Рынок складской недвижимости в России стремительно развивается. Сегодня склады являются наиболее привлекательными объектами для инвестирования в сфере коммерческой недвижимости. Вот почему оценка таких объектов сегодня так востребована. Однако важно учитывать, что процесс определения стоимости складской недвижимости имеет определенную специфику.
Классификация складов
В первую очередь следует отметить, что складская недвижимость – это не только склады. К ним относятся и помещения внутри склада, и складские комплексы, и проекты складских комплексов.
Вторая особенность склада – это наличие классификатора, ориентируясь на который клиент подбирает подходящий для себя вариант. Существует четыре основных категории складов. Рассмотрим каждый из них.
Класс «A»
К этому классу относятся современные здания с оптоволоконными коммуникациями, системами безопасности, системами пожаротушения и наличием регулировки температурного режима. При строительстве такого объекта используются прочные и дорогостоящие материалы, а высота потолков превышает 10 метров. Используются такие склады для производства, хранения, обработки и других операций с дорогостоящим товаром.
Класс «B»
Объекты класса «В» также оснащены разными системами, в том числе и современной системой видеонаблюдения. Высота потолков – не менее 6 метров. Имеются вспомогательные помещения и оборудованная внешняя площадка для габаритного транспорта. Склад класса «B» уступает первому варианту в функциональности, но выигрывает за счет более низкой стоимости аренды и строительства.
Класс «C»
Склад класса «С» представляет собой капитальное производственное помещение, высота потолков в котором составляет от 4 метров. Пол не имеет специального покрытия, а транспорт загружается и разгружается внутри объекта.
Класс «D»
К этому классу относятся неотапливаемые подвалы и ангары без каких-либо современных систем.
Какие факторы влияют на стоимость склада?
Класс, к которому принадлежит склад, напрямую влияет на стоимость данного объекта и размер арендной платы. Однако существуют и другие факторы, влияющие на эти показатели.
- Местоположение. Близость к производству, транспортным узлам и магистралям или, наоборот, удаленность от них (при условии, если клиент планирует открывать производство в не оживленном месте) играют большую роль в развитии функционировании бизнеса.
- Год постройки и особенности конструкции склада. Сюда включают архитектуру, планировочные решения, материалы стен, полов, кровли и фундамента.
- Подъездные пути. Если подъезд транспорта к объекту ограничен или вовсе невозможен, то потребуется сооружать или реконструировать подъездные пути за свой счет.
- Коэффициент застройки. Отношение площади здания к площади земельного участка, на котором он построен, так же имеет значение. Для коммунально-складской зоны коэффициент равен 0,6. Соответственно, оптимальный вариант – когда склад занимает 60% площади участка.
- Техническая оснащенность. Наличие и состояние погрузочно-разгрузочных механизмов и складской техники.
- Коммуникации. Сюда входят исправные электричество, водопровод, отопление, вентиляция и выделенные мощности по ним.
- Наличие вспомогательных и подсобных помещений. Санузлы, раздевалки, площади ценного хранения.
- Наличие паркинга.
- Наличие и уровень системы охраны и сигнализации.
На оценку стоимости склада могут влиять и такие особенности, как обременения или запреты для определенных территорий, наличие офисных помещений, интегрированных со складом, и многое другое. Поэтому комплекс оценочных мероприятий необходимо доверять профессионалам. Это сэкономит и время, и деньги.
В каких случаях может понадобиться оценка стоимости складского помещения?
Определение стоимости склада может быть необходимо в следующих случаях:
- при заключении сделки купли-продажи – причем объектом сделки может быть не только склад, но и готовый бизнес, в комплекс которого входят такие помещения;
- при расчете страховых выплат;
- при получении кредита под залог имущества;
- при заключении договора аренды;
- если объект планируется ставить на баланс организации или внести в уставный капитал;
- при решении имущественных споров;
- при ликвидации предприятия.
Какие документы нужны для оценки склада?
Перед процедурой оценки заказчик предоставляет оценщику полный пакет правоустанавливающих, технических и справочных документов.
К технической документации относятся:
- кадастровый план земельного участка, на котором располагаются помещения складов и прилежащие территории;
- документы, отражающие технические особенности объекта (конструкцию сооружения, поэтажный план, материалы, использованные при его строительстве, оснащенность различными системами и прочее).
К правоустанавливающим и справочным документам относятся:
- свидетельство о регистрации права на складскую недвижимость;
- сведения об имущественных обременениях (договор долгосрочной аренды, ипотечный кредит, залог и т. д.);
- паспортные данные физического лица либо полные реквизиты компании, являющейся заказчиком оценки склада;
- разрешительные документы на проведение работ по перепланировке;
- для юридических лиц – свидетельство о балансовой и остаточной стоимости складского объекта на момент проведения оценки;
- информация об имеющихся судебных спорах;
- справка о коммунальных расходах за год.
Перечень не исчерпывающий, и в процессе оценки могут потребоваться дополнительные документы.
Больше полезных статей читайте в нашем блоге на сайте компании «Максард».
