За последние три десятилетия в ряде крупных развитых и развивающихся стран в течение длительного времени наблюдался значительный жилищный бум.
Китай в мировой фабрике является одним из наиболее заметных случаев быстрого роста. Страна пережила быструю, но все еще продолжающуюся структурную трансформацию от преимущественно сельскохозяйственного общества к современному, в котором доля занятости в сельском хозяйстве сократилась почти с 70% в 1980 году до 33% в 2012 году.
По сравнению с темпами структурных преобразований процесс урбанизации в Китае был относительно умеренным, при этом численность сельского населения за тот же период сократилась примерно с трех четвертей до более половины.
Учитывая эти умеренные темпы урбанизации, в некоторой степени непонятно, почему Китай пережил один из самых заметных скачков цен на городских рынках жилья, что побудило его правительство проводить регулятивную политику ипотеки и продаж для охлаждения рынка жилья даже вскоре после финансового цунами.
При изучении роли структурных преобразований в жилищном буме Китая, я выделяем три основных канала, по которым структурные изменения могут привести к изменению цен на жилье.
Во-первых, структурные преобразования повышают производительность труда в обрабатывающей промышленности, что ведет к росту доходов в городских районах и повышению платежеспособности населения.
Во-вторых, предложение жилья является относительно неэластичным из-за жесткого регулирования предложения земли и выхода девелоперов на рынок.
В результате структурных преобразований третьим каналом является продолжающаяся миграция населения из сельских районов в города, что ведет к повышению спроса на городское жилье.
Я считаю, что структурные преобразования подразумевают перераспределение рабочих мест из сельскохозяйственного в несельскохозяйственный сектор, а также стимулируют миграцию из сельских районов в города, где осуществляется основная часть производства.
В Китае наблюдается значительный рост цен на жилье. Средняя реальная цена на квадратный метр жилья в Китае быстро выросла, примерно с 750 юаней в 1998 году до 5000 юаней в 2012 году.
По данным переписи 2000 года, около 87% китайских домохозяйств владели домами.
По данным Национального статистического бюро Китая, общий объем инвестиций в жилищное строительство в городах в 2012 году достиг почти 57,8 трлн. юаней, что в 100 раз больше, чем в 1998 году. Рост спроса привел к резкому росту цен на жилье.
Темп роста доли занятости в несельскохозяйственном секторе на фоне среднегодовых темпов роста миграции из сельской местности в 29 городов.
Позитивные отношения подразумевают, что большинство мигрантов из сельской местности работают в несельскохозяйственном секторе в городах.
Эти два наблюдения в совокупности согласуются с идеей о том, что трудящиеся, мигрирующие из сельских районов в города, скорее всего, перешли с сельскохозяйственных на несельскохозяйственные рабочие места.
Как таковые, города, предлагающие больше несельскохозяйственных рабочих мест, потенциально могут привлечь больше мигрантов, что, в свою очередь, может привести к более быстрому росту цен на жилье.
Для того чтобы в полной мере изучить влияние структурных преобразований на развитие городского жилья, я строю динамическую модель общего равновесия со структурными преобразованиями и эндогенной миграцией.
В частности, я рассматриваю экономику, которая географически разделена на два региона:
- сельскую местность, производящую сельскохозяйственные товары;
- городскую местность (город), производящую промышленные товары (включая городские услуги).
Текущий технологический прогресс вытесняет работников из сельскохозяйственного сектора села в городскую обрабатывающую промышленность.
В базовой модели я предполагаю, что работники, прибывающие в город, должны купить дом с первоначальным взносом и долгосрочной ипотекой. Хотя дом необходим для проживания в городе, он не имеет перепродажной стоимости.
Новые дома строятся девелоперами, которые покупают землю и разрешения на строительство у государства.
Наша базовая концепция рассматривает только один городской район, а затем обобщается на несколько городов. Такое продление позволяет нам оценить вклад различных групп мигрантов в изменение темпов роста цен на жилье в разных городах.
Еще более важно то, что оценка того, что способствовало структурным преобразованиям в крупных городах, позволяет нам определить, вызвано ли какое-либо заметное повышение цен на жилье структурными изменениями.
Чтобы разобраться во вкладе различных основных сил (жилищное строительство, ограничения на въезд, политика предложения земли и производительность производственного сектора), я калибрую модель, чтобы она имитировала ранние этапы развития Китая с 1980 по 2012 год.
Будущий прогнозируемый путь структурных преобразований в Китае до 2065 года основан на опыте США в 1950-1990 годах.
Я ограничиваю наше внимание периодом с 1998 по 2012 год. Это объясняется тем, что китайский рынок жилья до 1998 года в основном контролировался государством, а цены на жилье строго регулировались.
