Государство собирается в ближайшей перспективе искоренить долевое строительство. Ведь оно, если вдуматься, для заведомо нечистых на руку коммерсантов - непыльный способ отъёма денег у населения. Ничего же особо не нужно – только земельный участок и разрешение на строительство. Участок вообще можно взять в аренду. А дальше запускай рекламу и коси, собирай деньги с доверчивых граждан. Ну а как накосишь, всегда есть проверенные пути отхода. Вот о них и поговорим.
Поучительная история для дольщиков
В середине 2018 года дольщики компании «Сибстоун» в Красноярске, ждавшие своих квартир 12 лет, узнали, что квартир не получат. Застройщик обанкротился, и долгострой продали новому собственнику как объект незавершённого строительства чуть ли не за треть реальной рыночной цены. Новый собственник долгостроя получил новое разрешение на его строительство, и здание перестало быть долгостроем. Оно снова стало строящимся объектом. А директор «Сибстоуна» получил 10 лет колонии за хищение 300 миллионов рублей дольщиков.
С дольщиками банкрота «Сибстоуна» рассчитались вырученными от продажи долгостроя деньгами. Каждый получил по 13% от вложенных в долевое строительство средств. Ошарашенные такой щедростью дольщики начали разбираться. И в процессе узнали, что они как бывшие клиенты «Сибстоуна» требовать что-либо у нового собственника их долгостроя не вправе. Не смогли сами организоваться, чтобы достроить, простите-подвиньтесь! Будут достраивать другие.
Дольщики как не пеняли красноярским властям за то, что те им врали, будто их высотку проще и дешевле снести, чем достроить, ничего не добились. На стройке хозяйничает новый собственник, а у однажды уже проданных квартир новые владельцы.
Если вы думаете, что подобные истории – редкость, то глубоко ошибаетесь. Со многими краснодарскими долгостроями сейчас, по нашему глубокому убеждению, проделывают примерно то же самое. Застройщики массово отправляются за решётку, а их компании банкротятся. Принадлежащие компаниям-банкротам объекты незавершённого строительства (как правило, на стадии готовности 90-100% готовности) продаются новым собственникам. Дольщики разбираются с банкротом, а новый собственник продаёт освободившиеся от них площади по текущей рыночной цене. Да ещё и тех этажи с подвалами переводит в коммерцию, на чём тоже неплохо так зарабатывает.
Как правило, все эти спец операции по отжиму лакомых долгостроев сопровождаются массированными протестами хорошо организованных групп дольщиков. На волне искусственно созданной истерии одни, поддавшись провокаторам, расторгают договоры с застройщиком, другие участвуют в кампании по банкротству застройщика, веря, что это выход из сложной ситуации, а третьи просто не мешают топить общий плотик, веря в сказки про чудо-инвестора, который в ущерб себе, будет нести бремя по достройке их долгостроя. И всё вышеописанное не только дело рук ушлых рейдеров. Нередко за протестами обманутых дольщиков стоят сами застройщики, которые как красноярские ребята хотят срубить больше барышей.
Дольщиков в суд, их квартиры на продажу
По красноярскому сценарию, как мы считаем, развиваются сегодня события вокруг краснодарского ЖК «Фрегат».
Застройщик ЖК «Фрегат» - ООО «АЯКС-Стройинвест». Разрешение на строительство 17-этажного двухсекционного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414001:144 по улице Симферопольской 58/3 в Краснодаре компания получила в марте 2013 года. Разрешение действовало до сентября 2015 года, и было подписано директором департамента архитектуры и градостроительства Игорем Головкиным.
