Рынок онлайн-агентств по недвижимости появился в Европе лишь около десяти лет назад, а уже сейчас 5% всех сделок по продаже жилья осуществляют онлайн-агенты. Так кто же это такие и почему это должно заботить вас?
Содержание
- Кто такие онлайн-агенты?
- Чем онлайн-агенты отличаются от «классических» агентов по недвижимости?
- Как онлайн-агентства оценивают недвижимость?
- Сколько можно сэкономить, работая с онлайн-агентством?
- Сколько просят оффлайновые агентства за услуги?
- Разве классические агенты не представлены в онлайне?
- Насколько эффективны онлайн-агентства?
- Нужно ли онлайн-агенту платить наперёд?
- Помогают ли онлайн-агентства в организации показов?
- Какой процент квартир онлайн-агенту удаётся продать?
- Что насчёт передачи собственности?
- Могу ли я продать квартиру без агента?
Кто такие онлайн-агенты?
У онлайн-агентов по недвижимости нет красивых офисов в бизнес-центрах — есть лишь страничка в Интернете. Благодаря этому они просят меньшую цену за услуги, ведь аренда офиса — немалая статья расходов.
Чем онлайн-агенты отличаются от «классических» агентов по недвижимости?
Чаще всего, почти ничем.
Но можно найти супер-дешёвые онлайн-агентства, предлагающие урезанные версии услуг обычных агентств. К счастью, довольно легко прикинуть, какие услуги предложит агентство, ориентируясь на их цены:
- Меньше 10 000 рублей: проконсультируют вас по рынку недвижимости, запросят данные по объекту и попросят скинуть сделанные вами фото для размещения. Чаще всего размещают объявление только на одном сайте.
- От 30 000 до 50 000 рублей: обычно размещают объявление хотя бы на одном сайте по продаже квартир и на онлайн-досках с объявлениями. Пишут описание квартиры и рисуют её планировку, и то — не всегда.
- От 2% до 3% стоимости квартиры, но не менее 70 000 рублей: могут разместить объявление на нескольких сайтах по продаже квартир, на онлайн-досках с объявлениями, написать развёрнутое профессиональное описание. Если повезёт, могут дать характеристику покупателей и нарисовать планировку.
- От 3% до 4% стоимости квартиры, но не менее 100 000 рублей: обычно включают в стоимость профессиональное описание квартиры, профессиональный фотосет, местного агента, хорошо умеющего вести переговоры, и оценку квартиры на месте. Квартиру разместят на нескольких сайтах по продаже недвижимости, а вы получите подробную информацию о покупателях. Маркетинг вашего жилья будет продуман хорошо.
- От 5% до 6% стоимости квартиры, но не менее 170 000 рублей: с таким ценником вы, скорее всего, получите всё, что ожидали, да ещё и по принципу «мы не продали — вы не платите». То есть, если ваше имущество не удалось продать, вы ничего не заплатите. Однако в такой схеме нельзя будет задействовать никакие агентства, кроме выбранного.
Учтите, что цены в Москве и Петербурге обычно выше, чем в регионах.
Исключение составляют агенты, работающие удалённо — в случае работы с ними цены остаются одинаковыми. Но, работая с таким агентом, помните, что его оценка вашего жилья будет основываться не на объективных показателях, а на средней стоимости квартиры в вашем районе и прочих усреднённых значениях.
Как онлайн-агентства оценивают недвижимость?
Клиенты часто ошибочно думают, что онлайн-агенты работают удалённо, поэтому всегда используют автоматизированные вычисления стоимость квартир. На практике этого более, чем достаточно: продавец понимает примерную стоимость по рынку и просто сравнивает ее агентской.
Чаще всего эксперт сперва оценит квартиру, опираясь на средние цены в вашем районе, стоимость недавно проданных квартир и общую привлекательность вашего района. Всё это можно сделать и удалённо. Но личное посещение позволит агенту оценить состояние жилья и указать вам на коррективы, которые стоит внести в квартиру перед продажей. Точно так же работают и агенты в классических агентствах.
Сколько можно сэкономить, работая с онлайн-агентством?
В зависимости от агента, вы можете сэкономить как десятки тысяч рублей, так и ничего.
