За последние 12 месяцев, по данным «Инком-Недвижимость», из всех районов «старой» Москвы больше всего подорожали Фили-Давыдково, Западное Дегунино и Нижегородский, где цены выросли на 15-16%.
Эксперты выделяют несколько причин наиболее заметного увеличения стоимости предложения вторичного жилья в районах из приведенного ниже рейтинга. Почти во всех этих локациях рост цен связан либо с глобальными изменениями в структуре жилищного фонда, либо с их ожиданиями, отмечает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра «Инком-Недвижимость».
В перечисленных районах весьма высоки темпы строительства, первичный рынок недвижимости постоянно пополняется новыми квадратными метрами,
которые в дальнейшем переходят уже на «вторичку», где из-за притока новых объектов повышаются средние ценовые показатели. Среди приведенных выше районов лидерами по объемам вводимого нового жилья являются Фили-Давыдково и Нижегородский, следом за ними идет Западное Дегунино, т.е. это три района, занимающие верхние строчки ТОПа.
«Отмечу, что Фили-Давыдково лидирует среди прочих локаций из рейтинга еще и по объему предложения на вторичном рынке – сейчас здесь экспонируется 546 лотов (для сравнения, в Головинском, занимающем второе место по экспозиции, – 328 лотов), часть из которых – объекты, перешедшие с первичного рынка, рассказывает Дмитрий Таганов. - А так как строятся здесь в основном проекты высоких ценовых сегментов, – по большей части бизнес-класса – то и переходящее на «вторичку» жилье стоит дороже, чем в других указанных локациях».
В районах САО Головинском, Западном Дегунино, Дмитровском и, в меньшей степени, Левобережном на рост ценовых показателей повлияли в том числе ожидания по поводу дальнейших изменений в жилищном фонде. Дело в том, что в рамках реализации программы реновации здесь будет снесена часть устаревших домов (в первых трех районах – весьма значительная), на месте которых появятся современные здания с большей этажностью. Количество жильцов увеличится, что приведет к необходимости благоустройства и улучшения социальной и торговой инфраструктуры. Ожидая возможные изменения, в стремлении заработать продавцы уже сейчас начинают поднимать цены на свою недвижимость.
Дмитрий Таганов пояснил, почему рост цен за год наблюдается в основном в бюджетных по стоимости жилья районах старой Москвы, а не в центральных ее локациях.
Необходимо учитывать разницу в поведении продавцов дорогой недвижимости и объектов, относящихся к массовым сегментам. У первых чаще всего нет жизненной необходимости продать свою квартиру поскорее, и они могут долгое время ожидать выхода на сделку, не соглашаясь на снижение цены предложения. Собственники же демократичных по стоимости лотов гораздо более гибки в отношении дисконта, особенно в кризисные периоды. Снижение усредненных ценовых показателей по рынку происходит в основном за счет продавцов в масс-маркете, которые, надеясь выйти на сделку в условиях падения спроса, охотно идут на дисконт.
Однако по мере восстановления покупательской активности собственники недвижимости в бюджетных районах, скажем так, отыгрывают назад и повышают стоимость предложения (что как раз и подтверждает представленный рейтинг) – ровно так и происходило, начиная с осени прошлого года, когда бум спроса произвел революцию на московской «вторичке». В то время как в центральных локациях столицы, где экспонируются более дорогостоящие объекты, ценовая картина за год практически не изменилась.