В проектной декларации жилого дома компания-застройщик указала, что уже имеет успешный опыт подобного строительства – на улице Курортной,5 в Краснодаре. Декларацию опубликовали в «Краснодарских известиях» в апреле 2013 года. Правда, спустя всего несколько месяцев, 2 октября 2013 года сотрудник управления муниципального контроля мэрии Краснодара составил акт, что многоэтажный жилой дом на Курортной,5 возводится застройщиком «АЯКС-стройинвест» незаконно. И мэрия даже ходила в суд, требуя от застройщика самострой снести. Но суд мэрии отказал, так как у застройщика имелось на тот момент действующее разрешение на строительство, выданное городским департаментом архитектуры и градостроительства.
К слову, разбирать спор между мэрией Краснодара и «АЯКС-стройинвест» по поводу ЖК на Курортной,5 в краснодарском арбитражному суде выпало судье Коржинек Е.Л. Надо же… А прокурором края помните, кто был? Коржинек Л.Г.! Так что в целом с возможностями «АЯКС-Стройинвеста» всё более менее понятно.
Но вернёмся к ЖК «Фрегат». Когда «АЯКС-стройинвест» в марте 2013 года получало разрешение на строительство дома по улице Симферопольской 58/3, руководителем управления муниципального контроля администрации Краснодара трудился господин Первышов – нынешний мэр города. Могли ли с Первышовым не согласовать строительство жилой 17-этажки на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0414001:144? Маловероятно. Ведь муниципальный контроль надзирает за всеми городскими землями.
Ну и вот. Получил застройщик разрешение на строительство, изготовил проект, приготовился рыть котлован, и тут выясняется – если ставить дом, где запланировано, то выезда на улицу Уральскую не будет и не будет межквартального проезда с соседней многоэтажкой. Думаем, к застройщику даже приезжали проверяющие из мэрии, которые указали на нарушения. Делать нечего – застройщик принял решение передвинуть посадку дома на 10 м в границах участка. И начал строить.
Вы можете поверить, что никто в администрации Краснодара не знал об этом сдвиге? Ни архитектура, ни муниципальный контроль во главе с господином Первышовым? Вот и мы не верим.
ЖК «Фрегат» должны были сдать в конце 2015 года. Но не сдали. Несколько раз департамент архитектуры и градостроительства продлевал «АЯКС-Стройинвесту» разрешение на строительство. Последнее действовало до декабря 2018 года.
В августе 2018 года ЖК «Фрегат» достроили. С ноября дом был подключен ко всем коммуникациям. Контролирующие органы документально подтвердили застройщику выполнение технических условий по теплу, водоснабжению, водоотведению, ливневой канализации и т.д. 29 декабря 2018 года застройщик получил Заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации. Этим документом подтверждено, что ЖК «Фрегат» соответствует требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.
В январе 2019 года застройщик обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Одновременно с этим дольщикам начали выдавать акты приёма-передачи квартир… Правда, без даты. А некоторым даже выдавали ключи. Радости дольщиков не было предела – ведь они ждали этого долгих пять лет.
Но радовались недолго. 12 марта 2019 года Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар отказал «АЯКС-Стройинвесту» в выдаче разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Основание – объект капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка, на котором расположен, не соответствует схеме планировочной организации земельного участка и выходит за пределы места допустимого размещения объекта капитального строительства на земельном участке. Проще говоря, не имел права застройщик сдвигать дом на 10 метров в границах участка, но сдвинул. Сдвиг этот, видимо, не узаконил, изменения в градостроительный план участка в городском департаменте архитектуры не запросил.
Однако дело это не одного дня. Та же архитектура трижды продлевала разрешение на строительство. И поэтому хочется разобраться, почему сдвиг дома на 10 в границах участка стал камнем преткновения только на этапе сдачи ЖК «Фрегат» в эксплуатацию? Именно в том момент, когда измотанные ожиданием дольщики уже «сидели на чемоданах» у дверей своих подъездов. К тому же о сдвинутом на 10 метров доме знали во всех сетевых организациях, выдававших справки о соблюдении техусловий на подключение к коммуникациям. Согласитесь, всё больше похоже на сведение счётов с застройщиком?
