Многие люди считают, что недвижимость – один из самых популярных видов инвестирования финансовых средств. Почти половину опрошенных респондентов привлекает идея приобретения жилья и сдачи его в аренду с целью получения пассивного дохода. В реальности же такой вид бизнеса считается довольно жестоким и непривлекательным, а собственник сталкивается с множеством проблем.
Прежде всего, при выборе объекта следует учитывать главное – место. Мало кто захочет поселиться в районе, где не развита инфраструктура, а значит, потребуется тщательно изучить рынок, а затем увеличить капиталовложения, чтобы приобрести квартиру в привлекательной зоне.
Лучшие мировые эксперты по инвестициям в недвижимость, в том числе и профессор Йельского Университета лауреат Нобелевской премии Роберт Шиллер, не рекомендуют вкладывать финансы в покупку квартиры или дома, выделяя при этом ряд недостатков такого решения.
Высокий порог дохода. Для покупки жилого объекта требуется иметь приличную сумму денег. У некоторых возникает желание приобрести квартиру в ипотеку с тем, чтобы погасить кредит из арендной платы. Но на сегодняшний день она оказывается меньше процентной банковской ставки.
Низкая ликвидность. Так как с каждым годом предложения превышают спрос, то на продажу объекта по рыночной цене может уйти несколько месяцев. А если он находится в отдаленном районе, данная процедура растянется на годы. Если же средства понадобились срочно, то недвижимость придется отдать с дисконтом.
Рыночный риск. Вопреки расхожему мнению, что «недвижимость всегда растет», цены на квадратные метры, так же как и арендная плата, могут стремительно падать.
Простой. Не каждому собственнику удается сдать жилье на максимально длительный срок. Некоторые «квартиранты» могут быстро съехать, а на поиск новых уйдет какое-то время. Значит, объект будет периодически пустовать, не принося дохода. Иногда этот период затягивается на несколько месяцев.
Доходность. Оценить ее можно наглядно. Квартира в Москве стоит 5-6 миллионов рублей, и размер арендной суммы за 12 месяцев не превысит 300 000. По результатам расчетов получается, что прибыль от сдачи жилья составит в среднем 5-6%, а на полную окупаемость можно надеяться спустя только 25 лет. Однако с учетом расходов на ремонт, простоя, налогов она может снизиться до 4%.
Форс-мажор. Сюда следует включить пожар или потоп, который может произойти по вине арендаторов. Для восстановления жилья и возмещения ущерба соседям потребуется уйма денег и времени. Чтобы защитить себя, необходимо купить страховку, то есть понести дополнительные расходы.
Комиссия. Если управлять квартирой и совершать сделки будет риэлтор, то потребуется оплачивать его услуги. Сейчас их стоимость составляет 2-6% от суммы каждой из них.
Налоги. Чтобы не выплачивать средства с продажи недвижимости, она должна находиться в собственности не менее пяти лет. Некоторые успешно избегают налогообложения, рискуя нарваться на штраф после жалобы в налоговую службу от «любимых» соседей.
И наконец, диверсификация, то есть распределение рисков по имеющимся активам. Иными славами, если у собственника имеется всего один объект недвижимости, и он пострадает, то доход резко сократится. Такая проблема легко решается за счет покупки нескольких квартир в разных районах, но для этого требуется обладать значительным капиталом.
Несмотря на свою популярность, вложение денежных средств в недвижимость имеет много рисков и недостатков, и уж тем более не является простым и надежным способом инвестирования. Разумеется, полностью от него отказываться тоже не стоит. Специалисты рекомендуют обратить внимание на более выгодные варианты, а этот актив сделать долей инвестиционного портфеля, размер которой не будет превышать 20%.
