Дмитрий, осветите тему повышенного спроса на недвижимость перед новым годом. Чем это объясняется? Стандартный ответ «покупатели хотят закрыть сделки до праздников» мне кажется как минимум не исчерпывающим.
Вопрос из группы Недвиномика. Кстати, если у вас есть вопросы к автору этого блога, то вы тоже можете их задать.
Сезонность в недвижимости – сама по себе любопытная вещь. Написано о ней немало (особенно любят рассуждать об этом риелторы, т.к. их заработок зависит от активности покупателей), но, как это часто бывает, все оценивают сезонность исключительно ситуативно, на уровне ощущений или на уровне собственного опыта, не пытаясь разобраться причинах. Этот пробел я надеюсь сегодня заполнить.
Основная ошибка в том, что риелторы и все остальные пытаются оценить поведение покупателей, не понимая всех обстоятельств, в рамках которых те принимают решение. Им кажется, что они уловили смысл, например «летом все разъехались на дачи, некогда заниматься недвижимостью» и на основе этого делают свои умозаключения («летом спрос ниже»). Хотя «дача» могла быть 33-й причиной, которую покупатель принимал во внимание.
Самое главное, надо четко понимать, что недвижимость – это очень дорогостоящая покупка. У многих покупателей это вообще самая главная или единственная такая сделка в жизни. Ради такой операции можно было и отложить дачу или поездку на море, если конечно это принесло бы покупателю хотя бы малейшую экономию.
А вот если экономии не предвидится, то да – можно и скатать в Турцию с семьей.
И наоборот, можно предположить, что зимой люди совершают больше сделок не потому, что у них больше свободного времени, а потому что это просто-напросто выгоднее.
Если бы повышенной выгоды в определенные периоды не было, то спрос бы ложился равномерно по году, поскольку потребность в жилье не зависит от времени года. Но раз этого не наблюдается, значит, на то есть причины и они связаны не с покупателями, а с продавцами. Причем не только продавцами квартир, но и продавцами кредитов, то есть с банками.
Вот с банков и начнем.
1. Сезонность выдачи ипотечных кредитов
Не секрет, что на текущий момент практически весь добавочный спрос на недвижимость генерируется благодаря ипотеке. В какой-то степени можно даже отождествить [Ипотека]=[Спрос на недвижимость]. В выдаче ипотеки сезонность выражена очень четко. Где-то с сентября ежегодно происходит рост объемов, пик достигается в декабре.
Благодаря банкам у покупателей на руках к концу года оказывается значительно больше денег, чем было летом. Берут они квартиры не потому, что любят совершать покупки в декабре – просто кредиты у них одобрены именно тогда.
Тут конечно, возникает вопрос, а почему банки педалируют выдачу кредитов именно в конце года и мы переходим к п.2.
2. Повышенная лояльность банков перед НГ
Я вижу несколько объяснений повышенной «доброты» банков. И это не доброта Деда Мороза.
- Необходимо выполнять годовые планы по кредитованию, как на уровне подразделений, так и отделов (от этого зависят бонусы банковских менеджеров всех уровней)
- Застройщики прилагают все усилия, чтобы банки нарастили выдачу (об этом ниже).
- Банки могут искусственно повышать выдачу, манипулируя процентом одобрений. Т.е. количество заявок может и не расти, но на выходе получается больше кредитов.
См. например Гром среди ясного Сбера, о том, как наш самый зеленый банк снижает требования к первоначальному взносу. Обратите внимание, новость появилась как раз к сезону и, разумеется, не случайно.
3. Застройщики вводят больше жилья к концу года
Застройщики тоже заинтересованы в том, чтобы покупатели активизировались перед новым годом. Причина проста – у них тоже есть сезонность в строительстве, с ярко выраженным пиком в декабре: перед ними тоже стоят планы.
Смотрим график ввода жилья в Московской области
И то же самое по всей России
Опять видим пик в декабре.
К концу года скапливается в среднем больше нераспроданного жилья, чем в другие периоды. Застройщики заинтересованы, чтобы поскорее скинуть его с баланса, поэтому:
-Предлагают покупателям более щедрые скидки
- Договариваются с банками, чтобы те выдали больше ипотечных кредитов населению
Насчет последнего прямых доказательств у меня нет, но я давно обратил внимание, что очередной период активизации ипотечного кредитования совпадает с периодом активизации застройщиков. Не думаю, что это простое совпадение.
4. Манипуляция общественным мнением
Наконец, существует еще один способ подогреть покупательский спрос. Именно в конце года заметно чаще выходят знаменитые «страшилки», которые призваны заставить людей расстаться с деньгами ради покупки заветной недвижимости.
Насколько достоверна «страшилка» - неважно, главное сделать так, чтобы инвесторы занервничали.
Например, в конце 2018 года спрос подогревался грядущим повышением ставки («Берите, пока ставка не повысилась») и эскроу. Народ ломанулся.
В 2019 году, спрос подогревается уже снижением ставки («Берите, ставки низки как никогда»). И вновь народ побежал.
Весной и летом подобных разговоров всегда меньше, хотя конъюнктура не сильно отличается.
Выводы
Таким образом, мы видим, что сезонность при покупке недвижимости действительно существует, люди более активно скупают квартиры перед новым годом. Но причины стоит искать не в покупателях, а в действиях банков и застройщиков, которым необходимо активизировать этот спрос.
Больше интересных материалов в группе Недвиномика
