Плотность таких информационных заголовков в последние несколько месяцев перешел все разумные пределы. Эксперты всех мастей один за другим заявляют, что в ближайшее время большое количество ипотечников останется без квартир и это обрушит рынок недвижимости. Механизм этот прост и понятен. Падение доходов - просрочка ипотеки - недвижимость на торги или продажа с согласия банка с серьезным дисконтом. Если такие предложения станут массовыми, то это конечно на рынок повлияет ощутимо. Но давайте попробуем разобраться на конкретных цифрах на примере квартир в Москве.
Сколько ипотечных квартир сейчас выставлено на торги?
По данным портала torgi.gov.ru сейчас в процессе подачи заявок находится 48 лотов по имуществу должников. Именно так публикуются лоты по ипотеке. Это те случаи, когда должник не может закрывать ипотечные платежи и банк подает в суд, после чего объект выставляется на торги. И в течение этого года количество редко бывало выше. Примерно такое же количество продаётся через доски объявлений непосредственно собственниками, которые решили не ждать решения суда и пришли к консенсусу с банками. То есть всего около 100 объектов в месяц. Важно отметить, что покупателями таких объектов выступают, в основном, профессионалы. И покупаются они за наличные деньги. То есть на рынок в классическом варианте не попадают. Признак таких объявлений - ипотека недоступна.
Сколько всего квартир продаётся в месяц в Москве
В год в Москве продаётся от 240 000 до 300 000 квартир. То есть в среднем 20 000 - 25 000 квартир в месяц. Грубо говоря доля объектов с просроченной ипотекой составляет меньше 0,5% от общего объема сделок. И, как уже было сказано выше, сделки эти, в основном, проходят вне основного рынка и по самим условиям доступны только профессионалам. А с учётом того, что объем сделок с целью перепродажи составляет 2%, то объем сделок по просроченной ипотеке не может удовлетворить даже профессиональный спрос.
Какой процент населения России обременен ипотекой.
Сейчас доля ипотечников в России по экспертным оценкам составляет 6-8%. Учитывая, что по одному объекту плательщиками могут быть 2 члена семьи и более моно увеличить показатель до 12%. Именно такой процент жилья в России сейчас связан с ипотекой. То есть в зоне риска находится менее 10% объектов недвижимости. Например в США этот процент больше 30! Несмотря на активность выдачи ипотечных кредитов доля ипотечников в России всё еще не высока. Что очень хорошо.
О чём это говорит.
Данные портала о торгах могут не отражать всей полноты картины, так как там выставлены объекты, судебное производство по которым началось 2-3 года назад. То есть в 2017-2018 годах. Это длительная история. И лавинообразный рост, как таковой, возможен. Но и активность выдачи ипотеки в 2019 году значительно снижалась в сравнении с 2018 годом. Падение составило от 7% до 22%. Небольшой скачок был в 2020 году за счет отложенного спроса и сниженных ипотечных ставок. Но эти объекты могут выпасть на рынок из-за неуплаты значительно позже. Поэтому говорить об ипотечном пузыре и падении цен на недвижимость преждевременно. Все таки люди достаточно осторожно подходят к ипотечным кредитам и уже стараются учитывать все возможные риски. И в руках государства остается могучий инструментарий по предотвращению коллапса. От прямой помощи до растягивания процесса во времени. Ещё раз отметим, что объекты, по которым перестанут платить в 2021 году на рынок вылетят не раньше 2023 года. Суды тянутся долго. А если сейчас разрешат продавать объекты с ипотекой в течение 5 месяцев также в ипотеку, то проблему удастся предотвратить и будет жаль лишь того, что это не было сделано раньше. Это помогло бы многим, кто был вынужден продавать свои объекты за наличные, то есть с 10-20% дисконтом.
Что нас реально ждёт в 2021 году.
Наиболее реальные тенденции для 2021 года - рост доли ипотечных сделок за счёт снижения ставок, что приведет к продолжению роста цен на. Увеличение спроса и цен на вторичную недвижимость в пределах 5%. Соответственно первичка будет дорожать в аналогичных темпах. При этом отдельные районы Москвы могут дорожать значительно. В пределах 15% из-за ограниченности предложений.
