Форсированный рост ипотеки в течение 7-9 лет может привести к резкому падению цен на первичное жилье. Об этом говорится в аналитической записке Центрального банка РФ на 2019 год.
Банкиры отмечают, что падению цен, конечно, будет предшествовать снижение спроса, главным образом, из-за роста цен. В ЦБ считают, что из-за перехода рынка от долевого строительства к проектному финансированию жилье будет в среднем дорожать на 6-9% в год, и так до 2024 года. «Эти темпы гораздо выше ожидаемой инфляции и динамики доходов населения за данный период, что снизит относительную доступность жилья, ограничивая рост спроса на него», — говорится в записке.
Власти это, безусловно, понимают, поэтому последние несколько лет пытаются поддержать спрос через ипотеку. Благодаря господдержке, средняя ставка уже опустилась ниже 10%. Кроме того, семьи с двумя и более детьми могут рассчитывать на ипотечный кредит под 6%. При этом президент РФ Владимир Путин неоднократно заявлял, что именно к этой цифре должен стремиться весь рынок. 20 июля российский лидер поручил кабинету министров продумать механизм субсидирования первого ипотечного взноса для людей, которые не могут его скопить. Все эти меры могут привести к росту спроса на жилье, однако не факт, что именно на первичное жилье.
По данным ЦБ, в 2018 году 49% ипотечных сделок в РФ приходилось на вторичный рынок, причем в сравнении с позапрошлым годом этот показатель возрос на 43%. «К концу 2017 года ставки по ипотечным кредитам на жилье в новостройках и на вторичном рынке почти сравнялись, в то время как ранее первая была значительно ниже», — пояснили эксперты причины активации ипотечного кредитования на вторичном рынке.
«Форсированный рост ипотеки может привести к быстрому исчерпанию потенциала спроса на покупку жилья на первичном рынке в ближайшие 7–9 лет. Отсутствие источников нового спроса может привести к резкому падению цен на жилье и объемов строительства», — делает вывод ЦБ.
Генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов согласен, что цены на жилье могут начать падать, однако, связывает это, скорее, с перенасыщением ипотекой: «Сейчас власти повышают доступность жилья, надувая «ипотечный пузырь», то есть искусственно снижая ставки, вводя льготы и так далее. Это может привести к тому, что через несколько лет рынок будет пересыщен, а значит и спрос на жилье пойдет вниз вместе с ценами». Эксперт уверен, что повышать доступность жилья надо через повышение реальных доходов населения.