Я думаю, у многих людей хотя бы раз в жизни возникала необходимость
искать дом, квартиру, комнату или койко-место для переезда. Случаи бывают разные: желание съехать от родителей для самостоятельной жизни, смена города или района проживания, потребность в большей площади и др.. Зачастую это поиск временного жилья, так как либо в ближайшие несколько лет планируется очередной переезд, либо планов на будущее особых нет и что будет дальше, не понятно. Но бывает и так, что ты рассчитываешь жить на новом месте очень продолжительное время: следующие 10, 20 или больше лет, то есть значительную часть жизни. И, думаю, не будет ошибкой сказать, что при смене города большинство стремится переехать в Москву и ближайшее Подмосковье. Часть людей планирует задержаться здесь надолго, если не навсегда, и, видя цены на рынке аренды жилья, задаются вопросом: а не лучше ли взять ипотеку и платить такие большие суммы каждый месяц не "в воздух", а за недвижимость, которая по выплате всей суммы станет полностью своей?
Разумеется, такой выбор доступен только тем, у кого есть средства на первоначальный взнос по ипотеке (далее посмотрим, сколько это в деньгах). Это могут быть накопления, средства от продажи недвижимости в другом городе, автомобиля и другого имущества, поддержка родителей и родственников или несколько источников вместе. Сразу хочу сказать, что когда я искал свое первое жильё в Москве после "выписки" из общаги в 2011 году, у меня не было денег на первоначальный взнос, да и чёткого понимания, что будет дальше, тоже. Но я для себя однозначно решил, что не собираюсь отдавать всю зарплату на аренду, поэтому всегда снимал комнаты один или даже вдвоем со знакомыми, причем искал самые дешёвые варианты. Первые несколько лет удавалось укладываться в 7 000 - 10 000 руб. в месяц. Как мне жилось - это отдельная история, которую, возможно, расскажу в другой статье. А после так сложилось, что я начал жить с семьёй девушки в Подмосковье. В 2019 году уже собралась хорошая сумма и я решил, что наступил подходящий момент пробрести квартиру с относительно небольшой ипотекой, пока в большинстве новостроек ещё можно было это сделать по ДДУ по более низкой цене. О трудности выбора на канале есть другая статья - Однушка в Москве или двушка за МКАДом?
Таким образом, передо мной выбора аренда или ипотека никогда не стояло. Но всё же я периодически задавался вопросом - что же выгоднее с финансовой точки зрения. Обсуждал это со знакомыми, искал ответы в интернете, но нигде не было сравнения, учитывающего всех, по моему мнению, важных факторов. Просто на ощущениях ответ тоже вряд ли найдёшь - когда складываешь арендную плату за квартиру за какие-нибудь 10-15-20 лет, получается огромная сумма, но и переплата по ипотеке за тот же период выглядит ужасающе. Так давайте попробуем разобраться в этом вопросе.
Что покупаем?
Постараемся рассмотреть самую распространённую, на мой взгляд, ситуацию (она же, к сожалению, самая сложная), когда люди приезжают в Москву практически без сбережений или с небольшими, по московским меркам, суммами. Очевидно, что мы должны рассматривать самые дешёвые варианты, но поскольку ипотека будет браться на десятилетия, объектом покупки всё-таки должна быть нормальная квартира, в которой можно комфортно жить многие годы. Поэтому для примера возьмём однокомнатную квартиру (не апартаменты) в пределах МКАД площадью от 30 кв. м. - это наиболее распространённый вариант из самых дешёвых. За 7 000 000 руб. и ниже есть достаточно предложений. Такой вывод я делаю на основании данных с сайта ЦИАН:
Критерии поиска следующие: 1-комнатная квартира площадью от 30 кв. м., до 7 000 000 руб., свободная продажа (не альтернатива), возможна ипотека, не судия, не апартаменты, без домов под снос. Видно, что в престижных районах вариантов нет, но зато в результатах много неплохих квартир: есть с ремонтом, рядом с метро или парковой зоной. Другими словами, за указанную сумму можно купить вполне комфортную квартиру для одного-двух человек. На самом деле можно найти и на 400-500 тыс. руб. дешевле, но это, можно сказать, единичные случаи.
