Государство придумало хороший способ помочь семьям с детьми с улучшением жилищных условий - материнский капитал. Так ли этот способ хорош на самом деле? И что с ним может быть не так?
Давайте разберемся.
Я в ходе своей деятельности неоднократно сталкивалась со сделками не только приобретения недвижимости с использованием средств материнского капитала, но и со сделками, связанными с продажей такой недвижимости. Так вот, купить жилье с господдержкой гораздо легче, чем продать. И когда это все-таки удаётся сделать, все продавцы признают, что ни за что не ввязались бы в эту авантюру (использование средств материнского капитала для приобретения недвижимости), зная, сколько кругов ада придется пройти при продаже недвижимости, купленной с "поддержкой государства".
Органы опеки, которые всегда становятся "соучастниками" сделок с недвижимостью, в которой есть несовершеннолетние собственники, - это своеобразное государство в государстве со своими сводами правил и законов, отличающихся от региона к региону. Пользуясь своей властью и полномочиями, они превращают людей в заложников использованных средств, в крепостных, привязанных к своему дому.
Без разрешения органов опеки, вам не продать своё жилье с выделенными детскими долями.
Как и весь малоподвижный бюрократический аппарат, заявления органы опеки рассматривают от двух недель до месяца. При этом, к заявлению нужно приложить приличную стопку документов:
- документ-основание на продаваемую недвижимость + копия
- первоначальные выписки, которые выдавал Росреестр после наделения детей долями
- свежие выписки из ЕГРН на всех собственников, причем отдельную на каждого, чтобы были видны паспортные данные и свидетельства о рождении
- оценка продаваемого объекта
-оценка приобретаемого объекта
- предварительный договор купли-продажи продаваемой недвижимости
- предварительный договор купли-продажи покупаемой недвижимости
(договоры должны быть подписаны всеми участниками сделок)
- многочисленные заявления от мамы на всех детей и согласия от папы
Как вы понимаете, практически каждый требуемый выше документ стоит денег на получение, либо составление. Выходит неплохая пятизначная сумма.
Впрочем, список может разнится и дополняться в зависимости от региона.
Органы опеки также требуют, чтобы следующее жильё было куплено без использования заемных средств (без ипотеки). Но такая возможность есть менее чем у 20% покупателей. Ведь на сегодняшний момент около 80% сделок проходят с использованием ипотечных средств. То есть вам не дадут разрешение на выделение новых долей в ипотечной собственности взамен тех, что продаёте. Поэтому вы должны иметь другую недвижимость, не обремененную залогом (ипотекой), и уже в ней выделить детям доли.
Задачка непростая. При том, что доли в новом жилье должны быть по стоимости и размеру не меньше долей в предыдущем жилье. Если рыночная цена вашей недвижимости выросла, то выросли и доли детей в стоимостном выражении. А значит в новом жилье нужно будет выделать на каждого сумму бОльшую, чем вам выдали в своё время материнского капитала.
Кстати, выделение долей детям через нотариуса стоит тоже немалых денег. Да и времени, как вы понимаете, вся процедура продажи и покупки такого жилья занимает много. Не все покупатели готовы столько ждать, а те, что готовы, будут просить значительную скидку "за неудобства". Не факт, что она окажется меньше, чем выданная вам государством сумма материнского капитала. А если прибавить к этому расходы на проведение такой сложной сделки, выражающиеся шестизначными суммами, то окажется, что материнский каптал это никакая не "поддержка", а "подножка" от государства.
Я бы не вложила его ни в собственное, ни в инвестиционное жилье, и вам не советую.
Место жительства люди в среднем меняют каждые 5-7 лет, к этому времени ваши дети еще не станут несовершеннолетними, а следовательно от всех "приключений" с органами опеки и нотариусами вам никуда в случае продажи не уйти.
Да, кстати, если вы все-таки продадите квартиру, купленную с использование средств материнского капитала, которой владели менее 3 лет, то не забудьте еще и заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13% с детских долей.
Вы все еще считаете вложение средств материнского капитала в недвижимость оптимальным решением?