Дом готов, дольщики на пределе, застройщики один за одним уезжают в СИЗО – да в такой ситуации любой коммерсант станет искать возможности договориться, лишь бы не иметь дополнительных проблем. Но «АЯКС-Стройинвест» не «ЛЮБЫЕ». Могут себе многое позволить.
Отсюда, видимо, нынешние проблемы дольщиков ЖК «Фрегат». Ещё в 2018 году «АЯКС-Стройинвест» завело на объект своего подрядчика – ООО «СИК «Авангард». Этот аффилированный подрядчик и достраивал «Фрегат».
Не потому ли 15 марта 2019 года, сразу после истории с отказом в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию, ООО «АЯКС-Стройинвест» начало банкротство? Формально не преднамеренно, конечно. Иск о банкротстве из-за долга в 2,7 млн рублей подала «Строительная фирма “ССМУ-5”».
Что же мы имеем в сухом остатке? Казалось бы, учитывая критическую ситуацию с дольщиками в Краснодаре, руководство города должно сделать всё возможное, чтобы помочь застройщику сдать этот ЖК…но чиновники почему-то наоборот мешают. При этом ЖК «Фрегат» полностью готов, однако без бумаги, подтверждающей его сдачу в эксплуатацию, он всё ещё объект незавершённого строительства. Застройщик на этом фоне спешно банкротится, но не сам, на него подают иск о банкротстве – то есть с виду это не преднамеренное банкротство. Дольщиков цинично загоняют в суд. Пока они там заняты доказыванием своих прав на квартиры в ЖК «Фрегат», сам дом, похоже, как объект незавершённого строительства готовят к продаже новому собственнику – ну или инвестору, как любят говорить в мэрии.
Ну а дальше только «ловкость рук и никакого мошенничества». Многие дольщики, став кредиторами застройщика-банкрота, после продажи дома новому собственнику на квадратные метры претендовать не смогут. Они, возможно, получат что-то из вложенных ими в строительство денег, но это будет обидно мало. Кто-то, конечно, получит и квартиры – но, думается, это будут те, у кого хватит денег на хороших юристов.
Дальше новый собственник объекта незавершённого строительства по логике должен распродать все освободившиеся площади по текущему курсу за кв метр, перевести под коммерцию техэтаж и подвал и тоже продать, а затем уже сдать ЖК «Фрегат» в эксплуатацию. И никто в мэрии новому собственнику мешать уже не будет. Так нам кажется,.
В связи с этим невольно напрашивается вывод, что новым собственником ЖК «Фрегат» может стать совсем не чужое банкроту-застройщику юрлицо. Тем самым может чётко обозначиться выгодоприобретатель в истории с несдачей «Фрегата» в эксплуатацию. И это будут точно не дольщики.
Кстати, любопытные события происходят ещё на одном объекте, связанном с «АЯКС-Стройинвест» по одному из бенефициаров. Речь о долгострое ЖК «Авиатор» по улице им. Валерия Гассия.
Ливада Виктор Павлович
Предприниматель Ливада Виктор Павлович до недавнего времени официально был связан с компаниями «АЯКС-Стройинвест», «СИК Авангард», «МВ –Стил-Юг», «Стройподряд». Про первые две компании мы уже знаем, что они имеют отношение к ЖК «Фрегат». Нас интересуют две другие, которые имеют отношение к ЖК «Авиатор».
Изначально застройщиком ЖК «Авиатор» являлось ООО «Стройподряд» (до июля 2017 на 90% предприятием владело ООО «Система-А», где директором и учредителем был господин Ливада). Введя в эксплуатацию первую очередь жилого комплекса и затянув сдачу второй очереди, компания начала банкротиться. Но Виктор Павлович Ливада не бросил дольщиков «Авиатора» в беде. В апреле 2018 года он завёл на объект инвестора – свою компанию «МВ-Стил-Юг».