Ипотека
Для расчета возьмём текущие условия по ипотеке в банке ВТБ. Здесь есть важный момент: ипотеку можно получить без подтверждения дохода, то есть если при переезде получилось найти работу только с серой зарплатой и нет возможности найти поручителей, что бывает очень часто, но тогда первоначальный взнос должен быть не менее 30% от стоимости квартиры, то есть в нашем случае 2 100 000 руб. Такой вариант можно рассматривать, если при переезде есть возможность продать недвижимость в другом городе или другое имущество, а также если есть поддержка родственников. К тому же без подтверждения дохода кредит даётся максимум на 20 лет, а это значит, что ежемесячный платёж будет больше, чем при сроке в 30 лет, но и итоговая переплата меньше. При подаче заявки на ипотеку без подтверждения доходов ВТБ дает 8,4% годовых (если не учитывать льготные варианты). Ежемесячный платёж будет составлять 42 214 руб., переплата за 30 лет составит 5 231 292,80 руб. (при аннуитетном платеже), страховка жизни и имущества около 30 000 руб. Калькулятор ВТБ выдаёт минимальный необходимый доход в месяц - 65 000 руб. На сайте Росреестра на данный момент налог за такую квартиру составит около 4 000 руб., то есть 80 000 руб. за 20 лет, но с учётом инфляции округлим до 100 000 руб. Добавим ещё 1 000 000 руб. на ремонт, который за 20 лет, вероятно, нужно будет сделать. Квартира не дорогая, поэтому на страховку учитываем 5 000 руб. в год или 100 000 руб. за 20 лет. Итого квартира обойдётся в 13 461 293 руб. (вроде бы всё учли, даже перезаложились).
Если же подавать заявку с подтверждением дохода, то первоначальный взнос должен быть не менее 10% от полной стоимости приобретаемого жилья, то есть 700 000 руб. для нашей гипотетической квартиры. Это уже более реальная сумма. Максимальный срок кредита уже будет 30 лет, что снижает ежемесячный платёж, но повышает итоговую переплату. Но поскольку в ипотеку берется большая сумма, а первоначальный взнос менее 20%, процент и ежемесячный платёж будет выше, чем в первом варианте - 8,9% и 50 239 руб соответственно. Переплата составит 11 785 888 руб. (при аннуитетном платеже), страховка жизни и имущества около 40 000 руб., плюс налог 150 000 руб., ремонт 1 000 000 руб. и страховка 150 000 руб., итого квартира обойдётся в 20 125 889 руб. Также здесь уже банк попросит вас подтвердить официальный доход не менее 76 000 руб. в месяц, в том числе можно привлечь до 3-х поручителей.
Соответственно, чем большую сумму вы можете внести изначально, тем меньше будет ежемесячный платёж и итоговая переплата.
Это вообще реально?
По данным Мосгорстата, средняя зарплата по Москве за январь - октябрь 2020 г. до вычета налогов составляет 95 758 руб. (то есть 83 309 руб. "на руки"), а минимальный размер оплаты труда для трудоспособного населения на начало 2021 г. - 20 361 руб. Сайт hh.ru на запрос вакансий без опыта работы с зарплатой от 60 000 руб. выдаёт 14 359 вариантов (в том числе грузчики операторы, секретари, офис-менеджеры, помощники, стажёры, младшие менеджеры, водители, курьеры, программисты и т. д.), во многих из них указано от 40 000 руб. в месяц. Таким образом, если квартира приобретается двумя людьми совместно, ежемесячный платёж по 1 варианту вполне подъёмный. Если же в одиночку и нет поддержки родственников, то выплачивать такие суммы каждый месяц значительно сложнее, и тем не менее возможно - всё-таки вакансий с заработком от 60 000 руб. в месяц без опыта много. К тому же нужно понимать, что в перспективе нескольких лет существует большая вероятность постепенного увеличения ежемесячного дохода - тот же hh.ru выдаёт 26 684 вакансии с опытом работы от 3 до 6 лет и зарплатой от 80 000 руб. в месяц. Выплачивать ипотеку по 2 варианту в одиночку значительно сложнее, но возможно, если за плечами уже есть хотя бы 3-4 года опыта работы.
