Залоговый кредит – финансовый инструмент, который в последнее время набирает популярность. Среди самых его привлекательных характеристик: большие доступные суммы – до 75% от рыночной стоимости залогового объекта, в сочетании с большими сроками кредитования и низкими процентными ставками – от 8,8%.
Естественная задача любого заемщика – получить как можно больше заемных средств на как можно более выгодных условиях. Несмотря на то, что конечное решение по выдаче принимает банк, ему можно «помочь» сделать это решение в пользу заемщика.
Как это сделать?
Один из главных критериев, по которым определяется сумма, доступная заемщику – рыночная оценка залогового объекта. Понятно, что просить кредит в 7 млн рублей, предлагая залог в виде недвижимости стоимостью 5 млн будет нелогично. Поэтому, чем большая сумма кредита нужна заемщику, тем больше должна стоить залоговая недвижимость. Заемщик должен выбирать объект, который позволит получить максимальную сумму. При этом оценку объекта можно повысить, затратив не так много денег. Простейший вариант – свежий ремонт, который при оценке недвижимости может добавить 5-7% к ее стоимости.
Следующая переменная в уравнении кредита – ликвидность недвижимости. Если упростить термин, то он говорит о том, насколько просто будет найти покупателя в случае, если возникнет необходимость в реализации залога. В крупных городах самый ликвидный объект – однокомнатная или, реже, двухкомнатная квартира, которые считаются «золотым стандартом» на залоговом рынке. Чем ликвиднее объект, тем больше шансов, что банк выдаст максимум денег.
Однако в залог банки принимают не только городские квартиры, а еще и дома, земельные участки и коммерческую недвижимость. При этом надо учитывать, что на каждый из типов недвижимости действует свой залоговый дисконт. У каждого банка он свой, определяемый политикой банка и применяемыми в нем риск-моделями, поэтому говорить о точных цифрах сложно. Как правило, дисконт растет по мере роста «нестандартности» объекта. Например, квартира – дисконт 25%, загородный дом – дисконт 30%, земельный участок – дисконт 35% и так далее. То есть, чем ближе залоговый объект к стандартному, тем большую часть от его рыночной стоимости банк готов будет предложить в качестве кредита.
Но у «залогового уравнения» есть и другая сторона. Как известно, сэкономленная копейка – это заработанная копейка. Поэтому задача получить максимум имеет и оборотную сторону: отдать минимум, обслуживая кредит. Самый очевидный вариант – добиться минимальной возможной для заемщика ставки по кредиту.
Один из способов решить задачу минимальной ставки – стать минимально рискованным для банка заемщиком, так, чтобы, оценивая клиента, у банка не возникало желания «подстраховаться» с помощью дополнительных процентов. Для этого будет нужно привести в полный порядок свою кредитную историю, показать себя обязательным и платежеспособным заемщиком, закрыть все остальные кредитные обязательства, включая неиспользуемые кредитные карты. И обязательно подготовиться, приведя в порядок и собрав все возможные документы, которые могут потребоваться как для заемщика, так и для квартиры.
Получить максимальную сумму по залоговому кредиту – не такая уж сложная задача. Главное учесть все факторы и действовать четко по плану.