Прошло уже почти три месяца с «часа икс», которого все ждали и страшились: с перехода строительной отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета.
Эксперты предрекали подавленные настроения, дикий рост цен и чудовищную чехарду на рынке недвижимости. В общем, ужас, панику и чуть ли не крах всей системы. А случилось то, что случилось. То есть – почти ничего.
Все, кто хотел продолжить работу – продолжили. Кто посчитал нужным – подготовился заранее и перешел на проектное финансирование. Кто хотел «притормозить» процесс перехода и продавать квадратные метры в новостройках по старым правилам – успешно это сделали: подготовили соответствующие документы, довели свои проекты до 30%-ной готовности и получили ЗОСК (заключение о соответствии критериям).
В итоге почти 75% всех застройщиков Петербурга и Ленобласти продолжают взаимодействовать с клиентами по старой схеме.
С одной стороны, это привычно, а с другой – страдает безопасность покупателей.
Суть перехода на проектное финансирование и эскроу заключается в том, чтобы решить острую проблему с обманутыми дольщиками. Люди приносят свои (зачастую единственные) сбережения и вкладывают их в стройку дома, которого по сути еще пока нет. Он существует только на бумаге, а в реальности рабочие лишь начинают копать котлован.
В этой ситуации всегда есть риск, что по тем или иным причинам застройщик не сможет завершить строительство. Может, проект окажется неликвидным (нет продаж – нет денег строить дальше), либо ошибки руководства приведут к финансовым проблемам, или кризис грянет – не суть.
Несчастные покупатели в этом случае останутся без денег и без жилья. И им придется доказать, что они соответствуют куче критериев, для того чтобы попасть в реестр обманутых дольщиков. А потом безрезультатно ходить на пикеты и митинги, писать письма правительству и президенту в надежде на помощь. Таких обманутых граждан – пруд пруди, а проблемы их решаться будут в порядке очереди.
Некоторые долгострои, которые стояли без какой-либо динамики по 8-13 лет, вот только-только начинают «реанимировать» другие девелоперы. Представляете, когда дойдет дело до «новых» проблемных объектов? Так и состариться можно, не дождавшись собственного жилья.
Эскроу-счет решил бы проблему довольно быстро. Потому что новая система построена на том, что деньги не попадают больше напрямую к застройщикам. Появляется новый участник сделки – банк, который открывает под каждого покупателя специальный счет эскроу, и хранит там его деньги.
Когда строительство успешно завершается, дом сдают Госкомиссии, вводят его в эксплуатацию и регистрируют право собственности на первую квартиру – только тогда девелопер получает доступ к деньгам покупателя.
До этого времени застройщик возводит новостройку на собственные средства и деньги, которые ему ссужает банк под процент.
Получить свои деньги обратно можно при расторжении ДДУ в трех случаях:
- застройщик не закончил строительство вовремя (или становится очевидным тот факт, что он точно не сможет это сделать);
- по решению суда застройщик ликвидирован.
Читайте также: Власти Петербурга обещают закрыть проблему обманутых дольщиков в следующем году
Да, свои минусы у эскроу-счетов тоже есть.
Например, если жилье покупалось в ипотеку, то основную часть взноса банк вернёт, а вот уплаченные проценты – нет. Вот и посчитайте, какая сумма будет утеряна безвозвратно, если ипотеку, положим, исправно платили два года.
Подавляющее большинство кредитов устроено так, что сначала ежемесячный платеж состоит в основном из процентов. И лишь потом, постепенно, начинает уменьшаться само тело кредита. Таким образом, за эти два года легко можно потерять и полмиллиона, и больше.
Еще один неприятный момент: если стоимость покупки составила больше 10 миллионов рублей, то всё, что свыше этой цифры, возвращать никто не станет. То есть, незащищенными становятся покупатели премиальной и элитной недвижимости. При крупной сделке они могут потерять чуть ли не 90% своих денег.
Ну и не надо забывать о том, что за время строительства деньги неизбежно хоть ненамного (а может и намного!) обесценятся, так что найти другую квартиру такой же планировки и площади и в той же локации будет очень сложно.
Но все минусы меркнут в сравнении с тем, что большая часть средств всё же оперативно вернется к своим владельцам, даже если стройка «встанет». И они смогут направить их на покупку другого жилья. Значит, проблема с обманутыми дольщиками будет постепенно решаться, а может, и вовсе сойдет на нет через некоторое время.
Читайте также: Новостройки не в почете: почему спрос снова уходит на «вторичку»