Аренда
Будем брать по минимуму. Такую же квартиру в аренду можно найти за 25 000 руб. в месяц, исходя из данных ЦИАНа:
Критерии поиска следующие: 1-комнатная квартира площадью от 30 кв. м., до 25 000 руб./мес., не судия, не апартаменты (чтобы коммунальные платежи были такими же как при ипотеке). За эти деньги вариантов полно, причём становятся доступны те районы, где квартир на покупку по нашим критериям не нашлось.
Для чистоты эксперимента мы принимаем, что все 20 либо 30 лет снимаем квартиры, соответствующие именно этим критериям.
Найти статистику по росту стоимости аренды за десятилетия мне не удалось, есть только старые данные за 2009-2010 года:
Это средняя стоимость и дешёвых, и дорогих квартир. По моей памяти, в 2011 году такую однушку можно было снять за 20 000 руб./мес, таким образом, за 10 лет стоимость аренды выросла с 20 000 до 25 000 руб./мес или на 25%. Значит за 20 лет рост должен составить 50%, а за 30 лет - 75%.
Вдобавок посмотрим на инфляцию. Официально за последние 10 лет в среднем она составляет 6,27% в год или 188% за 30 лет.
Мы видим, что стоимость аренды растёт ниже даже официальной инфляции. Я объясняю это тем, что стоимость аренды напрямую зависит от уровня заработной платы, а она, если не смотреть на официальные данные, растет медленнее инфляции. Всё же примем, что за 30 лет стоимость аренды вырастет на 100% или в 2 раза. За ту же самую квартиру это будет 50 000 руб./мес. Это значит, что в среднем будет прибавляться по 10 000 руб. переплаты в год или 1 900 000 руб. за 20 лет и 4 350 000 руб. за 30 лет. Получается, что за 20 лет на аренду уйдёт 6 000 000 руб. + 1 900 000 руб. = 7 900 000 руб., а за 30 лет - 9 000 000 руб. + 4 350 000 руб. = 13 350 000 руб.
Но при подсчёте расходов на аренду необходимо также учесть, что до какого-то момента стоимость аренды в месяц будет значительно ниже платежей по ипотеке, а это деньги, которые мы можем положить на депозит под процент. Если сравнивать с 1 вариантом, первый год мы сможем ежемесячно пополнять наш вклад на 17 214 руб., второй на 16 381 руб. и т. д.:
В среднем сейчас при открытии вклада на 5 лет банки дают около 4,25% годовых, что соответствует текущей ключевой ставке ЦБ. Есть и выше, но там присутствуют различные дополнительные условия в виде обязательных ежемесячных трат на определённую сумму и так далее. То есть имеем 4,25% годовых при инфляции 4,95%. До этого за среднюю инфляцию мы взяли 6,27%. Точно предсказать процент по вкладам невозможно, поэтому для дальнейших расчетов, основываясь на средней инфляции, примем его равным 6% годовых.
Я заморочился и посчитал, какую сумму мы накопим за 20 лет, если будем постоянно держать вклад под 6%, каждый месяц пополняя его на указанные выше суммы и имея изначально 2 130 000 руб. Получилось 12 096 768,62 руб. Для расчета по году использовал онлайн калькулятор, который учитывает новый налог по вкладам в 2021 году.
Всё то же самое делаем для 2 варианта ипотеки:
Получается, что за 30 лет мы накопим 21 264 214,58 руб.
Суммы на ремонт и страховку учитывать не стал, так как то не обязательные расходы, добавим налог 150 000 руб. с процентами для 20 лет. и 250 000 руб. с процентами для 30 лет. Итоговые суммы - 12 346 768,62 руб. и 21 504 214,58 руб. соответственно.
Теперь оценим стоимость квартиры через 20 и 30 лет.