Ценники как обычных, так и онлайн-агентств разнятся и зависят в том числе от дополнительных услуг, которые вы захотите включить. Многие говорят, что удаётся сэкономить значительную сумму, особенно в сравнении с серьёзными агентствами, ведь у них есть опыт и ресурсы, чтобы:
- Дать точную оценку жилью;
- Продвигать его не только в онлайне;
- Сделать профессиональный фотосет, который покажет квартиру в лучшем свете;
- Продумать рекламную стратегию, с помощью которой покупатели найдут жильё;
- Предоставить поддержку в процессе переговоров с потенциальным покупателем, чтобы убедиться, что квартира будет продана;
- Предоставить агента, который будет приходить с клиентами и работать вашим психологом и секретарем.
Сколько просят оффлайновые агентства за услуги?
Обычные агентства по недвижимости работают с комиссией, хоть некоторые из них уже перенимают опыт онлайновых и просят фиксированную сумму. Хоть чаще всего называют цифру от 2% до 5% от суммы сделки, на самом деле средний процент — от 3% до 4%.
Большинство агентств не публикуют точную комиссию в открытых источниках, поэтому сложно сравнивать цены за услуги по городу.
Некоторые агентства выставляют комиссию как свою продающую фишку, ведь это якобы вынуждает их продать жильё по максимально высокой цене. Но это не всегда так. Комиссия в 3% обычно делится на:
- 1,5% агентству;
- 1,5% — работающему с вами агенту.
Если квартира продана за 5 миллионов рублей, агент получит около 75 000 рублей. За каждые 100 тысяч надбавки в стоимости проданной квартиры агент получит всего 1 500 рублей. Если комиссия ниже, и того меньше. Поэтому агенту не так важно продать ваше жильё дороже: ему выгоднее быстро разобраться с пятью дешёвыми квартирами, чем за то же время с четырьмя квартирами подороже.
Разве классические агенты не представлены в онлайне?
И да, и нет. В девяностых единственным способом продать квартиру было обращение к агентам по недвижимости. В начале 2000-х это неожиданно изменилось, когда появился Интернет, где бесплатно можно выставить собственность на продажу. Вебсайты быстро стал важнейшим элементом рынка недвижимости. А спустя время подоспели агрегаторы объявлений «ЦИАН», «Авито» и «Яндекс.Недвижимость».
В этом смысле классические агентства тоже присутствуют в онлайне. У большинства из них сейчас есть сайты, и с ними легко связаться по электронной почте.
Однако, онлайн-агентства существуют только в Сети, у них нет местных офисов и представительств. Это позволяет им уменьшить расходы на аренду, позволяя их клиентам сэкономить.
Насколько эффективны онлайн-агентства?
Согласно исследованиям независимых порталов о недвижимости, онлайн-агентства в большинстве случаев более эффективны, чем местные оффлайн-агентства. Обычные агенты на 46% чаще завышают стоимость жилья. Кроме того, онлайн-агентства продают на 4% больше квартир по запрашиваемой или более высокой цене.
В среднем, цена одной из пяти квартир, продаваемых обычными агентствами, была завышенной и её приходилось впоследствии опускать на 5% для успешной продажи. Кроме того, исследования показали, что онлайн-агентства в среднем продают квартиру на 38 дней быстрее.
Многие классические агентства считают, что их работа — отстоять максимальную цену жилья, поэтому некоторые из них завышают стоимость, оставив в цене пространство для манёвра, чтобы у покупателя сложилось впечатление, что он может поторговаться. На самом же деле успех продажи от этого не зависит, от завышения цены на недвижимость в конечном счёте пострадает только их клиент — то есть, вы.
Кроме того, продавец квартиры, скорее всего, согласится с завышенной оценкой, а получить клиента для таких агентств зачастую важнее, чем адекватно оценить стоимость жилья.
Нужно ли онлайн-агенту платить наперёд?
Чаще всего вам придётся заплатить онлайн-агентству наперёд, зато, поскольку цена фиксирована, она не изменится в зависимости от стоимости продажи квартиры.
Некоторые агенты предлагают опцию рассрочки. Вы оформляете одну из карт рассрочек, например, «Совесть» или «Халва», и оплачиваете услуги с её помощью. Такая схема поможет, если у вас нет денег в данный момент, но помните, что вам придётся ежемесячно вносить минимальный платеж..
Некоторые агентства предлагают оплату только в случае успешной продажи квартиры. Стоимость такой сделки будет выше из-за риска, который берёт на себя агент, зато так нет риска для вас. Но в этом случае агент, скорее всего, потребует заключения эксклюзивной сделки. Это значит, что вы не можете обратиться в другое агентство для продажи этой квартиры в течение определённого срока. Во многих случаях стоимость даже такой сделки будет дешевле, чем цена за аналогичные услуги оффлайновых агентств.
