Южнокорейские инвесторы возглавили так называемую «золотую лихорадку» на европейском рынке коммерческой недвижимости, в целях хеджирования рисков от инвестиций в акционерный капитал.
По оценкам Real Capital Analytics, объем трансграничных инвестиций в офисное строительство из Южной Кореи в Европу составил 7,2 трлн вон (6 млрд долл. США) только в первой половине 2019 года. Эта цифра выше, чем общая сумма транзакций в 6,8 трлн вон, зафиксированная в 2018 году. Инвестиции в офисное здание составляют примерно 90 процентов от общего объема сделок с недвижимостью в Европе.
Ожидается, что этот восходящий тренд будет продолжаться в течение некоторого времени, но не надолго, по словам Шона Чоя, главы отдела рынка капитала CBRE Корея.
«Внутренние инвестиции снова окажутся в центре внимания, если исходящие инвестиции начнут уменьшаться», - сказал The Investor в недавнем интервью 44-летний специалист с более чем десятилетним опытом управления активами в сфере недвижимости.
Предсказание Чоя основано на его наблюдении, что южнокорейские инвестиционные компании в сфере недвижимости рассматривают возможность изменения портфелей, насыщенных европейскими активами, и создания собственных команд, занимающихся южнокорейскими активами. Это также можно видно из активности южнокорейских инвесторов в Европе, которые «отворачиваются» от премиальных активов в таких городах, как Лондон, Париж и Франкфурт, в сторону активов в Восточной или Северной Европе.
«Южнокорейские инвесторы в сфере недвижимости имеют тенденцию не возвращаться в те регионы, в которые они ранее инвестировали», - сказал он.
Тогда почему рынок недвижимости Южной Кореи рассматривается как следующий пункт назначения? На это он ответил, что у южнокорейских инвесторов есть шанс взять относительно «нетронутые» активы с более высокой доходностью за более короткий период: активы с добавленной стоимостью.
К активам с добавленной стоимостью относятся коммерческие здания с возможностями улучшения денежного потока и управления объектом. Такие активы отличаются от «ключевых активов» - зданий, которые хорошо управляются, полностью сданы в аренду арендаторам с высоким кредитным рейтингом и в желаемых местах.
Ключевые активы обещают стабильную доходность, но в Южной Корее эти здания находятся под долгосрочным контрактом с инвесторами и с меньшей вероятностью будут выставлены на продажу.
«На рынке недвижимости Южной Кореи все чаще наблюдается нехватка ключевых активов отчасти из-за склонности их инвесторов к долгосрочной инвестиции», - сказал он.
Что касается активов с добавленной стоимостью, поток денежных средств может улучшиться благодаря усилиям инвесторов в краткосрочной перспективе через физический ремонт, обеспечение качества арендаторов или, с другой стороны, сокращение расходов, таких как счета за электроэнергию. CBRE Корея, действующий в основном в качестве консультанта по стратегиям создания добавленной стоимости, позволила коммерческим зданиям в Сеуле - в том числе 19-этажному зданию Ilsong в районе Каннам и 18-этажному зданию Daewoo Foundation в центральном деловом районе - предоставить новые возможности добиться удовлетворения как клиентов, так и арендаторов.
Несмотря на такие возможности, только немногие южнокорейские слепые трасты уделяли внимание активам с добавленной стоимостью, сказал Чой. С другой стороны, активы с добавленной стоимостью были целью иностранных инвесторов, так как они стремились минимизировать снижение доходности, связанный со стоимостью хеджирования и удержания налога.
Чой утверждал, что южнокорейским инвесторам давно пора заняться созданием дополнительных возможностей. В то же время, инвесторы также должны быть осведомлены о рисках неопределенности.
«Одним из рисков, связанных с «инвестициями с добавленной стоимостью», являются дополнительные расходы, которые могут возникнуть при репозиционировании или релокациии арендаторов. Это может привести к росту общей стоимости инвестиционного плана с добавленной стоимостью, но никто не может предсказать уровень его увеличения», - сказал он. «Инвесторы также должны быть уверены, что недвижимость, которую они покупают по схеме с добавленной стоимостью, в конечном итоге получит статус достопримечательности».
Чой стал главой отдела рынка капитала CBRE Корея в апреле и с тех пор возглавляет свой персонал, занимающийся институциональными операциями, мелкими строительными операциями, логистикой и отношениями с иностранными инвесторами.
Сон Чжи Хён (consnow@heraldcorp.com)
#herald #heraldkorea #южнаякорея #southkorea #korea #корея #недвижимость #инвестиция #экономика #офисныездания #европа #инвестиционныйфонд #управлениеактивами #рыноккапитала #строительство