Ниже данные по росту стоимости квартир в Москве с 2000 года:
Поскольку мы выбрали самые дешёвые квартиры, берём для расчёта показатели по дешёвому жилью из графика выше: за 20 лет цена за квадратный метр дешёвого жилья выросла в 6 раз, тем не менее мне просто не верится, что через 20 лет наша квартира будет стоить больше 42 000 000 руб. соответственно, мы снова обращаемся к официальной инфляции, которая за 30 лет должна составить 188% или 2,88 раза. Здесь тоже возьмем промежуточное значение - предположим, что рост цен на недвижимость за 30 лет будет всё же выше официальной инфляции и составит 300%, то есть увеличение в 4 раза. Таким образом, через 20 лет цена квартиры будет 7 000 000 руб. х 3 = 21 000 000 руб., а через 30 лет - 7 000 000 руб. х 4 = 28 000 000 руб.
Итоговый подсчёт
Напомню, что коммуналку считаем одинаковой при аренде и при ипотеке.
Если мы изначально располагаем суммой в 2 130 000 руб. (первоначальный взнос + страховка) и берем в ипотеку квартиру за 7 000 000 руб. на 20 лет, то в результате потратим 13 461 293 руб. (с налогами, страховкой и ремонтом), а стоимость квартиры вырастет до 21 000 000 руб., то есть заработаем 7 538 707 руб. При этом если все 20 лет мы будем снимать такую же квартиру, переводя излишек каждый месяц на депозит (на котором изначально 2 130 000 руб.), то на счету будем иметь 12 346 768,62 руб., то есть вложив те же 12 361 293 руб. (без ремонта и страховки), потеряем 14 524,38 руб. Выгода ипотеки над арендой - 7 553 231,38 руб. (с учетом ремонта за 1 000 000 руб.).
Если же у нас хватает только на минимальный взнос в 740 000 руб. и ипотеку мы берём на 30 лет, то на квартиру мы потратим 20 125 889 руб. (с налогами, страховкой и ремонтом), а стоить через 30 лет она ориентировочно будет 28 000 000 руб., то есть заработаем 7 874 111 руб. При этом если все 30 лет мы будем снимать такую же квартиру, переводя излишек каждый месяц на депозит, то на счету будем иметь 21 504 214,58 руб., то есть вложив те же 18 975 889 руб. (без ремонта и страховки), заработаем 2 528 325,58 руб. Выгода ипотеки над арендой - 6 495 785,42 руб. (с учетом ремонта за 1 000 000 руб.).
Конечно, на результат сильно влияет предположение о будущей стоимости квартиры через 20 и 30 лет, тем не менее можно заметить, что чтобы ипотека была такой же выгодной, как аренда, за 20 лет при взносе 2 100 000 руб. + 30 000 руб. страховка квартира должна подорожать на 76% (или 3,8% в год), а за 30 лет при взносе 700 000 руб. + 40 000 руб. страховка - на 207% (или 6,9% в год) - это без учета затрат на ремонт и страховку ответственности перед соседями при ипотеке. Если рост цен на московские квартиры продолжится с такой же скоростью, как в последние десятилетия, то в обоих вариантах ипотека будет выгоднее, даже с учётом ремонта (и не одного). К тому же, на мой взгляд, стоимость квартиры в расчете слегка завышена, а стоимость аренды слегка занижена. Также нужно понимать, что в реальности, с одной стороны, арендуя жильё, вряд ли получится дисциплинированно откладывать такие суммы каждый месяц, даже имея такую возможность, а, с другой стороны, при постепенном росте доходов появится возможность быстрее закрыть ипотеку и сократить размер переплаты, что делает ипотеку ещё выгоднее. С точки зрения мобильности, ипотечную квартиру тоже можно сдавать, если появится необходимость переехать в другой район Москвы.
Вывод
Если у вас есть средства на первоначальный взнос и вы уверены в своих планах на ближайшие 15-20 лет, взять ипотеку будет выгоднее, чем снимать такую же квартиру. В случае минимального 10% взноса и максимального срока кредита в 30 лет, ставка на экономическое преимущество ипотеки над арендой будет уже гораздо более рискованной.
Разумеется, нельзя забывать о многих других факторах, как то комфортность проживания, мобильность, стабильность и так далее, но целью этой статьи была попытка оценить именно финансовую часть.
Пишите в комментариях, была ли статья полезной и интересной, или это все чушь и я зря потратил неделю на её написание? Интересно ли вам сравнить другие варианты, например, аренда комнаты против квартиры в ипотеку или ипотека/аренда двушки? При нахождении ошибок тоже пишите - будем исправлять
