Дома по типу таунхаусов появились в России только к началу двухтысячных годов. А вот в центральной Европе они хорошо известны с прошлого века (в Британии и того раньше). Изначально такую недвижимость могли себе позволить только обеспеченные граждане, аристократы и буржуа, и только спустя много времени подобные дома стали доступны среднему классу.
Современная реклама недвижимости в ближайшем Подмосковье и Новой Москве пестрит заголовками о продаже недорогого (относительно) загородного жилья: твинхаусы и дуплексы, мезонеты и флэтхаусы, лейнхаусы и британхаусы, таунхаусы и квадрохаусы. Риелторы описывают удивительные свойства жилых объектов, строго отделяя один вид от другого, но всегда противопоставляя городским многоэтажкам. При этом называют их то квартирами, то апартаментами, то частными домами.
Предлагаем провести небольшой анализ домов, называемых на западный манер «хаусами». В том числе ответим на вопрос: «Как российский закон относится к данному типу застройки?».
Таунхаусы и иже с ними
Особой популярностью в нашей стране пользуется термин «таунхаус». Это англоязычное название (townhouse), которое дословно можно перевести как «городской дом», в смысле — частный дом в черте города. Родиной таунхаусов можно считать Великобританию, откуда они распространились в Европу (Германию, Австрию, Францию). После второй мировой войны эти дома стали пользоваться широкой популярностью в Северной Америке.
Типичный таунхаус (английский или американский) — это небольшой дом в два этажа (100-150 кв. м), размещенный в ряду таких же домов (со смежными стенами), со своей территорией у входа и на заднем дворе. Во многих европейских городах и сегодня можно встретить целые кварталы, состоящие из зданий подобного типа. Причем территориальной принадлежностью обусловлены некоторые архитектурные особенности строений.
- Британхаусы отличаются строгостью форм и отделкой кирпичом терракотового цвета.
- Вилеты хранят «отпечаток» Средиземноморья: большие площади с террасами, навесами и даже бассейнами, в отделке используется керамическая черепица и традиционная цветовая гамма.
- Квадрохаус выглядит как дом, разделенный на четыре одинаковые (равные) части, так что стены пересекаются в центре здания крестом.
- Секции лейнхауса непохожи одна на другую, каждая из них имеет свой уникальный стиль и планировку.
- Мезонеты, как правило, имеют очень скромные размеры (буквальный перевод с французского —«маленький дом»).
- Дуплексы представляют собой дома, разделенные на две автономные половины с отдельными входами.
- Твинхаусы похожи на сдвоенные дома, состоящие из двух зеркальных половинок (почти дуплекс, только со своими архитектурными нюансами: двойная крыша и др.).
- Отличительной чертой флэтхаусов можно назвать небольшое количество секций для проживания (чаще всего два блока) и использование натуральных материалов в отделке.
Российская действительность также оказала влияние на внешний вид таунхаусов (и не только). Если заграничные таунхаусы относятся к бюджетному сегменту недвижимости, то у нас эти дома получили статус «люкс». Во-первых, у нас таунхаусы значительно больше по площади и богаче (изысканнее) отделаны, что не может не отразиться на цене. Во-вторых, застройщики предпочитают возводить кварталы подальше от центра, чтобы сэкономить на расходах (земля, как известно, в столице дорогая). В результате, дома оказываются далеко за чертой мегаполиса и напоминают скорее загородное жилье, чем городское. Но самое главное даже не в этом, а как закон смотрит на дома типа таунхаусов.
Строительство таунхаусов в России
Там — это вам не здесь.
Таунхаусы из Европы не являются братьями-близнецами российских домов, скорее близкие родственники. В нашем градостроительном законодательстве вообще нет такого термина, как таунхаус, квадрохаус или еще какой хаус. У нас есть жилые дома: садовые, индивидуальные, многоквартирные (МКД) и блокированные. В современном понимании законодателя таунхаус — это только дом блокированной застройки.
Признаки блокированных домов приходится «собирать» по различным правовым актам, так как до сих пор этот вопрос подробным образом не урегулирован. Ожидается, что в скором времени будет подготовлен соответствующий законопроект, уточняющий требования к строениям подобного типа и земельным участкам, на которых они располагаются. Но пока приходится иметь дело с тем, что есть.
По своему правовому статусу блокированный дом занимает промежуточное положение между многоквартирным зданием и индивидуальным домом, совмещая в себе признаки тех и других:
- количество этажей не более трех;
- состоит из смежных жилых секций, каждая из которых предназначена для проживания одной семьи;
- все блоки-секции полностью автономны, располагаются на собственных земельных участках, имеют свои подключения к коммуникациям, отдельные входы-выходы;
- строительство сопровождается предварительным согласованием проектной документации, получением разрешения на проведение строительных работ и последующим вводом здания в эксплуатацию;
- при наличии разработанных правил землепользования (генплана территории) застройщик обязуется вместе с возведением домов обеспечить социальную инфраструктуру.
При этом в отличие от МКД в блокированных домах нет площадей общего пользования (коридоров, лестничных пролетов и пр.), а земля под домом разделена на самостоятельные участки по числу жилых блоков-секций. Так что каждый владелец блока обеспечен не только собственным жильем, но и отдельным земельным участком.
Что важно: правовой статус земли должен строго соответствовать типу застройки. Нельзя купить объект на участке ИЖС и превратить его в блокированный дом путем нехитрых манипуляций. Точнее такие попытки предпринимались и весьма успешно некоторое время. Но с 2017 года правила оформления недвижимости ужесточились. Теперь узаконить дом, построенный с отступлениями от градостроительных норм, крайне сложно даже через суд. Однако, такие проблемные объекты встречаются на рынке до сих пор. Застройщики привыкли легко зарабатывать, у них не складывается экономика, если делать все таунхаусы по закону.
Будьте предельно внимательны и бдительны, рассматривая варианты приобретения блокированных домов. Консультация с компетентным юристом в таких вопросах никогда не бывает лишней. Профессиональное сопровождение сделки с недвижимостью — гарантия безопасности покупателя.