Помогают ли онлайн-агентства в организации показов?
Большинство онлайн-агентов сопровождают клиентов во время показа квартиры, но часто это дополнительная услуга. В ней обычно нуждаются продавцы, не проживающие в продаваемой квартире, или те, кто продаёт квартиры в новостройках. Учтите, что в среднем до продажи квартиры проводят 15 показов.
Даже с дополнительной услугой проведения показов онлайн-агенты обычно обходятся намного дешевле, чем агенты, забирающие процент с проданного жилья, при одинаковой эффективности.
Какой процент квартир онлайн-агенту удаётся продать?
Онлайн-агенты обычно не публикуют количество проданных квартир в открытом доступе, но большинство из них имеют хорошие отзывы в социальных сетях.
Помните, что, несмотря на то, что многие онлайн-агенты работают за предоплату, в их интересах продать вашу квартиру. Плохие отзывы негативно влияют на их репутацию и, как следствие, имидж агентства.
Что насчёт передачи собственности?
Для передачи собственности вам предстоит подписать договор, и для грамотного составления договора нужно заручиться помощью нотариуса или юриста. Большинство онлайн-агентств позволяют работать с вашим юристом, готовы и сопроводить сделку от начала до конца.
Некоторые агентства утверждают, что использовать юриста, нанятого клиентом, менее эффективно, но это не подтверждено никакими исследованиями. Дело в том, что большинство агентов работают со своими проверенными юристами, которые ведут их клиентов системно и ежедневно до конца сделки. Юристы от агентств обычно более квалифицированы в продаже недвижимости, чем их коллеги, занимающиеся разнообразными юридическими вопросами. Они работают узко по этому профилю, поэтому они помогут более грамотно выстроить сделку в зависимости от ситуации клиентов.
В некоторых случаях работать со своим юристом будет дешевле. Зато с помощью юриста, предлагаемого агентством, сделка может пройти быстрее, ведь процесс работы агента с юристом уже налажен.
Помните, что задержки часто происходят из-за несвоевременного обмена информацией с третьими лицами. Например, если вы решили участвовать в «цепочке квартир», время подготовки этой сделки может быть заметно дольше: даже если для вашей квартиры покупатель найдётся быстро, вам может повезти меньше и вся сделка затянется.
Могу ли я продать квартиру без агента?
Да.
Но тогда вам придётся взять всю бумажную волокиту на себя. Готовы к этому? Тогда читайте дальше.
Продавать жильё без агента — это в первую очередь подготовить его к фотосъёмке и написать подробное продающее описание. Потом вам придётся найти, где разместить объявление — это можно сделать на сайтах с бесплатными объявлениями. Нужно адекватно оценить стоимость жилья.
Во многих случаях люди, не работающие с агентами, распространяют информацию о продаже ВКонтакте или на Авито. Иногда и Instagram помогает продать жильё, но он лучше работает для сдачи жилья в аренду своим друзьям и знакомым.
Следующий этап — организация просмотров. При помощи мобильных телефонов организовать просмотры стало гораздо проще, чем раньше, но, возможно, вам придётся часто отвлекаться от работы, чтобы общаться с потенциальными покупателями.
Определитесь, за какую стоимость вы готовы продать жильё. Поскольку у вас не такой широкий рекламный охват, вам, возможно, придётся согласиться на меньшую цену. Конечно, всегда можно поторговаться, не бойтесь отказывать слишком дешёвым предложениям.
Ваш юрист или нотариус поможет с большей частью бумажной работы, но приготовьтесь к дополнительным тратам, ведь нужно проверить личность другого человека и удостовериться в законности операций.
В итоге этот подход выльется во много часов дополнительной работы и может стоить вам сотен тысяч из-за уменьшенной стоимости жилья.
Если вы заинтересованы продать квартиру самостоятельно, читайте наше пошаговое руководство.
Онлайн-агентства по недвижимости имеют большие преимущества перед классическими собратьями, их ценники более прозрачны и фиксированы. Они предлагают тот же спектр услуг, но за пределами душных офисов, что позволяет сделать переговоры проще и удобнее. Индустрия недвижимости меняется, и онлайн-агентства сейчас двигают её вперёд.
