При любом исходе войны, на неподконтрольных сегодня Украине территориях будет восстановлена банковская система. Проще говоря, те банки, которые выжили в этой кутерьме, вернутся туда, откуда ушли. Скажем сразу, что должникам, чьи банки обанкротились, рано радоваться, потому что, эти банки перед банкротством переуступили право требования долга другим юридическим лицам и когда-то перед должниками встанет краткий русский вопрос: «И че?».
Занятые деньги придется отдавать. Может быть, простят проценты и штрафы, но, то что взял, обязан вернуть!
О правовой стороне этой проблемы можно почитать в статье «Недвижимость в ипотеке, на дом наложен арест или как продать проблемную недвижимость. Часть 6.», написанной еще в 2016 году.
Что изменилось за это время. Ничего! Недвижимость, находящаяся в ипотеке у украинских банков, успешно продается по законам ДНР. На сегодняшний день, с точки зрения ДНР все законно, тем более, что покупатель такой недвижимости понятия не имеет о том, что продавец когда-то заложил банку это жилье. По гражданскому законодательству такой покупатель считается добросовестным приобретателем и отобрать у него эту недвижимость исключено.
Но это по гражданскому законодательству, при условии, что ДНР не признает украинскую ипотеку.
Теперь давайте представим, что закончилась война, банки или те фирмы, которым банки переуступили право требования долга, вернулись на территорию ЛДНР и узнали, что залоговое имущество продано ипотекодателями (продавцами в ЛДНР) третьим лицам (нынешним владельцам) по каким-то смешным ценам.
Продавцам заложенной недвижимости кажется, что они такие хитрые и оригинальные – продали то, что продавать нельзя! Для банков – это стандартная ситуация, с которой они регулярно сталкиваются и на которую реагируют обычным способом: подают в правоохранительные органы заявление о совершении продавцом преступления – незаконные действия в отношении залогового, арестованного или описанного имущества (ст. 388 Уголовного Кодекса Украины).
Для целей данной статьи абсолютно все равно, какое наказание получит продавец, нам гораздо интереснее, чем это все закончится для покупателя.
В уголовном процессе банк или другая фирма будет выступать, как потерпевший, а проданная недвижимость, как объект преступных действий, будет называться вещественным доказательством (ст. 78 УПК Украины).
А что делают с вещественными доказательствами? Обратимся к закону.
Вопрос о вещественных доказательствах решается приговором, определением или постановлением суда, или постановлением органа дознания, следователя, прокурора о закрытии дела, при этом деньги, ценности и другие вещи, которые были объектом преступных действий, возвращаются их законным владельцам (п. 5 ст. 81 УПК Украины).
Читатель может возразить, ведь собственником недвижимости, даже переданной в ипотеку, остается продавец и, следуя букве закона, к нему вернется проданное жилье. Это так, но в каждом договоре ипотеки есть оговорка, что в случае просрочки платежей, право собственности на недвижимость переходит к банку (ипотекодержателю), а спор о принадлежности вещей, подлежащих возврату, решается в порядке гражданского судопроизводства (ст. 81 УПК Украины). Как вы думаете, при наличии у ипотекодержателей армии юристов и таких договоров, кто станет законным владельцем недвижимости?
А что с нашим покупателем? Ведь он добросовестный! Значит, у него нельзя отнять купленное им жилье! Да, нельзя, но только в рамках гражданского судопроизводства. Но у нас ведь речь идет об уголовном преступлении и о возврате вещественного доказательства его законному владельцу!
Даже если эта недвижимость перепродавалась впоследствии двадцать шесть раз, она вернется к ипотекодержателю. Если там «прописаны» какие-то люди, то их лишат регистрации места жительства решением суда.
Кто окажется в убытке, так это последний покупатель этой недвижимости.
Если гражданин покупал «паленую» недвижимость непосредственно у ипотекодателя, то у него есть возможность заявить гражданский иск в рамках уголовного дела о взыскании убытков и наверняка суд вынесет решение о взыскании этих убытков с виновной стороны. Вот только получить эти деньги покупатель сможет исключительно теоретически, потому что живых денег давно нет и кончится это тем, что придется взыскивать по 20% в месяц из зарплаты или пенсии осужденного гражданина.
Если же такую недвижимость перепродали, хотя бы один раз, то вернуть деньги будет невозможно даже теоретически, потому что здесь ответчиком будет выступать тот самый добросовестный приобретатель.
Так что делать тем, кто попался и купил такую недвижимость?
Прежде всего, нужно обратиться в реестр ипотек Украины, чтобы узнать статус купленной недвижимости. Если у покупателя есть проблемы с получением информации из этого реестра, всегда можно найти специалистов, которые помогут решить эту проблему.
Если человек убедился, что купленное жилье находится в ипотеке у банка, от него нужно будет избавиться, чтобы стать добросовестным приобретателем. При этом в голове у него должна сидеть простая истина, что любая сума, которую предлагает покупатель такого товара будет больше тех убытков, которые образуются у бедолаги после отъема у последнего собственника этой недвижимости по приговору, определению или постановлению суда.
Удачи вам!
24.05.2019.
