Наниматель и наймодатель каждый раз перед сделкой задумываются о справедливой по их мнению арендной ставки. Первые хотят подешевле, вторые подороже. Предлагаю рассмотреть вариант, который позволит наиболее близко получить рыночную цену.
Стоимость найма жилых помещений не регулируется государством, соответственно определяются путем спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то арендная ставка растет, в противоположном случае - падает. Основный вывод из вышесказанного это динамичность цены.
Довольно часто оценка стоимости в конкретной зоне города происходит по объявлениям на популярных площадках. Открывается карта/список предложений, просматриваются все соседские объявления и вычисляется нечто среднее.
Все почти так, но с рядом важных деталей.
Для того, чтобы определить цену, необходимо именно прозвонить эти объявления. Довольно часто уже сданные квартиры не удаляются с площадок, некоторые объявления являются ловушками от агентств и риелторов, существуют объявления дубликаты с умышленно сниженной ценой, часть объявлений не актуальны, так как помещения могут быть забронированы или звонивший не подходит под требования собственников (желающий снять является студентом, имеет детей и прочие распространенные сегодня причины отказов).
Таким образом, количество изначальных предложений может уменьшиться. Также, не стоит забывать, просмотров оставшихся квартир не производилось и фотографии могут не соответствовать реальности, то есть справедливую стоимость определить затруднительно.
Плюс ко всему, квартира квартире рознь. В одном доме может располагаться жилое помещение с “бабушкиным” ремонтом, а рядом с современным. Существуют отличия по количеству и качеству отделки и движимого имущества. Стоимость зависит от времени года, а также от происходящих событий в населенном пункте.
Небольшая и местами очевидная инструкция, которая позволит приблизиться к справедливой арендной ставке:
1. Определить актуальные предложения у соседей с похожей квадратурой и количеством комнат, путем обзванивания.
2. Из проверенных вариантов посчитать среднюю цену
3. Посмотреть на дату размещения оставшихся объявлений. Если варианты висят давно и по-прежнему актуальны, то можно снизить до их ставки или чуть-чуть ниже. Как правило, это означает низкий спрос на аренду в выбранной зоне и новое размещаемое объявление может провисеть столько же.
4. Если рассматриваемые соседние предложения располагаются в других домах, то следует обратить внимание на здание: возраст, состояние, материал, придомовую территорию.
5. Сравнить отделку у соседей и у вашего варианта. Как правило, обращается внимание на ремонт ванной комнаты, туалета, полового покрытия и стен.
6. Посмотреть на количество и качество движимого имущества. Кроме очевидно необходимых вещей, как диван/кровать, стол и стул, кухонная мебель, стиральная машина, электроплита, холодильник некоторым бонусом может стать дополнительная бытовая техника, например, кондиционер, посудомойка.
7. Время года влияет на спрос. Как правило, сниженный интерес на аренду в посленовогоднее и летнее время, что, как правило, означает небольшое понижение цены
При наличии имущества и отделки более высокого качества, чем у соседей, пункты 4, 5, 6 позволяют сделать выбор:
Ставить цену, как у других или ниже, и быть более привлекательным
Установить ставку выше, ориентируясь на более высокое качество имущества
Следует понимать, что большинство предложений в России это эконом-класс и ниже. Поэтому в таких вариантах, имея дорогой ремонт, мебель и технику, добавить более 10-15% к цене, как показывает практика, не удастся.
При определении цены необходимо найти именно баланс, так как завышенная цена приведет к простою, заниженная к потере дохода. Надеюсь, эта информация поможет сориентироваться.
. . .
Приглашаю подписаться на мой канал и на канал в Телеграме. Пишу о недвижимости, преимущественно об аренде. Являюсь предпринимателем. О том кто я предлагаю прочитать в журнале Т—Ж "Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве"
