Бурный рост строительства недвижимости при низких доходах населения. Как так?
Цены на новое жилье в России побили исторический рекорд в 2018 году.
Немного официальной статистики:
В 2018г. введено в эксплуатацию 1070,6 тыс. квартир общей площадью
75,3 млн.кв.метров, что составило 95,1% к предыдущему году
(в 2017 году было введено 79,2 млн.кв.метров жилья, 98,7% к 2016 году).
Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области,
где введено 11,7% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья
по России в целом, Краснодарском крае – 5,8%,
Санкт-Петербурге – 5,2%, Москве – 4,7%,
Ленинградской области – 3,5%,
Республике Татарстан – 3,2%,
Ростовской области – 3,1%,
Республике Башкортостан – 3,0%,
Свердловской области – 2,8%,
Самарской области – 2,4%,
Новосибирской области – 2,3%,
Воронежской области – 2,2% и
Челябинской области – 2,0%.
В этих субъектах Российской Федерации построено
чуть больше половины общей площади жилья, введенной в России.
Речь идет как о многоэтажном строительстве, так и об индивидуальной застройке. В свое время застройщики объясняли рост цен подорожанием строительных и отделочных материалов. Действительно, если обратить внимание на 2014 и 2015 годы, когда произошли две девальвации, существенный рост цен пришелся именно на этот период. Однако, если взглянуть на другие данные комитета по статистике о стоимости строительных работ, учитывающие как стоимость строительных материалов, так и строительно-монтажных работ, они говорят, что себестоимость двинулась вполне умеренными темпами.
Можно сослаться на якобы фокусы статистической службы, но Росстату мы верим безусловно!
к сожалению, это единственные цифры, которые доступны публично. На данный момент ни одна строительная организация не публикует в открытых источниках свои финансовые и операционные результаты. А поэтому перепроверить какие-либо тенденции уже на уровне участников отрасли проблематично.
В 2014-2018 годах произошло достаточно серьезное увеличение предложения нового жилья, были побиты многолетние рекорды
– и это на фоне двух девальваций, удорожания стоимости фондирования и снижения темпов роста реальных доходов. Конечно, отдельные граждане и домохозяйства постоянно желают улучшить условия проживания, но желания не формируют спрос, его гарантирует платежеспособность домохозяйств. Именно в этой части есть много вопросов.
Здесь статистика по реальным доходам граждан немного не бьется с динамикой цен на жилье.
Средний доход населения России в 2018 году составил 32 635 рублей в месяц (около 520 $), среднемесячная зарплата — 43 400 рублей (690 $), средняя пенсия — 13 360 рублей (210 $).
Общий объём денежных доходов населения России в 2018 году составил 58 трлн рублей (920 млрд $). Росстат.
Основными видами доходов населения России являются: оплата труда (включая скрытую) — 66 %, социальные выплаты — 19 %, доходы от предпринимательской деятельности — 8 %, доходы от собственности — 5 %, прочие доходы — 2 % (по данным за 2018 год).[1]
Субсидирование рынка жилья и ипотечного кредитования, несомненно, поддерживает рынок, но только в краткосрочной перспективе.
Несоответствие средних цен на рынке и доходов граждан заставляет задуматься о двух вещах: неучтенных доходах населения, той самой неучтенной теневой экономике, которая и создает спрос на недвижимость в среднем и верхнем ценовом сегменте, а также о некотором переизбытке квадратов для гипотетического среднего класса.
Возможно, работают сразу два варианта, но мы их доподлинно проверить не можем, рынок недвижимости и строительная отрасль достаточно закрыты и непрозрачны. Явных негативных сигналов на этом рынке пока нет, но внимание нужно удвоить, бурный рост предложения жилья при низких доходах ни к чему хорошему еще не приводил, в уме всегда стоит держать американскую историю (2008 г.), связанную с ипотечным кризисом, когда кредиты выдавались домохозяйствам с низкой платежеспособностью.
Кредиты выдавала Америка, а расплачивается весь мир! Парадокс.
Я профессионально занимаюсь Недвижимостью 12 лет. Работал риэлтором, агентом недвижимости, ипотечным консультантом, начальником отдела продаж жилой недвижимости, коммерческим директором Агентства Недвижимости, исполнительным директором Департамента Недвижимости. Проводил приватизацию, дачную амнистию, сделки купли-продажи первичной, вторичной недвижимости, аренды, субаренды жилой, нежилой, коммерческой недвижимости.
Покупал и продавал квартиры, дома, комнаты, общежития, помещения, склады, магазины, торговые площади, земельные участки, коттеджи, объекты незавершенного строительства, новостройки. География успешной работы в Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге, Минске, Ростове-на-Дону, Воронеже, Курске, Курской области.
Сейчас живу и работаю в г. Курске. Бесплатные консультации. Помощь в оформлении сделок. Купля-продажа Недвижимости.
Готов ответить на все Ваши вопросы о Недвижимости.
Тел. 8-951-072-41-31. E-mail: Kursk.leonid@yandex.ru.
Все доступные мессенджеры для общения: Viber, Whatsapp, Skype.
Подписывайтесь на Канал «Недвижимость и Жизнь».
Будет много интересного.