К новому застройщику вместе с объектом незавершённого строительства перешли обязательства по 145 договорам долевого участия на общую сумму почти 800 млн рублей. Фактически же собранными «Стройподрядом» с дольщиков числились всего 333 млн рублей. Из них на переданный новому застройщику объект незавершённого строительства на тот момент было потрачено около 130 млн рублей. Остальные 200 млн рублей «Стройподряд» должен был перечислить «МВ-Стил-Юг». Но перечислил ли? Вот вопрос...
Дальше простая математика. Всего в 2018 году на строительство ЖК «Авиатор» было потрачено 236 млн рублей (131 млн – «Стройподрядом» и 105 млн «МВ-Стил-Юг»). С дольщиков собрано «МВ-Стил-Юг» 146 млн рублей – это на 30 млн больше, чем вложено в строительство объекта, как следует из данных из открытых источников. Далее 30 млн рублей «МВ-Стил-юг» перечислило ещё одной компании господина Ливады – ООО «СИК Авангард». Как аванс за выполнение подрядных работ на ЖК «Авиатор». А как вы уже знаете, «СИК Авангард» в 2018 году официально имело отношение к ЖК «Фрегат».
Следуя простой логике, можно сделать вывод, что на деньги дольщиков ЖК «Авиатор» структуры, связанные с Ливадой Виктором Павловичем, в 2018 году могли достраивать ЖК «Фрегат». А вот на что теперь будет достраиваться ЖК «Авиатор»? «Хорошо бы узнать мнение на этот счёт компетентных органов», - говорят дольщики.
Виктор Павлович Ливада родился в 1959 году на Кубани в городе Курганинск. После школы поступил в Рязанский радиотехнический институт, который успешно окончил в 1980 году. Через год получил к тому же диплом Военного инженерного института им. А.Ф. Можайского по специальности "Военный инженер электронной техники". В течение восемнадцати лет, до 1998 года, служил в ракетных войсках стратегического назначения.
В "нулевых" стал одним из учредителей "АЯКС-Риэлт". Бизнес-школа Виктора Павловича: семинары - "Управление проектами. Стандарт PMI", "Менеджмент и маркетинг в сфере недвижимости".
Что делать дольщикам?
Добросовестным клиентам «АЯКС-Стройинвеста» сейчас сложнее всего. Теперь надо в суде доказать, что они имеют права на купленные квартиры. Но судья особо ни с кем не церемонится – то сроки рассмотрения дела перенесёт, то потребует подтвердить законность денег, на которые куплены квартиры. «Любимый» застройщик тоже чудит. Сначала, якобы, из жалости пустил жить в квартиры тех дольщиков, кто больше не мог оплачивать съёмное жильё, а теперь требует с них коммунальные платежи. На сомнения народа в законности подобных действий следует ответ в стиле «отключим газ».
Те же, кто купил квартиры по договорам переуступки прав требования, проходят свой квест. Их документы таинственным образом в суде теряются, но застройщик копии, якобы, не даёт. Футболит и придумывает отговорки, что оригиналов документов у него нет. А без этих копий документов в список кредиторов дольщикам не попасть. Дольщики говорят, что у конкурсного управляющего Павлова в ЖК «Фрегат» есть квартира, поэтому не ждут от него ничего для себя хорошего, считая, что он с Виктором Павловичем Ливадой заодно.
Всё это дольщики «Фрегата» изложили в обращении на имя прокурора Краснодарского края Сергея Табельского. Надеемся, правоохранители их услышат. Ранее отправленные обращения оставались без внимания, в том числе и обращение в прокуратуру Карасунского округа. Но, может быть, данной публикацией мы сумеем привлечь наконец-то внимание правоохранительных органов к проблемам дольщиков ЖК «Фрегат» и ЖК «Авиатор». Не слишком ли вольготно чувствуют себя Ливада и Ко на фоне других застройщиков? И нет ли здесь какой-нибудь тяжеловесной коррупционной связки с кем-то из органов власти?
