Марина Алексеева, старший специалист Инком-недвижимость
Нерациональная покупка недвижимости с материнским капиталом влечет за собой риски материальных, административных и судебных издержек. Осознают ли это счастливые владельцы сертификатов?
По последним сведениям Главного управления ПФР №8 в Москве и Московской области на конец апреля 2019г выдано 79000 сертификатов материнского капитала. Из этого числа 33500 семей приняли решение о его реализации. Статистика внушительная. Особенно если учитывать, что большинство использует господдержку для приобретения жилья. Но практика показывает – мало, кто осознает, какое бремя на себя и купленную недвижимость они возлагают.
Минусовые ожидания
Привлекать материнский капитал для покупки жилья в Москве или других городах с высокой стоимостью квартиры нерационально. Сумма капитала на данный момент 453026 рублей, а стоимость московской "однушки" в среднем 6 млн. рублей. То есть доля получаемых семьей от государства денег будет составлять всего 1/13 цены подобной квартиры. Даже навскидку ясно, что экономическая целесообразность задействовать мат.капитал для покупки столичного жилья отсутствует. Куда разумней эквивалент такой суммы занять в банке.
Безусловно, можно сказать, что 7,5% процентов от стоимости "однушки" - это тоже деньги. Особенно для молодой семьи с детьми. Так-то оно так. Но, даже, в среднесрочной перспективе, скажем 10 лет «семейный капитал» станет обременением.
Давайте разбираться, в чем подвох? С какими сложностями придется столкнуться?
Как правило, покупая жилье, «молодая» семья прибегает к ипотеке. Мало у кого есть возможность купить квартиру без кредита. По той же причине, в большинстве случаев приобретается жилье, которое через небольшой промежуток времени требует расширения. Материнский капитал задействован. Ипотека уже выплачена или может быть выплачена досрочно. Дети подросли. Потому для более комфортных условий жизни и хочется квартиру побольше. Обычная житейская ситуация, не так ли? Казалось бы, бери новую ипотеку и расширяйся! Но не тут-то было. Загнав себя в капкан материнского капитала, выбраться из него не так просто.
Выплатив банку свою первую недвижимость, где были задействованы ипотека и мат. капитал семья тут же попадает в законодательные клещи. Первое, что обязаны сделать родители, получив жилье в собственность согласно закону РФ, и тому нотариальному заявлению, которое они предоставляли в Пенсионный фонд при получении сертификата - это наделить всех членов семьи долями. В особенности несовершеннолетних детей. Государство крайне бдительно следит за этим и проверяет. Выделение долей, оформляется нотариальным соглашением. В документе необходимо верно учесть пропорцию между стоимостью квартиры и размером мат. капитала. Например, крайне неразумно в купленной за 6 млн. рублей квартире давать каждому несовершеннолетнему ребенку долю в размере ¼. Чем меньше доля у детей, тем проще будет в дальнейшем решать вопросы все вопросы с обременением. Другой важный момент – доля, распределяемая между всеми членами семьи, не должна быть меньше доли мат. капитала в приобретаемом жилье.
После оформления у нотариуса подобного соглашения, его необходимо зарегистрировать, оформим права на собственность в регистрационной палате. И вот тут при оплате гос.полшины родители начинают нести существенные расходы. А следующий шаг влечет еще большее погружение в пучину материнского капитала. Оформив жилье, семья получает одного или более собственников несовершеннолетних детей. Любые сделки с такой недвижимостью отныне до достижения детьми совершеннолетия возможны только с разрешения органов опеки. И никак иначе! И это только вершина айсберга!
Дальше – больше
С развитием ситуации сложности будут нарастать как снежный ком. Для наглядноcти практический кейс: семья Х, уже купившая однокомнатную квартиру за 6 млн., выполнила требования законодательства РФ, наделила должным образом всех членов семьи долями и хочет приобрести двухкомнатную. Свободных денег в «молодой» семье с детьми обычно не много. Поэтому покупать квартиру большей площади они так же намерены в ипотеку. При этом продав, ранее купленную «однушку». Вот какие проблемы поджидают их:
Во-первых, ипотека. Не каждый банк готов дать кредит под сделку, где собственниками будут несовершеннолетние дети. Для длинных кредитов данный фактор – значимые риски. А органы опеки, в свою очередь, не разрешат продажу квартиры без покупки и наделения детей долями во вновь покупаемой недвижимости. То есть возможность получения ипотеки снижается радикально.
Во-вторых, получить одобрение органов опеки на проведение подобной сделки - это будет другая очень непростая задача. Самостоятельно без помощи компетентного риелтора она становиться практически невыполнимой.
Тут же начинается следующий этап существенных затрат: риелтор, нотариус, оценочные альбомы, документы БТИ и выписки ЕГРН. Дополнительно банк или органы опеки вполне могут потребовать застраховать на весь период кредитования: жизни заемщика ипотечных средств, саму недвижимость, а так же титул жилья.
При самом оптимистичном развитии ситуации весь перечень издержек составит порядка 250 тыс. руб. Или больше половины суммы самого материнского капитала! По-моему, цифра говорит сама за себя. Отмечу, что данная сумма не теоретическая, а взята из реальных рабочих кейсов.
Кстати, и затраты в 250 тыс. руб. тут не предельные. Если в процессе купли-продажи, оформление которой будет длиться не меньше 1 мес., любая из сторон выйдет из сделки, расходы семьи Х увеличатся на порядок.
Под буквой закона
Другой рисковый аспект в применении материнского капитала – законодательные нормы. Получая сертификат, мать дает нотариальное обязательство наделить детей собственностью в приобретаемом жилье. Де-факто оформление долей, проходит некоторое время спустя. Обычно после полной выплаты ипотеки или получения собственности на квартиру (при новостройке). Если родители банально забудут, или еще по какой-то причине, не наделят детей собственностью, то грубо нарушат закон РФ. Обнаружив продажу такой недвижимости, Пенсионный фонд обратится с иском к нерадивым родителям. Вследствие суда сумму материнского капитала гарантированно обяжут вернуть в казну государства. Если же к суду подключится прокуратура, последствия будут серьезней. Причем не только для родителей, но и покупателей подобной квартиры. Всю сделку или часть соразмерную долям детей признают нелегитимной. Купля-продажа будет расторгнута!
Материнский капитал - финансовый инструмент
Решение об использовании материнского или как еще называют "семейного" капитала надо принимать осознанно. Данный вид господдержки вовсе не халява, а финансовый инструмент. Как и любая финансовая производная, он требует рационального, обдуманного применения. В противном случае вместо блага материнский капитал может обернуться ловушкой. Поэтому прежде, чем применять его в операциях с недвижимостью надо четко взвесить все "за" и "против".
Что можно рекомендовать? Не использовать материнский капитал: при высокой цене недвижимости, которая намного превышает размер самого капитала. Также при покупке первичного жилья, если в ближайшие годы планируется его продать или обменять.
