Причин для переоформления прав собственности на квартиру может быть несколько.
1) Избежать лишних расходов (большая нотариальная пошлина) и потери времени (6 месяцев) при оформлении наследства.
2) Для сохранности права собственности на квартиру. Мошенники отслеживают возрастных владельцев, и выстраивают преступные схемы, для обмана.
3) Не все покупатели готовы приобретать квартиру у пожилого человека. Поэтому её часто переоформляют на менее возрастного родственника.
4) Также квартиру переоформляю, когда хотят лишить кого-либо из родственников наследства. Например при наличии обязательной доли в наследстве или других родственников той же очереди.
5) Для возможности беспрепятственного распоряжения квартирой, в целях нового владельца.
У всех свои причины для переоформления прав на квартиру. Главное условие при совершении такой сделки, чтобы бывший собственник квартиры не остался без жилья и прошедшая сделка была законной.
Если вопрос с переоформление квартиры решён, то стоит задуматься о договоре, с помощью которого квартира будет переоформлена. Конечно можно сделать дарственную (заключить договор дарения квартиры), но в этом случае, если одаряемый и даритель не близкие родственники, возникнут налоги с продажи.
У дарственной есть ещё ряд недостатков.
1) При последующей продажи нужно ждать три года, чтобы не платить налог на доходы физических лиц, а это 13% от стоимости проданной квартиры.
2) Дарение "безусловно", поэтому ограничить в правах одаряемого не получится, а значит условие об обязательном проживании в квартире одаряемого будет недействительным.
3) К договору дарения скептически относятся покупатели недвижимости. Это связано с тем, что дарственная легко оспаривается в суде и по безвозмездным сделкам нельзя ссылаться на добросовестность, статья 302 ГК РФ не действует, в силу пункта 2 данной статьи.
Можно воспользоваться договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением.
Данный вариант подойдёт для тех, кто хочет остаться проживать в переданной квартире и при этом получать ежемесячную выплату или содержание.
Но у данного договора есть существенный недостаток. Если возникает необходимость перепродать такую квартиру, то дело усложняется существующим обременением, в виде пожизненно проживающего лица и необходимости продолжать исполнять договор ренты.
Также не избежать НДФЛ при продаже такой квартиры.
Следующий вариант переоформления - это заключение договора купли-продажи.
В данном договоре указывается рыночная стоимости, к нему подписывается акт передачи и расписка. В идеале, чтобы деньги были перечислены на счёт продавцу, у такого договора будут все шансы выдержать любой суд.
Договором купли-продажи можно также предусмотреть право пользования квартирой. Либо заключить с бывшим собственником договор безвозмездного пользования квартирой.
Плюсов при переоформлении через договор купли-продажи несколько.
1) Возможность воспользоваться налоговым вычетом и не платить НДФЛ, при дальнейшей перепродажи квартиры, так как сумма в предыдущем договоре была указана рыночная.
2) Будущие покупатели будут относиться более лояльно к документам на квартиру.
3) В договоре купли-продажи можно указать любые оговорки и договорённости, не противоречащие закону, в отличие от договора дарения и ренты.