; что касается малоэтажек (многоквартирки на 2-6 этажей) – как бы опыт… Но не известно, как он наладит для 500-2000 квартир коммуникации, инфраструктуру, заезды, паркинги и прочее (там просто уйма «заморочек»). И самое главное – отсутствие понимания системы продажи такого количестве квартир сразу.
- Работал в области инфраструктурных проектов. Это мое любимое… Значит, что компания занималась дележом бюджетных средств на строительство детсадиков, школ и прочей «социалки»; инвесторских – на постройку паркингов и торговых точек. А теперь вот предприятие решило делать то же самое с деньгами дольщиков.
Что касается аккредитации банков, то, конечно, это не самый надежный показатель. Но если девелопер не удосужился заручиться доверием кредитных организаций, то почему ему должны верить простые покупатели? Наверное, потому что у него цена низкая, и все равно купят.
Ну а теперь самолеты, то есть объекты
Итак, если какой-то объект у меня вызвал интерес, я беру и еду. Но не туда, где строят, а туда, где уже построили аналогичные ЖК.
Чего я только не насмотрелась. Самое красивое: это когда приезжаешь, видишь шикарный комплекс с наземным крытым паркингом во дворе, полупустыми коммерческими помещениями на первом этаже, а рядом возле ЖК бабушки в огороде морковку выкапывают. И понимаешь, что инфраструктура здесь еще не скоро появится. Это значит, что застройщик не заморачивался, как потом будут жить люди.
Вообще, лучше всего приезжать смотреть готовые объекты утром или вечером. Когда все едут с работы и на работу. Заодно прочувствуете дорогу. Если утром мамы сажают детей в машину – значит, школ и детских садиков не хватает. Ну и самое главное – узнать у людей, что приходилось доделывать/устранять или чего добивались от застройщика. Вот тогда узнаете точно, какую маркетинговую стратегию применяет застройщик.
Точно так же, утром или вечером, нужно приехать на тот объект, где планируется покупка жилья. Тогда прочувствовать, как будете ездить на работу и с работы ежедневно.
Сразу отмечу, что доверять интернету полностью не стоит. Отзывы, комментарии и общение в открытых группах, как правило, вызывают противоречивые впечатления. А вот личное присутствие более четко дает понимание удобства проживания в ЖК и качества того, что было продано.
Квартира – как мучение
И еще один момент, который важно знать, чтобы потом не жить в квартире, мучаясь. Сразу нужно отказываться от ЖК, где проводятся всякие «продуманные концепции» и/или множество разных акций. А также, если застройщик заявляет, что будет работать его управляющая компания.
Дело в том, что настоящие продуманные концепции можно реализовать только в элитном жилье, ну или хотя бы в бизнес-классе (да и то не всегда). Концепции в более доступных домах – очередной маркетинговый ход для привлечения покупателей к неликвидному жилью. То же касается акционных программ и других «завлекалок».
Собственную управляющую компанию застройщики создают, если знают – они возвели то, что долго не простоит. Соответственно, такие ЖЭУ нужны, чтобы в течение пятилетнего гарантийного срока по-тихому «латать дыры». После того, как обязательства девелопера проходят, обнаруживается, что дом находится в полной разрухе.
P.S. Как я уже отметила в начале: жизнь в новостройках полна сюрпризов. Чтобы их было как можно меньше, выбирайте застройщика правильно. И помните: бесплатный сыр, как и дешевые квартиры, бывает только в мышеловках. Ну а в следующих публикациях отмечу другие важные моменты касаемо покупок в новостройках, чтобы не оказаться у разбитого… жилья.
