Идея получать регулярный пассивный доход и проводить зиму на пляжах Таиланда или Бали греет душу миллионам людей. При наличии даже скромного капитала многие хотят купить недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду. Давайте разберемся, так ли это выгодно?
По данным компании "Мирель Аренда" средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-8% годовых.
Наиболее популярной среди квартиросъемщиков является однокомнатная квартира. Стоимость такого жилья в Москве колеблется от 3,5М до 10М в зависимости от района. Средняя арендная плата может составлять от 26 000 руб. до 45 000 руб.
Давайте посчитаем доходность инвестиции в однокомнатную квартиру для сдачи в аренду: (месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений).
(35000*12 - 13%)*100/(5000000) = 7,3%
Не стоит забывать и про налог на имущество, который рассчитывается по формуле: Нк = (Кадастровая стоимость – Налоговый вычет) x Размер доли x Налоговая ставка
Таким образом он может составлять 0,1-0,3% от стоимости, а на апартаменты до 1,5%.
При планировании расходов на квартиру надо учитывать амортизацию. В зависимости от жильцов и их аккуратности раз в 5-7 лет в однокомнатной квартире надо делать косметический ремонт и менять мебель.
Итого реальная доходность квартиры будет составлять всего 3-4%. Даже меньше, чем банковский депозит.
Инвесторы могут отметить, что квартиру всегда можно продать и получить вложенные средства назад. Да, это абсолютно верно. Но надо понимать, что за последние 10 лет цены на недвижимость практически не росли, а 5М рублей 10 лет назад и сейчас — это две совершенно разные суммы. По данным Минэкономразвития только в 2019 уровень инфляции составит 5,5%.
На графике: динамика изменения стоимости жилья в Москве по данным аналитического портала IRN.
Помимо снижения стоимости и низкой доходности, существует риск порчи имущества арендаторами (или соседями) или ведение незаконной деятельности на территории вашей жилплощади. Страховка квартиры стоит от 0.3 до 1% ее годовой стоимости. Также многие арендодатели не платят налог и поэтому не заключают с квартиросъемщиками договора, что затрудняет взыскания при нанесении ущерба.
Что делать?
Стоит присмотреться к развивающемуся рынку краудлендинга, выдачи займов растущим компаниям. Доходность для инвестора может составлять от 17 до 25% годовых (при условии наличия залога или поручительства), а займы краткосрочные (от нескольких месяцев до 1 года).
Одна из растущих российских платформ p2p-займов для бизнеса — Карма — делает ставку на надежность заемщиков и берет на себя все риски:
- Карма проводит расширенный автоматический скоринг по 40+ базам, а также оценку сообществом живых экспертов.
- Все денежные транзакции проходят через номинальный счет, вывод с которого возможен только на счет владельца средств, а сама платформа не может переводить их себе.
- Документооборот на платформе — 100% электронный. И заемщик, и инвестор работают сидя за компьютером, никаких бумажек подписывать не надо.
Инвестиции в займы бизнесу являются рисковым инструментом и не гарантируют доходности. Некоторые заемщики могут задерживать выплаты по кредитам или вообще остановить деятельность. Поэтому инвесторам стоит изучать параметры отбора заемщиков и периодически контролировать свой портфель.
В отличие от сдачи квартиры, для инвестирования в бизнес не нужно находиться в Москве. Никто не будет просить срочно приехать и поменять лампочку или жаловаться на то, что затопили соседи. Достаточно выдать несколько займов надежным компаниям и получать регулярный ежемесячный доход.
Удачных инвестиций!
Приходите в наш чат, где более 2300 инвесторов обсуждают разные варианты вложений: https://t.me/karmainvest
